地產(chǎn)黃老邪 作者：黃博文
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪(ID:DCHLX1)
從“房住不炒”的大主題出發(fā)，近年來(lái)政策已經(jīng)從市場(chǎng)端、資金端、土地端對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全方位的調控。
最近兩天，“22城將實(shí)行‘兩集中’供地政策”在房地產(chǎn)行業(yè)持續發(fā)酵。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：核心一二線(xiàn)城市，一年三次集中公告、出讓土地。
土地投資是房企經(jīng)營(yíng)的“龍頭”，“兩集中”的推地新政，無(wú)疑會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)造成重大的影響。上篇文章中，黃老邪對“兩集中”政策對房地產(chǎn)行業(yè)所造成的影響，以及中小房企如何應對進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述。在本篇文章中，黃老邪將再次深入地探討這一話(huà)題。
“兩集中”新政
仍存不確定性
“兩集中”新政已經(jīng)確定無(wú)疑會(huì )實(shí)施，但新政本身還存在著(zhù)以下不確定性：
（1）各城市執行細則還有待觀(guān)察
首先，除天津、鄭州、青島、濟南四個(gè)城市之外，大部分熱點(diǎn)城市還未出臺相關(guān)文件；
其次，已出臺新政城市，政策生效時(shí)間還有待確定；
最后，大多數熱點(diǎn)城市三次推地的具體時(shí)間安排還未確定。
（2）新政效果尚待觀(guān)察
新政驟然下發(fā)，但政府、企業(yè)都需要時(shí)間來(lái)準備，匆忙實(shí)施的新政會(huì )讓其自身效果大打折扣。黃老邪認為，還未出臺相關(guān)政策的熱點(diǎn)城市，可能在觀(guān)察已出臺城市新政的執行效果，總結經(jīng)驗后才會(huì )出臺自己的執行細則。
（3）常態(tài)化還是階段性
“兩集中”是常態(tài)化還是階段性調控政策仍有待確定，對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，一定要做好兩手準備，無(wú)論“兩集中”是階段性，還是常態(tài)化政策，都要具備應對策略。
（4）是否會(huì )延伸到非住宅領(lǐng)域
從目前已出臺相關(guān)政策城市來(lái)看，新政所調控的只是商住類(lèi)型的土地，是否會(huì )延伸到非住宅領(lǐng)域，目前還沒(méi)有明確規定。
（5）22城以外的其他城市是否會(huì )跟進(jìn)
熱點(diǎn)城市以外的其他城市會(huì )不會(huì )跟進(jìn)？什么時(shí)間跟進(jìn)？以什么樣的方式跟進(jìn)？跟進(jìn)力度如何都是未知數。因此房地產(chǎn)企業(yè)不僅要密切關(guān)注熱點(diǎn)22城，還要關(guān)注以往調控政策效果不顯著(zhù)的其他城市。
（6）每年與每次推地數量不確定
“兩集中”政策規定城市每年推地數量不超過(guò)三次，那么具體每年推地次數仍是未知。此外，與之前相比，實(shí)施新政后年度推地總量是否會(huì )增長(cháng)？年度內多次推地，單次推地數量如何分配？這些仍待觀(guān)察。
“兩集中”政策仍存較多不確定，黃老邪與博志成團隊根據多年地產(chǎn)行業(yè)研究與咨詢(xún)培訓經(jīng)驗，對已有疑點(diǎn)做出以下預判：
第一，還未出臺相關(guān)政策的城市，會(huì )分至少三個(gè)輪次跟進(jìn)。在觀(guān)察前一輪城市相關(guān)政策細則及執行效果之后，優(yōu)化后再推出；
第二，不同城市三次推地的時(shí)間點(diǎn)會(huì )有所不同，但大概率年初、年中、年末各一次。此外，單個(gè)城市不同年度的推地月份也有變化的可能；
第三，前期新政在執行中可能會(huì )出現少量問(wèn)題，但在各地方政府的持續優(yōu)化之下，新政將慢慢成熟并成為常態(tài)；
第四，新政短期內（三年內）大概率只針對住宅用地，不會(huì )影響其他類(lèi)型土地的推地節奏；
推地新政
如何影響熱點(diǎn)與非熱點(diǎn)城市
黃老邪認為，“兩集中”推地新政影響巨大，甚至會(huì )顛覆過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)邏輯，也會(huì )顛覆企業(yè)對于布局城市的運營(yíng)邏輯。具體來(lái)說(shuō)，新政帶來(lái)的影響，應該從城市與企業(yè)兩個(gè)維度來(lái)分析。
首先，對于推出新政的城市來(lái)說(shuō)，“兩集中”新政所發(fā)揮的影響力體現在以下六個(gè)方面：
1.土拍總體熱度下降、地價(jià)漲幅放緩
以往城市分散推地時(shí)，規模房企不會(huì )放棄對每一地塊的競爭。而集中推地意味著(zhù)城市土地供應量在短期內明顯增加，為企業(yè)提供了更多的選擇，分散了單個(gè)地塊的競爭關(guān)注度，進(jìn)而降低了土拍總體熱度。
另外，在集中推地的背景下，實(shí)力再強大的房地產(chǎn)企業(yè)，都沒(méi)有能力參與到每個(gè)地塊的競爭之中。土拍競爭熱度下降，地價(jià)漲幅自然會(huì )放緩。
2.優(yōu)質(zhì)地塊競爭更加激烈
雖然不同企業(yè)的土地研判標準會(huì )有所不同，但差別不會(huì )太大，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭熱度會(huì )更加激烈。而“兩集中”新政，保證金無(wú)法在多輪次競拍中“重復進(jìn)場(chǎng)”，而房企也無(wú)法分散資金與精力，因此會(huì )更加關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊。
3.一般地塊流拍概率加大
“五道紅線(xiàn)”政策，造成了土地市場(chǎng)素質(zhì)一般地塊流拍概率加大，而熱點(diǎn)城市的“兩集中”政策，造成素質(zhì)一般地塊同期入市，更會(huì )加劇“流拍”。
此外在財務(wù)型杠桿受到壓制的情況下，大型房企也沒(méi)有足夠的資金與實(shí)力，在集中推地的政策之下去覆蓋所有的地塊。這對于想要進(jìn)入熱點(diǎn)城市的中小房企來(lái)說(shuō)，可能是一種機遇。
4.去化呈現明顯的伴生型周期性
集中推地帶來(lái)的一個(gè)影響，就是目標城市去化呈現明顯的伴生型周期性。表現為地塊分批集中入市，造成新盤(pán)分批集中入市，房?jì)r(jià)波動(dòng)最后也會(huì )加入到這種伴生型周期之中。
5.房?jì)r(jià)呈現波動(dòng)、窄幅下降趨勢
推地新政不會(huì )使目標城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大幅波動(dòng)，因為這不符合調控初衷。但新政造成新盤(pán)集中入市，不僅會(huì )影響到項目的去化速度與定價(jià)策略，也會(huì )影響購房者的心理預期。因此推地新政下，目標城市的房?jì)r(jià)小幅波動(dòng)，窄幅下降是大概率的趨勢。
6.供給可預測與需求的不確定性
推地新政下，政府公告全年的供地計劃，并固化供地時(shí)間，讓土地供給變得可預測。但購房者的需求也卻變得不確定了，買(mǎi)方市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步形成。這就倒逼房地產(chǎn)企業(yè)踏踏實(shí)實(shí)研究客戶(hù)需求，只有具備更細顆粒度的研究，才能為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值。
值得注意的是，如果22城市以外的其他城市跟進(jìn)推地新政，房企也應將其與22城同等看待。
“兩集中”的推地新政，不僅會(huì )對目標城市造成巨大影響，也會(huì )影響到?jīng)]有跟進(jìn)推地新政的城市。
如果“兩集中”的推地新政在22個(gè)熱點(diǎn)城市長(cháng)期執行，必然會(huì )對周邊城市逐漸產(chǎn)生影響。主要影響可分為兩個(gè)方面：
第一，新政大概率會(huì )推高非目標城市土地的熱度，以及市場(chǎng)熱度；
第二，非目標城市的節奏，會(huì )與目標城市聯(lián)動(dòng)，聯(lián)動(dòng)體現在供給側與需求側兩方面：
在供給端方面，例如一家企業(yè)同時(shí)布局天津與廊坊，當天津的供地節奏變化并固化之后，為了適應天津，就需要對在廊坊的投資節奏、標準、結構進(jìn)行調整。因此，天津的供給端變化會(huì )通過(guò)一家房地產(chǎn)企業(yè)傳導到廊坊。
在需求側方面，例如天津與廊坊的地理位置相近，客戶(hù)群體趨同。當推地新政對天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響之后，也會(huì )影響一部分人群的購房決策。
因此，中小房企不能因為沒(méi)有布局熱點(diǎn)城市，而忽略新政對于自身的影響?！皟杉小钡挠绊懕厝粫?huì )傳導到非目標城市。因此一定要提前研判，制定策略。
推地新政
如何影響大型房企與中小房企
毋庸置疑，“兩集中”的推地新政也必然會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，但對大型房企與中小房企所造成的影響各不相同。
推地新政對于大型房企的影響主要體現在以下四個(gè)方面：
1.改變投資布局、節奏、結構、標準
過(guò)去幾年，大型房企的投資都在向強二線(xiàn)城市，甚至是一線(xiàn)城市轉移。但“兩集中”新政的實(shí)施范圍基本都是一二線(xiàn)城市。這就造成了大型企業(yè)將會(huì )加大對于強三線(xiàn)城市或普通三線(xiàn)城市的投資比例。
另外，由于新政城市推地節奏被改變及固化，大企業(yè)必定會(huì )改變在其他城市的節奏，來(lái)匹配企業(yè)戰略的要求。同時(shí)，大型企業(yè)也有可能改變以往的拿地標準，在新政城市避開(kāi)那些競爭激烈的地塊，轉而搶奪中等質(zhì)量的地塊。
此外，大型房企也會(huì )借助規模效應的優(yōu)勢，在新政目標城市搶奪中等與普通地塊，而在非新政目標城市，搶奪一些優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)補充利潤。
2.改變融資策略與現金流管理模式
新政推出之前，大型房企的融資節奏是固化的。但因為新政目標城市是其主戰場(chǎng)，集中推地的直接后果，就是讓企業(yè)在單個(gè)城市拿地時(shí)間集中，銷(xiāo)售時(shí)間集中，因此會(huì )重構企業(yè)的現金流曲線(xiàn)。這就倒逼大型房企的融資策略、規模、計劃、方式方法也要完全重構。
同時(shí)，在非新政目標城市中，由于聯(lián)動(dòng)效應的存在，大型企業(yè)也需要重構融資策略以及現金流管理模式。
3.改變運營(yíng)模式、策略、體系
融資策略與現金流管理模式的變化，自然會(huì )影響到企業(yè)的運營(yíng)模式、策略、體系，同時(shí)也倒逼管理管控模式，制度流程、權責的迭代。
對于團隊要求的改變也非常重要，如對新政目標城市與非新政目標城市的城市總、營(yíng)銷(xiāo)總監等人才的素質(zhì)要求完全不同。
4.要求企業(yè)更細顆粒度研究
集中推地尤其考驗投資部門(mén)、能力與反應速度，以及投資體系的敏捷性與精益性。同時(shí)也對銷(xiāo)售部門(mén)的集中推盤(pán)能力提出了更高的要求。
除此之外，老板以及高管團隊的能力提升也至關(guān)重要。在集中推地的間歇期，一定要對城市、客戶(hù)敏感點(diǎn)進(jìn)行更加精細的研究，這樣才能在推地時(shí)快速抓住有限的拿地機會(huì )。
大多數媒體在解析“兩集中”政策時(shí)，都對中小房企的處境過(guò)度悲觀(guān)。黃老邪認為，新政雖然在一定程度上不利于中小房企的發(fā)展，但也有著(zhù)許多正面影響。
1.有機會(huì )進(jìn)入熱點(diǎn)城市
在土地分批入市的背景下，大型房企可能會(huì )集中火力競爭優(yōu)質(zhì)地塊。另外即使是大型房企，也會(huì )在拿地的節點(diǎn)上出現資金不足或研究不足的情況。對于以往聚焦于三四線(xiàn)城市的中小房企，可以抱團去探尋熱點(diǎn)城市的機會(huì )。
2.有逆向操作的機會(huì )（相對大企業(yè)節奏）
上文提到，推地新政倒逼著(zhù)大型房企改變自身的現金流與運營(yíng)節奏。如果中小房企將有競爭關(guān)系的大型企業(yè)研究透徹，提前預判大房企動(dòng)作，提前應對，并找尋逆向操作的機會(huì )。
3.根據地可能會(huì )遭受沖擊
在新政影響下，目標城市與非目標城市存在供給端與需求端的聯(lián)動(dòng)效應，中小房企的根據地可能會(huì )受到到大型房企的沖擊。
因為在新政下，規模房企會(huì )在熱點(diǎn)城市的推地間隙，進(jìn)入非目標城市去尋找機會(huì )，導致中小房企根據地競爭加劇。因此中小房企一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。
4.能力短板被逼凸顯
中小房企過(guò)去可以不關(guān)注團隊、運營(yíng)、管理，不對城市、對手、行業(yè)進(jìn)行研判。但推地新政造成的根據地競爭力加劇，必定會(huì )使企業(yè)短板驟然顯現。因此中小企業(yè)一定要夯實(shí)自身內功，提升團隊素質(zhì)。
房地產(chǎn)行業(yè)的特征、階段
與政策生態(tài)
一直以來(lái)，黃老邪都認為中國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)政策牽引、資源驅動(dòng)的類(lèi)金融行業(yè)。目前正處于智勇兼備者勝的時(shí)代，在這個(gè)時(shí)代中，沒(méi)有研究能力與節奏調控能力的企業(yè)將會(huì )被淘汰。
超級分化也是這個(gè)時(shí)代的典型特征，雖然未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)依舊很大、很穩，但因為不同城市的市場(chǎng)基礎不同，調控手段又各不相同，其呈現給企業(yè)的時(shí)機點(diǎn)也是不相同的?？傮w來(lái)說(shuō)，高質(zhì)量發(fā)展依舊是房地產(chǎn)行業(yè)主旋律，需要企業(yè)具備更多的智慧。
政策生態(tài)方面，我們必須明白，無(wú)論是土地端、市場(chǎng)端、還是資金端的調控政策，無(wú)一不是圍繞著(zhù)以往房地產(chǎn)行業(yè)調控的主基調，沒(méi)有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”、“租購并舉，因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
資金端有“三道紅線(xiàn)”調控，市場(chǎng)端有限購、限售、限貸政策調控，那么土地端有“兩集中”政策調控其實(shí)也是意料之中。
有六種杠桿可以助力房企發(fā)展：財務(wù)杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿、合作杠桿、并購杠桿、預售杠桿、協(xié)同杠桿。以往的基礎調控政策，如限購、限售、限貸政策，主要目的是從需求端下手，從限制銷(xiāo)售拉動(dòng)的角度，壓制房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營(yíng)性杠桿的依賴(lài)。
而近期出臺的“五道紅線(xiàn)”，則是從融資端下手，控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)型杠桿的水平與增幅，防范金融性風(fēng)險。
而此次的“兩集中”推地新政，則是從土地供給側下手，牽涉到部分合作性杠桿與經(jīng)營(yíng)性杠桿。未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是十幾萬(wàn)億的大行業(yè)好行業(yè)，只不過(guò)需要企業(yè)家去從利差的方面找機會(huì )，利好的地方控風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)成功關(guān)鍵
與新政應對策略
在探討中小房企新政應對策略之前，必須明白現階段房企成功的關(guān)鍵。黃老邪認為，一家房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得成功，必須具備以下素質(zhì)：
戰略方面：
·研究功夫到位
·方向與目標正確
·企業(yè)內外節奏的匹配
·企業(yè)結構持續優(yōu)化
老板/模式/現金流管理方面：
·老板具備持續學(xué)習能力，認知、思維、格局到位。
·運營(yíng)模式與現金流管理模式正確
組織能力：
·平衡標準化與創(chuàng )新
·彈性運營(yíng)、敏捷運營(yíng)、精益運營(yíng)
·體系、機制、團隊持續優(yōu)化
·資源整合能力強
·文化與品牌發(fā)揮正面作用
具體來(lái)說(shuō)，中小房企如何應對“兩集中”新政，黃老邪有以下幾點(diǎn)建議：
一、持續研究、跟進(jìn)新政細則及執行效果
無(wú)論是否在新政目標城市布局，都要持續研究、跟進(jìn)新政實(shí)施細則及執行效果。因為新政能夠通過(guò)聯(lián)動(dòng)的方式，對非目標城市造成影響。
二、持續研究標桿企業(yè)的應對策略
中小房企也要持續跟蹤研究標桿企業(yè)應對新政的策略，然后思考自身應對新政的關(guān)鍵策略，也可探尋逆向操作的機會(huì )。
三、動(dòng)態(tài)復盤(pán)，關(guān)注內部的節奏/結構/現金流
黃老邪強烈建議，無(wú)論是何種類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)，一年內至少要對經(jīng)營(yíng)、投融資、運營(yíng)節奏，管理體系和團隊進(jìn)行兩次復盤(pán)，高管團隊要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)節奏、結構及現金流。
四、重新、動(dòng)態(tài)優(yōu)化企業(yè)戰略
推地新政出臺之后，有先見(jiàn)之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)開(kāi)始對企業(yè)發(fā)展速度與節奏、發(fā)展與風(fēng)險的平衡等這些戰略層面的問(wèn)題，進(jìn)行重新思考與動(dòng)態(tài)優(yōu)化。
建議中小房企在3-5月，重新去研討企業(yè)戰略、節奏、布局、目標實(shí)現路徑、管理優(yōu)化路徑要點(diǎn)、團隊升級策略。最近兩天，陸續已有三家房地產(chǎn)企業(yè)跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發(fā)展戰略并著(zhù)手優(yōu)化。隨著(zhù)推地新政的逐步鋪開(kāi)，無(wú)疑會(huì )有更多的企業(yè)加入到這個(gè)行列之中。
近年來(lái)，博志成以戰略研討會(huì )的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰略發(fā)展方向，明確戰略定位。同時(shí)，也通過(guò)引導房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設計，并制定系統落地措施，助力企業(yè)快速增長(cháng)。
五、重點(diǎn)關(guān)注節奏與結構
企業(yè)內部投融產(chǎn)銷(xiāo)構成的經(jīng)營(yíng)結構，一定要與外部的大節奏與大結構相匹配。匹配不好就會(huì )出現投資錯誤，該拿地的時(shí)候沒(méi)錢(qián)，不該拿地閑置大量資金。
老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現場(chǎng)，一定要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的節奏與結構。
六、優(yōu)化投資體系，提升投資能力
集中推地下，大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時(shí)間內對大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點(diǎn)城市的能力。對于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資能力要能夠支持企業(yè)進(jìn)入大城市，也要能?chē)朗馗鶕亍?/p>
七、修煉內功
房地產(chǎn)管理紅利時(shí)代，修煉內功是一個(gè)重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)內功包含九種：
·管理內功（體系、機制、團隊、文化與品牌）
·業(yè)務(wù)內功（各專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)內功，尤其是成本）
·產(chǎn)品內功
·服務(wù)內功
·運營(yíng)內功
·現金流管理
·“三動(dòng)”模式（投融驅動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)拉動(dòng)、運營(yíng)聯(lián)動(dòng)）
·多城、多產(chǎn)業(yè)協(xié)同
·當下與未來(lái)協(xié)同
八、加大合作力度
既然“五道紅線(xiàn)”讓財務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營(yíng)性杠桿受限。那么中小房企大可以通過(guò)加大合作力度發(fā)揮合作型、并購型杠桿的作用。
無(wú)論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長(cháng)俱樂(lè )部，就是一個(gè)致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間合作，實(shí)現融合、共贏(yíng)、發(fā)展的平臺。
九、向泛地產(chǎn)滲透，多元化投融資
目前百強企業(yè)大部分都在加強向泛地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，因為泛地產(chǎn)能在一定程度上規避調控負面影響，獲取調控紅利。但泛地產(chǎn)也對企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。
對于小型房企來(lái)說(shuō)，由于以往積累資源不足，可以先從單個(gè)項目突破，向泛地產(chǎn)轉型。
而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長(cháng)曲線(xiàn)。
十、守住根據地，適度拉開(kāi)布局
因為當熱點(diǎn)22城推地節奏被進(jìn)一步掌控之后，規模房企必定會(huì )大規模進(jìn)入沒(méi)有“雙集中”政策調控的城市尋找機會(huì )，導致中小房企的“根據地”競爭加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。
在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會(huì )在拿地節點(diǎn)上出現資金不足，或研究不足的情況。對于中小房企來(lái)說(shuō)，城市輪動(dòng)的機會(huì )以另外一種形式得以顯現。因此，以往聚焦于三四線(xiàn)城市的中小房企，也可以著(zhù)手去探尋這熱點(diǎn)22城的隱藏機會(huì )，實(shí)現擴張。
十一、關(guān)注當下，有節奏去庫存，加強回款
中小房企一定清楚布局城市推地新政的實(shí)施時(shí)間，在新政實(shí)施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實(shí)施后，在集中推地的節點(diǎn)上有充足的資金去拿地。
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