觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
正如深圳業(yè)內此前的評價(jià)，任何一宗前海土地都是“稀缺中的稀缺”。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在40周年之際推出“土地大禮包”，準備在11月下旬為深圳人民奉上，而在“大餐”之前，深圳還為這場(chǎng)土地盛宴上了一份“前菜”，推出位于前海的一宗宅地。
11月11日下午15:00，前海以“雙限雙競”方式出讓一宗居住用地，起始價(jià)56.22億元，最高限價(jià)81.519億元。這是一份受到喜愛(ài)的“前菜”，在雙十一這一購物佳節，開(kāi)發(fā)商們自然也繳足定金，準備搶貨。
該地塊開(kāi)拍前需繳納28.11億元的保證金，即便如此，該地塊也吸引了共8組企業(yè)參與爭奪，涉及13家開(kāi)發(fā)商，其中包括平安、金茂、華發(fā)、中海、龍光、卓越+佳兆業(yè)、金地+電建+華潤+前?？毓?、招商+TCL。
正如深圳業(yè)內此前的評價(jià)，任何一宗前海土地都是“稀缺中的稀缺”。此次宅地的推出，也是前海鮮有的宅地出讓?zhuān)绱讼∪钡馁Y源，開(kāi)發(fā)商搶的由其激烈，不管是“地頭蛇”還是“過(guò)江龍”。
最終，歷時(shí)近2個(gè)半小時(shí)、超百輪競價(jià)，由金地+電建+華潤+前?？毓陕?lián)合體，以最高限價(jià)81.519億元+競配2.84萬(wàn)平方米人才房面積獲得，可售樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米。建成后，商品房最高均價(jià)為10.71萬(wàn)元/平方米（毛坯價(jià)，不含裝修）。
第三宗宅地
前海T102-0345宗地的拍賣(mài)，是深圳年內第二次出讓位于前海的宅地，也是前海史上第三宗住宅用地掛牌出讓。嚴格來(lái)算，自2013年前海出讓首宗地塊至今，若加上一宗終止出讓的地塊，這也僅為第四次出現住宅用地招拍掛出讓。
資料顯示，該地塊宗地編號T102-0345，位于前灣片區十開(kāi)發(fā)單元02街坊，在5號線(xiàn)前海公園站旁，面積2.69萬(wàn)平方米，總建面13萬(wàn)平方米，用途為二類(lèi)居住用地。項目的隔壁，就是龍光于今年5月拿下的T102-0346地塊，隔聽(tīng)海大道相望。
事實(shí)上，前海每一次出讓住宅用地，開(kāi)發(fā)商對其都熱情異常。與2019年12月天健經(jīng)過(guò)“廝殺”以38.9億元搶下T204-0142宗地、2020年5月龍光擊敗16家房企以最高限價(jià)115.97億元拿下T102-0346限價(jià)宅地的情形類(lèi)似，此次前海土地也經(jīng)過(guò)過(guò)百輪的爭奪，歷時(shí)近2個(gè)半小時(shí)后，才最終決出勝利者。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，于11月11日15:00，T102-0345宗地的拍賣(mài)準時(shí)開(kāi)始，在主持人介紹競拍規則后，平安率先報出了56.22億元的報價(jià)，很快，這次土拍的勝利者金地+電建+華潤+前?？毓陕?lián)合體便加入了戰場(chǎng)。
一開(kāi)始節奏很快，中海、金茂、招商+TCL、金地等四家聯(lián)合體在此期間不斷互相應價(jià)，舉牌僅僅過(guò)半小時(shí)，距離最高限價(jià)81.519億元便僅剩11.519億。中海在此期間更是獨站群雄，不管哪家房企報價(jià)，其馬上跟上。
隔壁T102-0346地塊的競得者龍光也在中途加入戰場(chǎng)，現場(chǎng)一度成為中海與龍光兩家的戰場(chǎng)。不過(guò)，很快金地等四家聯(lián)合體又重新加入戰場(chǎng)，場(chǎng)面從“雙雄爭霸”變?yōu)椤叭龂萘x”。
不消多時(shí)，價(jià)格便達到最高限價(jià)。招商+TCL、平安、金茂也重新加入戰場(chǎng)。但是，更多時(shí)候，還是中海、龍光以及金地等四家聯(lián)合體在角逐，招商+TCL、平安、金茂僅是偶爾亮相。
進(jìn)入最后階段，當人才住房面積已達到2.64萬(wàn)平方米時(shí)，卓越+佳兆業(yè)也終于忍不住加入戰場(chǎng)，連續叫價(jià)。只是還是金地+電建+華潤+前?？毓陕?lián)合體堅持到了最后，以最高限價(jià)81.519億+競配2.84萬(wàn)平方米人才房面積競得T102-0345宗地。
前海宅地現狀
在競得土地僅僅不到2個(gè)小時(shí)的時(shí)間，競得方的其中一家旗下上市平臺便迫不及待的宣布了這一喜訊。
南國置業(yè)于18:00左右公告表示，該地塊所在區域交通便捷，路網(wǎng)完善，通達性較好，項目周邊有 1、5、11號線(xiàn)共三條地鐵線(xiàn)；周邊生活、醫療、教育等配套完善；公司將憑借多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，協(xié)同各方致力于將本項目打造成該區域的精品項目。
其進(jìn)一步指出，本次聯(lián)合競拍成功有利于公司進(jìn)一步增加土地儲備，獲取本項目，將開(kāi)拓公司在粵港澳大灣區的布局，進(jìn)一步加快公司全國多點(diǎn)布局的步伐。而預計項目收益率將不低于公司平均投資收益率水平。
T102-0345宗地與今年龍光競得的T102-0346宗地一樣，入市商品房限制了最高均價(jià)為10.71萬(wàn)元/平方米。
因為T(mén)102-0345宗地與T102-0346宗地中間，僅間隔一條聽(tīng)海大道，所以?xún)烧咧g的盈利水平可以參考。而龍光方面，雖然僅有每平方米1萬(wàn)多的盈利空間，但在龍光競得T102-0346宗地之時(shí)，接近龍光人士便表示雖然這是限價(jià)地，但價(jià)格仍有合理利潤。
面對僅有的一萬(wàn)多元/平方的盈利空間，龍光選擇了快速開(kāi)發(fā)，以此快速回籠資金。如今，已有爆料指出龍光的T102-0346宗地將命名為前海天境花園，并且，龍光已經(jīng)在其寶安的龍光世紀大廈開(kāi)放樣板間。項目將推出108-110-120-137-140平方米段的多種戶(hù)型，共1013套。
而據龍光寶小程序顯示，龍光前海天境規劃戶(hù)數1004套，共由7棟住宅塔樓組成，容積率5.78，物業(yè)費9元/平方米/月。
值得一提的是，目前周邊新房主要以寫(xiě)字樓、公寓為主，均價(jià)9-10萬(wàn)元/平方米，住宅較為缺乏，2019年招商領(lǐng)璽開(kāi)盤(pán)即售罄，開(kāi)盤(pán)價(jià)8.7-12.3萬(wàn)元/平方米。且宗地2公里范圍內并沒(méi)有二手房。據鏈家網(wǎng)顯示，稍遠的二手房普遍在10萬(wàn)元/平方米，網(wǎng)紅盤(pán)諾德假日花園掛牌價(jià)已經(jīng)在15-17萬(wàn)元/平方米。
也即意味著(zhù)，龍光項目未來(lái)去化存在套利空間，再加上區位優(yōu)勢，去化應該無(wú)憂(yōu)。而有業(yè)內人士亦指出，雖然龍光前海地塊有90/70政策限制，可能做不了豪宅，但地段擺在那里。言下之意，龍光前海地塊在未來(lái)推售之時(shí)去化亦可能不需要擔心。
不過(guò)，據媒體現場(chǎng)查看，龍光項目目前仍未出地面，而在深圳住建局公布的2020年待入市新房項目名單中，也沒(méi)有龍光前海項目的身影，預計項目年內難以入市
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