觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
在華遠華南的布局中，佛山是重要一棋。
恒大已經(jīng)漸漸從輿論風(fēng)口淡去，賣(mài)資產(chǎn)籌資的消息也不再新鮮；而誰(shuí)會(huì )接盤(pán)，則成為了眾人新的聚焦點(diǎn)。
11月23日，佛山里水河村山塘工業(yè)區項目重新以公開(kāi)競投的方式引入土地前期整理合作方。據了解，該項目此前的整理方為恒大集團。
最新消息顯示，華遠地產(chǎn)拿下上述舊改項目的土地整理權，享受50%增值收益。
事實(shí)上，過(guò)去二十余年，在地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的年代，華遠地產(chǎn)選擇放慢腳步，主打"安全牌"；2018年以來(lái)，行業(yè)進(jìn)入下行階段，華遠則默默提速，這一時(shí)期，華南一帶成為其布局的重點(diǎn)。
無(wú)疑，此次拿下佛山舊改能夠擴容其在灣區的土地儲備。但不可否認的是，舊改項目周期長(cháng)、資金沉淀較大，華遠仍舊面臨挑戰。
近兩年，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉變，以及北上廣深等一線(xiàn)城市相繼出臺城市更新的重磅文件，越來(lái)越多的房企加大投入城市更新領(lǐng)域。
據觀(guān)點(diǎn)指數不完全統計，位列前100的房企當中，已有超過(guò)50家涉足城市更新領(lǐng)域，包括碧桂園、萬(wàn)科、華潤、龍光、時(shí)代中國等等。
2021年，華遠地產(chǎn)亦開(kāi)始布局城市更新領(lǐng)域。
最新消息顯示，11月23日，華遠地產(chǎn)中選佛山里水河村山塘工業(yè)區項目土地前期整理方，享受50%增值收益，同時(shí)，須提前墊資1.45億元實(shí)施拆遷，土地整理期為兩年。
上述項目位于佛山市南海區里水鎮碧湖路以東、碧湖路以西，土地整理面積約6.32萬(wàn)平方米，項目地塊計劃出讓土地的占地面積約56.44畝，折合3.76萬(wàn)平方米，配套基礎設施約38.33畝。
按照土地整理面積94.77畝計算，土地權屬人共可獲得約3.9億元貨幣收益（不包含土地整理成本，為土地權屬人的純貨幣收益）。
值得注意的是，上述舊改項目此前曾由恒大集團拿下。
今年4月，恒大旗下的佛山市金堃置業(yè)有限公司以50%增值收益獎勵比例成功中選里水河村山塘工業(yè)區項目土地前期整理方，整理期2年。
但由于恒大并未按照《土地前期整理協(xié)議》相關(guān)條款約定履行相關(guān)義務(wù)，5月14日，土地權屬人與恒大解除協(xié)議，并重新招標。
事實(shí)上，自危機爆發(fā)以來(lái)，恒大已接連退出了廣州黃埔、順德大良等多個(gè)項目，而上述里水舊改，由恒大2021年4月30日拿下，項目處于更新初期，后續還需要提供大量的資金進(jìn)行拆遷、改造。
分析人士認為："恒大退出佛山的舊改項目，能夠減少后續的資金投入，這一階段，恒大應全力處理債務(wù)危機"。
但對交易的另一方--華遠地產(chǎn)而言，此次奪得舊改項目，能夠迅速補充其在華南區域的土地儲備。
數據顯示，2016年12月21日，華遠地產(chǎn)與廣東中力集團有限公司簽訂協(xié)議，以13.79億元受讓廣州高雅名下土地及項目的開(kāi)發(fā)權。自此，華遠地產(chǎn)正式布局華南地區。
時(shí)間荏苒，如今五年時(shí)間過(guò)去，截至2020年末，該公司在華南僅有5個(gè)項目。其中，廣州1個(gè)，佛山4個(gè)（其中一個(gè)于2020年2月退出），整體增速并不算快。
與此同時(shí)，目前全國一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市可供發(fā)展的土地資源愈發(fā)稀缺，城市更新已經(jīng)成為房企納儲的重要途徑，華遠此次拿下佛山里水舊改，或許也有"曲線(xiàn)救國"的意味。
佛山漂流
據了解，2017年，保利華南以10.78億總價(jià)競得佛山高明西江新城地塊，項目聯(lián)合萬(wàn)科、美的、華遠三家企業(yè)開(kāi)發(fā)，各占25%的權益，這一地塊最終打造成保利玥府項目。
在上述項目東側，華遠地產(chǎn)還以增資入股方式，獲得佛山市高明區美玖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司33%股權，上述地塊由美的在2017年以10億元斬獲。
隨后，2018年3月，華遠地產(chǎn)七天內二度進(jìn)駐佛山三水新城，豪擲31億元拿下海藍城、天驕兩項目地塊，并引入遠洋集團合作開(kāi)發(fā)。自此，華遠地產(chǎn)在佛山共計參股、開(kāi)發(fā)四個(gè)項目。
值得注意的是，2020年初，遠洋正式退出三水海藍城項目，而華遠退出天驕項目。換言之，華遠海藍城、遠洋天驕將由華遠地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)各自獨資操盤(pán)開(kāi)發(fā)。
除去遠洋天驕，華遠地產(chǎn)在佛山的另外三個(gè)項目均出現了不同程度的跌幅。其中，海藍城項目2020年結轉2.03億元，但項目期內凈利虧損2.33億元；美的明湖北灣花園二期虧損3260.62萬(wàn)元，保利文玥華遠虧損573.02萬(wàn)元。
不過(guò)，海藍城項目、明湖花園項目被華遠計提存貨跌價(jià)。
數據顯示，截止2020年末，華遠在長(cháng)沙、西安、天津、佛山的9個(gè)項目存在存貨減值的情況，2020年合計計提存貨跌價(jià)準備金額6.62億元，佛山兩項目金額占2.49億元。
上述總計提對凈利潤影響為-6.58億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響為-5.02億元，對歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的影響為-5.02億元。
熟悉佛山樓市的分析人士表示，"三水、高明的價(jià)值還沒(méi)有完全釋放，未來(lái)高明新機場(chǎng)建成后或許能夠提振高明的房?jì)r(jià)，但目前來(lái)看，兩個(gè)地區還處于佛山房?jì)r(jià)低洼。"
據了解，2021年佛山樓市受限購、限貸等措施影響，成交均價(jià)有所回落，尤其是四季度以來(lái)，佛山"滿(mǎn)城盡是特價(jià)房"。有數據顯示，三水區今年1月份新房備案均價(jià)為10288元/平方米，10月份新房備案均價(jià)為9485元/平方米，下跌了803元/平方米，降幅為全市第一。其次是高明地區，降幅達到第二。
佛山三水、高明房?jì)r(jià)未見(jiàn)大額漲幅，但華遠幾個(gè)項目的地價(jià)并不算低，海藍城項目地價(jià)甚至超過(guò)7000元/平方米，加上建設成本等費用，其10500元/平方米的售價(jià)并不算高。
換言之，華遠在佛山的幾個(gè)項目，利潤空間并不算大，這或許也是導致其計提存貨減值的最重要原因。
華遠在佛山的布局，似乎與其三十余年的發(fā)展一般，存在錯步。
當同行在規模的角逐賽中爭得面紅耳赤時(shí)，華遠謹慎地在后方低頭踱步；當高速奔跑的同行開(kāi)始放緩腳步，華遠卻反其道而行之，默默提速。
其在佛山的布局亦是反其道而行之，2015年前后，房企搶占佛山南海、禪城、順德等經(jīng)濟中心、政治中心，但華遠卻選擇布局三水、高明等相對較為偏遠的區域。
如今，南海、順德等臨廣地區的土儲增量大大減少，房企開(kāi)始布局三水新城、高明新城，但華遠似乎無(wú)法"反包圍"，借道舊改，布局中心城市，或許是華遠下一階段的重要戰略。
據悉，華遠地產(chǎn)此次布局的南海里水，與廣州白云接壤。無(wú)疑，華遠地產(chǎn)希望借此次項目破局，但舊改項目周期長(cháng)、資金回流慢，就意味著(zhù)，華遠需要在其中沉淀大量的資金。
財報透露，截至2021年6月30日，華遠地產(chǎn)總負債約516.92億元，總資產(chǎn)620.95億元，資產(chǎn)負債率83.2%，一年內到期的非流動(dòng)負債約88.62億元，但期末現金余額僅為67.15億元。
盡管華遠地產(chǎn)的債務(wù)情況較前幾年有所好轉，但在融資難度加大、銷(xiāo)售下行的今天，華遠地產(chǎn)的城市更新暢想能否如愿，還不得而知。
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