有兩家房企對于區域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。一個(gè)位于民營(yíng)經(jīng)濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買(mǎi)力。
作者:陌爺
來(lái)源:陌爺地產(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
在中國,有兩家房企對于區域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。在戰略理念上,都是通過(guò)產(chǎn)品力與口碑營(yíng)造,將區域深耕的效應發(fā)揮到極致。一個(gè)位于民營(yíng)經(jīng)濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買(mǎi)力。一個(gè)位于人口密度最為集中的中原腹地。在很多方面,兩家公司都是區域性房企的標桿,但現時(shí)點(diǎn)看來(lái),兩家公司的處境也分化明顯。考驗與評判一家企業(yè)的視角不應僅僅通過(guò)行業(yè)上行周期的規模增長(cháng),恰是在行業(yè)下行中企業(yè)穿越市場(chǎng)周期的定力與抗風(fēng)險的能力。而現時(shí)點(diǎn)看來(lái),建業(yè)明顯“撲街”。
21年,濱江實(shí)現歷史最佳成績(jì)單,營(yíng)收與規模雙雙突破,銷(xiāo)售額同比增長(cháng)22%達1691億,站位TOP22。而建業(yè),21年銷(xiāo)售額僅601.億,不僅未完成700億的銷(xiāo)售目標,還較2020年同比減少12.0%。濱江融資成本再創(chuàng )新低,前端融資避而遠之,以發(fā)債融資為主,票面利率4%-6%,在民營(yíng)房企中位居前列。而建業(yè)的流動(dòng)性危機也逐漸被暴露出來(lái),截至今年1月20日,拒付商票筆數達到956筆(來(lái)自票眼)。而其流動(dòng)性危機起始早有征兆,可追溯到2021年9月的一封“求助信”。一時(shí)之間行業(yè)開(kāi)始思考,建業(yè)的危機是真的天災起因,還是在借驢下坡,實(shí)則危機早已隱現。萬(wàn)科高管曾帶隊學(xué)習濱江,在交流完一圈后,得出的結論是:濱江的模式根本學(xué)不來(lái)。核心原因在于作為將區域深耕做到極致的房企,在人均效能、組織架構、決策效率上都無(wú)法達到同步。濱江做到1691億,員工人數僅1100人左右,人效破1.5億。而同樣作為區域深耕的建業(yè),卻被冗雜的組織架構所拖累,甚至顯得尾大不掉,反應遲緩。直到2月份,建業(yè)集團才開(kāi)始對組織架構進(jìn)行動(dòng)刀,從原先的“集團-業(yè)務(wù)集團-大區-城市公司-項目”五級管理變?yōu)椤凹瘓F-城市公司/專(zhuān)業(yè)公司-項目公司”三級管理。
而隨著(zhù)而來(lái)的便是優(yōu)化比例高達61.2%的消息不脛而走。
兩家相似的房企在“黑鐵時(shí)代”卻命運截然不同。追溯原因,主要包括以下幾點(diǎn):作為兩家區域型深耕的房企,濱江主觀(guān)上是在積極的走出去,探索第二增長(cháng)級。2018年-2021年,濱江集團在浙江省的新增土儲金額占比分別為98.6%、100%、94.2%及92.84%。從新增土儲來(lái)看,杭州依舊是濱江的大本營(yíng),除此之外浙江所以地級市均全覆蓋,且在積極探索蘇州、大灣區的戰略落腳點(diǎn)。戰略布局依舊是強二線(xiàn)城市為主,增加抗風(fēng)險能力的同時(shí),做到產(chǎn)品與客戶(hù)的適配。而建業(yè)的深耕策略下沉得更加透徹,包括開(kāi)封、洛陽(yáng)、許昌、信陽(yáng)、新鄉等三西線(xiàn)城市,甚至是三四線(xiàn)城市下得縣級市。僅重資產(chǎn)板塊的建業(yè)酒店便在河南18個(gè)地級市做到了全覆蓋。在市場(chǎng)下行周期中,能級低的城市往往率先走冷,銷(xiāo)售回款承壓,最終導致現金流捉襟見(jiàn)肘。而從現時(shí)點(diǎn)來(lái)看,整個(gè)浙江市場(chǎng)明顯優(yōu)于河南,且貢獻近半的杭州仍舊一枝獨秀。同樣是深耕,一二線(xiàn)與三四五線(xiàn)的戰略布局是兩家公司發(fā)展分化重要的原因。而另一個(gè)維度,是兩個(gè)省份之間的較量,河南之于浙江仍舊相差較遠。而杭州之于鄭州,單憑每年30-50萬(wàn)人口凈流入且處于“后峰會(huì )、前亞運”的發(fā)展機遇期,便能支撐起快速跑量的房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)外,建業(yè)早在2015年開(kāi)始大力發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。六年時(shí)間內,地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、文旅、酒店、農業(yè)等板塊均有布局。以建業(yè)的兩張王牌文旅項目為:河南·戲劇幻城”和“建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮”。戲劇幻城投資合計需累計投資高達60億、電影小鎮計劃總投資規模逾150億元。但這些斥巨資打造的文旅項目,卻有一個(gè)算不好的經(jīng)濟賬。對于胡葆森是河南企業(yè)對家鄉的赤子之心,更多的是情懷。單從酒店業(yè)態(tài)來(lái)看,建業(yè)酒店甚至在河南18個(gè)地級市做到了全覆蓋。而在經(jīng)歷了21年的地產(chǎn)寒冬以后,胡葆森才開(kāi)始意識到現金為王的道理。隨后下了三道命令,即建業(yè)要“做小,做少,做好”。對于濱江而言,專(zhuān)注得關(guān)注地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),提高操盤(pán)能力與水平,做到產(chǎn)品的極致標準化才是近些年來(lái)最關(guān)鍵的事情。所以我們看到了4.5個(gè)月從拿地到開(kāi)盤(pán)的極致操盤(pán)能力。也許不身在河南不懂胡葆森的情懷,其對于區域深耕的滲透也就無(wú)法理解。建業(yè)的問(wèn)題在于以碧桂園下沉得模式做區域深耕,極易受到市場(chǎng)下行的沖擊。三四五線(xiàn)城市的邏輯需要順勢而變,棚改紅利早已成為歷史。而濱江之于建業(yè),在于其不亂陣腳地選擇一二線(xiàn)抗風(fēng)險能力強的城市做戰略性深耕。一如21年一批次集中供地中,戚金興所說(shuō):努力在杭州實(shí)現1%-2%的凈利潤水平。側面反映出,濱江要的是現金流,要的是周轉速度。其次,多元化是把雙刃劍,鋒利的刀刃可能會(huì )是孤注一擲。專(zhuān)注得選準一條賽道,將操盤(pán)能力與水平做到極致,或許更加難能可貴。
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原標題:
建業(yè)之于濱江,問(wèn)題出在哪?