作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

天谷大樓所屬的“工改工項目”，在深圳地區頗為常見(jiàn)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 8月初深圳已進(jìn)入全年高溫頂點(diǎn)，如果沒(méi)有要忙的事，人們盡可能會(huì )避開(kāi)高溫集中的中午和下午出行，尤其是周末。

深圳寶安西鄉天谷大樓項目的業(yè)主們顧不了這么多，他們冒著(zhù)酷暑簇擁在開(kāi)發(fā)商華訊方舟公司門(mén)前，因為天谷大樓項目約331套房源已處于司法查封狀態(tài)。

時(shí)間倒回兩年前的2019年7月15日，天谷大樓項目剛剛獲得預售許可證。該項目位于深圳“打新”炙手可熱的西部，銷(xiāo)售文案也強調了幾個(gè)元素，比如：“位于寶安西鄉”、“通燃氣”、“帶陽(yáng)臺”、“不限售不限貸”、“總價(jià)110萬(wàn)起帶精裝修”，這些都吸引了不少購房者的注意。

據參加售樓中心活動(dòng)的業(yè)主介紹，當時(shí)銷(xiāo)售中心很火爆，二三十平小戶(hù)型賣(mài)的很快。中介的廣告是“公寓”，更表達出項目的宏偉藍圖。但實(shí)際上，該項目只是被包裝的“類(lèi)住宅產(chǎn)品”。

深圳市規劃和自然資源局曾在2012年12月發(fā)布《2011年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》，其中寫(xiě)明該項目更改單元名稱(chēng)為：上市公司總部及研發(fā)中心園區城市更新單元，申報主體為深圳市新安實(shí)業(yè)有限公司。新安實(shí)業(yè)為原寶安區新安鎮經(jīng)濟發(fā)展總公司改組而成立的西鄉街道直屬企業(yè)，現在寶安實(shí)業(yè)集團旗下。項目擬更新方向為工業(yè)、研發(fā)等功能，公共利益項目用地不小于46300平方米。

據2019年天谷大樓的售樓處宣傳介紹，深圳市華訊方舟投資有限公司開(kāi)發(fā)打造的國內首個(gè)集衛星互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、商業(yè)運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)孵化演進(jìn)于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園。

整個(gè)更新單元共有三期，按照當時(shí)深圳市相關(guān)規定，工業(yè)用地M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）項目允許配建最高比例30%的宿舍。天谷大樓就屬于該更新單元30%的配套設施，雖名義上為“產(chǎn)業(yè)配套宿舍”，但仍屬工業(yè)用地性質(zhì)的房產(chǎn)。

也因為天谷大樓較其他普通商品住宅的“特殊用地”性質(zhì)，根據深圳關(guān)于工業(yè)樓宇轉讓的最新規定，交易過(guò)程都與正常商品房交易不同。購房人需要以公司名義買(mǎi)入，而非自然人。項目產(chǎn)權為50年，首付五成，只能申請10年期限的商貸。雖然項目不限購、不限貸，但必須以公司名義購買(mǎi)，天谷大樓營(yíng)銷(xiāo)中心甚至為購房者提供了一站式的公司辦理服務(wù)。

天谷大樓項目一位業(yè)主黃女士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：包括她在內的很多業(yè)主對天谷大樓2019年就已停工并不知情，而停工后天谷大樓的“類(lèi)住宅項目”的銷(xiāo)售仍在繼續，甚至今年3月份仍有業(yè)主買(mǎi)入。

在深圳市住建局幫助下，黃女士與第三方金融機構就該項目個(gè)人按揭貸款已經(jīng)暫停，并表示今年10月份之前會(huì )給業(yè)主答復。但有部分業(yè)主是與銀行簽署協(xié)議，仍在以“先息后本”的方式還利息。

據媒體報道，2014年10月23日，寶安區西鄉街道與華訊方舟戰略合作框架協(xié)議簽約儀式舉行。經(jīng)過(guò)前期多輪比選和談判磋商，新安實(shí)業(yè)公司和華訊公司達成合作協(xié)議并現場(chǎng)簽約，中國天谷暨華訊總部決定入駐西鄉新興產(chǎn)業(yè)總部園區，以“股權換產(chǎn)權”的模式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

目前工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交易中，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買(mǎi)賣(mài)涉及的交易稅費較高(需要繳納的稅費：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等)，而股權轉讓的方式轉讓房地產(chǎn)資產(chǎn)僅公司的股東需要繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，涉及的稅費相對來(lái)說(shuō)要比房地產(chǎn)直接買(mǎi)賣(mài)要低很多，新安實(shí)業(yè)公司和華訊公司此舉也在情理之中。

華訊方舟股份有限公司早于2020年3月28日披露了《關(guān)于債權人申請公司重整的提示性公告》，公司債權人廣州市沐陽(yáng)產(chǎn)權經(jīng)紀有限公司向深圳市中級人民法院申請對公司進(jìn)行重整。

事實(shí)上，華訊方舟的“大廈將傾”早有跡象，華訊股份2020年1月份發(fā)布《2019年度業(yè)績(jì)預告》，預計2019年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損10-15億元。這意味著(zhù)將連續兩年負值，上市公司股票將在2019年報正式披露后，被實(shí)施退市風(fēng)險警示。

除此之外，華訊方舟2018年度、2019年度連續兩個(gè)會(huì )計年度經(jīng)審計的凈利潤為負值，2019年12月31日經(jīng)審計的凈資產(chǎn)為負值，同時(shí)公司2019年年度財務(wù)報告被審計機構出具“無(wú)法表示意見(jiàn)”，根據相關(guān)規定，公司股票交易將被實(shí)行“退市風(fēng)險警示”特別處理，股票簡(jiǎn)稱(chēng)由“華訊方舟”變更為“*ST華訊”。

2021年7月30日，深交所向*ST華訊(000687)發(fā)出關(guān)注函。

深交所表示：“近日，有多家媒體報道稱(chēng)，你公司供應商上海星地通通信科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘上海星地通’）疑似拖欠多家上市公司合同款。上海星地通2015年至2020年均為你公司第一大預付款對象，相關(guān)預付款金額占你公司預付賬款比重約80%。你公司與下游客戶(hù)富申實(shí)業(yè)公司自2015年起開(kāi)展業(yè)務(wù)，主要合作自組網(wǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)、采購數據鏈終端及數據處理器等模塊，相關(guān)應收賬款長(cháng)期掛賬。我部對此表示關(guān)注?！?/p>

ST華訊還于2021年7月28日晚間公告稱(chēng)，深圳市中級人民法院院決定對公司啟動(dòng)預重整，不代表深圳中院最終受理公司重整申請，不代表公司正式進(jìn)入重整程序。如果法院正式受理對公司的重整申請且公司順利實(shí)施重整并執行完畢重整計劃，將推動(dòng)公司回歸健康、可持續發(fā)展軌道。如重整失敗，公司將存在被宣告破產(chǎn)風(fēng)險，公司股票將面臨被終止上市的風(fēng)險。

值得注意的是，華訊方舟重整的申請尚需取得最高人民法院的審查意見(jiàn)，該重整申請能否被人民法院受理，公司是否進(jìn)入重整程序尚具有不確定性。

天谷大樓所屬的“工改工項目”，在深圳地區頗為常見(jiàn)，即為現有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區，升級改造為用地性質(zhì)為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），或普通工業(yè)用地加新型產(chǎn)業(yè)用地（M1+M0）的新興產(chǎn)業(yè)園。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇曾在《2019工改工白皮書(shū)》發(fā)布會(huì )上提及：未來(lái)10-15年，工改工供應量將超3000萬(wàn)平方米，而同期供應的商辦將有2000萬(wàn)方左右，兩者相加為5000萬(wàn)方，“商辦與工改工之間的競爭關(guān)系將非常激烈，所以市場(chǎng)上出現了很多改成居住功能分割銷(xiāo)售的，拿著(zhù)產(chǎn)業(yè)用房的指標，做成4.5米的LOFT公寓賣(mài)”。

工改工項目中的盈利邏輯也一度在深圳市場(chǎng)很是常見(jiàn)：在核心地段的工改工項目，往往將研發(fā)用房打造為類(lèi)辦公產(chǎn)品，與商辦類(lèi)產(chǎn)品相競爭，但并不需要繳納商辦地價(jià)，只需以工業(yè)用地價(jià)格低價(jià)拿地，從中賺取高額地價(jià)差的紅利；對于配套宿舍，則往往打造為類(lèi)住宅產(chǎn)品，通過(guò)注冊公司或股權轉讓的形式規避購買(mǎi)條件的限制，打政策“擦邊球”。

正因其特殊的性質(zhì)，這樣的“類(lèi)住宅產(chǎn)品”開(kāi)發(fā)商一旦出現資金斷裂等問(wèn)題，復雜的產(chǎn)權問(wèn)題和相關(guān)手續使得業(yè)主后續的維權更有難度。

北京金訴律師事務(wù)所主任、房產(chǎn)律師王玉辰向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“如果重整成功，意味著(zhù)公司和項目能夠復活，業(yè)主可以要求繼續履行合同，并且要求開(kāi)發(fā)商承擔相關(guān)延期的違約責任?！?/p>

對于這種項目的特殊用地性質(zhì)，王玉辰表示，它不屬于業(yè)主基本債權優(yōu)先權保護的范疇，基本債權決定權保護的是住宅。目前業(yè)主如果起訴會(huì )有一定作用，可以先進(jìn)行一定的財產(chǎn)保全，這樣在訴訟流程上也相對靠前。

王玉辰律師對爛尾樓盤(pán)的“復活”持相對樂(lè )觀(guān)的態(tài)度：“現實(shí)生活中有不少的爛尾樓盤(pán)都通過(guò)推動(dòng)重整或者找新的開(kāi)發(fā)商接盤(pán)來(lái)復活，還是可行的?！?/p>

天谷大樓項目的業(yè)主黃女士也向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“晚兩年交房沒(méi)關(guān)系，只是我們業(yè)主更多還是想住進(jìn)房子里?！?/p>

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 樓市調查|深圳寶安天谷大樓“工改工”之困