根據新華社消息，2022年4月，深圳市人才安居集團保租房項目報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個(gè)正式申報的保障性租賃住房REITs項目。保障性租賃住房再次成為行業(yè)熱議話(huà)題

4月20日，第23期睿和公開(kāi)課在線(xiàn)上成功舉辦，此次公開(kāi)課的主題正是“抓住保租房的大機遇”。

2020年10月，政府首度提出“擴大保障性租賃住房供給”。而此前，關(guān)于“保租房”的試點(diǎn)、政策發(fā)布及解讀已持續了多年，多種類(lèi)型的“保租房”也成功推向市場(chǎng)。如果此次保障性租賃住房REITs項目成功上市，意味著(zhù)“保租房”的發(fā)展路徑已完全打通，行業(yè)發(fā)展越來(lái)越明晰，租賃住房市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“大機遇”。

作為深耕不動(dòng)產(chǎn)資管領(lǐng)域的研究平臺，2022年以來(lái)，睿和智庫走訪(fǎng)了多家租賃住房企業(yè)，并實(shí)地調研了北京、上海的眾多租賃住房項目。在此基礎上，我們發(fā)布了多份關(guān)于保障性租賃住房的報告，包括：政策解讀報告，系統分析了近些年來(lái)關(guān)于保租房的政策；項目調研報告，對市場(chǎng)現階段主要保租房項目進(jìn)行深度調研分析等等。

在本次睿和公開(kāi)課上，我也有幸分享了自己對于保障性租賃住房的幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)。

一直以來(lái)，有種說(shuō)法是中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架了。數據顯示，2021年中國房地產(chǎn)增加值7.7萬(wàn)億，經(jīng)濟貢獻度6.78%，如果再加上與房地產(chǎn)相關(guān)的，諸如裝飾裝修、建筑建材等行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的影響度要更高。

事實(shí)上，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的影響并不在于體量的問(wèn)題，而是其金融屬性及周期性變化。從全球范圍來(lái)看亦是如此，“十次危機九次地產(chǎn)”，每一次區域經(jīng)濟的下滑大都伴隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的萎靡。于是，要不要救市、要不要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì )成為每一次危機中的熱點(diǎn)話(huà)題，“夜壺論”也由此而來(lái)。

如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展，而不是大起大落，從而降低對經(jīng)濟的沖擊，應該是我們國家構建住房體系的第一個(gè)邏輯起點(diǎn)；第二個(gè)邏輯起點(diǎn)是“住有所居”，強調房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì )福利屬性。

這樣來(lái)看，“德國模式”具有現實(shí)的參考意義。根據德國聯(lián)邦統計局2019年發(fā)布、2020年更新的《德國住房》報告最新數據，2018年德國住房自有率為46.5%，53.5%的人口租房居住。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“德國模式”就是實(shí)行租購并舉，購房和租房?jì)蓷l線(xiàn)發(fā)展。

可以看到，不同于其他發(fā)達國家房地產(chǎn)價(jià)格的周期性波動(dòng)、大幅攀升，德國房地產(chǎn)價(jià)格長(cháng)期穩定，扣除通貨膨脹后，實(shí)際漲幅較小。而這一結果顯然得益于德國租賃住房市場(chǎng)的大力發(fā)展，租房居住成為德國住房體系的主要特征。

同時(shí)，德國租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展基于其“政府主導、市場(chǎng)參與”模式，根據2018年德國人口普查結果顯示，當年2,370萬(wàn)套租賃式公寓中，約37%來(lái)自機構類(lèi)開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商，63%的租賃式公寓來(lái)自私人、非機構房東（也稱(chēng)為業(yè)余房東）。

2016年，我國政府在工作報告中正式提出“建立租購并舉的住房制度”，隨后出臺了一系列發(fā)展租賃住房的政策。2020年10月，政府首度提出“擴大保障性租賃住房供給”，此后，發(fā)展“保租房”成為政策重心。

對于中國租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展歷程，可以從兩個(gè)角度來(lái)看：

顯然，建立規模的租賃住房體系，如果完全依賴(lài)政府，會(huì )受地方政府資源投入所限制；如果完全依賴(lài)市場(chǎng)，則需面臨資本逐利性帶來(lái)的風(fēng)險及周期波動(dòng)。

這也正是“保租房”的由來(lái)，“政府主導、市場(chǎng)參與”。如果從2016年算起，保障性租賃住房是長(cháng)期摸索的結果，從今天的結果來(lái)說(shuō)，也經(jīng)歷了實(shí)踐的檢驗。所以，對于保障性租賃住房，我們需要從中國住房體系建設的角度來(lái)看，它具有宏大敘事的基礎。

“政府主導、市場(chǎng)參與”，盡管有德國經(jīng)驗在前，但“保租房”能否如預期般發(fā)展，進(jìn)而成為新住房體系的基礎，市場(chǎng)存在一定疑問(wèn)。

根據規劃，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間）。其中，北京、上海等一線(xiàn)城市規劃均在40萬(wàn)套以上，相對于2021年底的數據，北京已有機構化運營(yíng)的集中式租賃住房項目266個(gè)，房間規模為4.83萬(wàn)套(間)；上海共有511個(gè)集中式公寓項目，共計房間數11.57萬(wàn)套（間），保障房的發(fā)展空間顯然非常巨大，這也是為什么在2021年開(kāi)始，“保租房”乃至租賃住房再次成為市場(chǎng)熱點(diǎn)的主要原因。

同時(shí)，2021年7月，住建部表示，新市民和青年人多、房?jì)r(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

從規劃的角度來(lái)看，驗證了我們的第一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，政府希望能把保障性租賃住房提升到一定規模，在住房體系占據一定比例，真正實(shí)現“租購并舉”。

對于如何實(shí)現這一規劃目標，目前政府明確提出了五種供給渠道，包括集體土地、國有租賃住房用地、產(chǎn)業(yè)園配套用地、存量房改造以及企事業(yè)單位的土地。其中，前四種是主要的構成。以上?！笆奈濉钡囊巹潪槔?，國有租賃住房用地、空置存量、產(chǎn)業(yè)園配套占比分別為30%、30%、17%。

具體來(lái)看，國有租賃住房用地大體又分為兩類(lèi)：純租賃用地和配套租賃用地。前者如上海的R4地塊；后者如2021年12月北京住建委要求各區新供商品住房，每年應按照新供住宅項目建筑面積的一定比例（原則上按20%比例）配建保租房。不同的地方在于，前者由企業(yè)自持，后者由政府回購。

目前，包括集體土地、國有租賃住房專(zhuān)用地、產(chǎn)業(yè)園配套用地、存量房改造在內的各種保租房項目都有項目成功入市，特別是集體土地、國有租賃住房用地帶來(lái)的新型租賃社區項目，將會(huì )改觀(guān)年輕群體對于租房這件事的認知。

如果要打通保租房的發(fā)展路徑，還有一個(gè)問(wèn)題需要解決，即資金的問(wèn)題。除了傳統的間接融資工具支持外，將保租房納入REITs試點(diǎn)也有了新進(jìn)展。

2022年4月，深圳市人才安居集團保租房項目報送到國家發(fā)展改革委，預計將很快上市。對于保租房項目通過(guò)REITs上市，此前市場(chǎng)主要擔心的是投資回報的要求，即能否滿(mǎn)足不低于4%的分紅回報要求。而根據我們測算，單位面積成本1萬(wàn)的租賃住房，其租金到50元/月/平方米，可達到4%的投資回報率要求，通過(guò)對目前已入市的部分項目測算，部分集體土地項目和純租賃用地項目是可以達到投資回報要求的。

從供給到退出的全流程已經(jīng)完整，所以，我們認為保障性租賃住房的發(fā)展路徑已經(jīng)走通。

之所以提及保租房的保障性概念，在于此前我們在上海調研時(shí)，大家常提及“納?！眴?wèn)題，大家都在問(wèn)自己的租賃住房項目要不要納入保障性租賃住房體系。顯然，目前大家將保障性租賃住房區別于傳統的租賃住房，將整個(gè)租賃住房市場(chǎng)分為保障性和市場(chǎng)化兩類(lèi)。

盡管政府出臺了系列文件，明確界定了保障性租賃住房的范圍和定義，但我的觀(guān)點(diǎn)是保租房的保障性概念將越來(lái)越模糊，與所謂市場(chǎng)化的項目難以有明顯區分，只會(huì )在客群定位上會(huì )存在差異。也就是說(shuō)，如果市場(chǎng)化項目所定位的客群與保租房一致，“納?！迸c否結果都一樣。

原因在于，政府對于保障性租賃住房的規劃目標較為遠大，其是基于重建住房體系的邏輯來(lái)規劃的，無(wú)論是在絕對體量上，還是在相對占比上，保租房的影響力將是較大的。

而當保租房成為租賃市場(chǎng)的主體構成時(shí)，保障性與市場(chǎng)化的界限也就消失了。

具體來(lái)看，目前保租房所提出的保障對象，是符合條件的新市民、青年人等群體，與國內外的租房主流群體一致；保租房所提出的房屋建設標準，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，與國內外的租房主流產(chǎn)品一致；保租房提出實(shí)施區域為人口凈流入的大城市，也是與市場(chǎng)邏輯一致的。

目前大家普遍比較顧慮的問(wèn)題是租金標準，因為政府對于保租房明確提出“租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，漲幅不超過(guò)5%”，疑問(wèn)主要集中在：租金限制會(huì )影響原來(lái)市場(chǎng)化項目的盈利。

我的看法是，租賃住房市場(chǎng)本身不應該是一個(gè)暴利市場(chǎng)，對于租房群體來(lái)說(shuō)，月度租金支付較為舒適的范圍為月收入的20%至30%。而目前主流城市大都高于這個(gè)水平，也就是說(shuō)從租房市場(chǎng)的可持續性來(lái)講，目前國內租金的上漲空間本身有限，而從德國的經(jīng)驗來(lái)看，限制租金漲幅并沒(méi)有影響租房體系的建立，政府干預的影響整體上是正面的。

顯然，隨著(zhù)保租房體量的增大，保租房成為整個(gè)租賃住房市場(chǎng)的主體，其保障性概念將越來(lái)越模糊。