觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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在地產(chǎn)行業(yè)波濤涌動(dòng)的今天，絕大多數企業(yè)都選定了屬于他們的藥丸顏色。
電影《黑客帝國》中有一著(zhù)名“藥丸問(wèn)題”，選擇紅色藥丸代表直面現實(shí)生活，選擇藍色藥丸代表則蒙蔽殘酷現狀。在地產(chǎn)行業(yè)波濤涌動(dòng)的今天，絕大多數企業(yè)都選定了屬于他們的藥丸顏色。
而富力物業(yè)恰恰拿到的是紅色。
2021年4月26日，富力物業(yè)在一片物企上市熱潮中遞交了招股書(shū)，原計劃最早于三季度在香港上市，其籌資不超過(guò)7億美元。在遞交的招股書(shū)中，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到，于2018年、2019年及2020年，富力物業(yè)整體毛利率最高達到24.8%；收入由2019年21.7億元，進(jìn)一步增長(cháng)至2020年的25.97億元。此外，據招股書(shū)內容顯示，富力物業(yè)資產(chǎn)負債率并不低，截至2020年底，富力物業(yè)的資產(chǎn)負債率為109.1%，較2019年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。
另值得注意的是，富力物業(yè)在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域內的發(fā)展，作為非住宅領(lǐng)域市場(chǎng)占比較大的板塊，商業(yè)物業(yè)成為諸多物企布局的新領(lǐng)域。截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項目中，包含了257項商業(yè)物業(yè)項目，在管建筑面積為1120萬(wàn)平方米，此外還包括295個(gè)住宅物業(yè)項目，截至最后實(shí)際可行日期，富力物業(yè)總在管建筑面積進(jìn)一步增加至7160萬(wàn)平方米。
就在眾人以為富力物業(yè)將再起高樓之時(shí)，碧桂園服務(wù)于初秋發(fā)布了“以不超過(guò)100億收購富力物業(yè)”的消息，富力物業(yè)招股書(shū)的進(jìn)度條也隨之按下了暫停鍵。
視線(xiàn)回歸至10月26日，富力物業(yè)招股書(shū)已呈“失效”狀態(tài)，而正是這份“失效”招股書(shū)，則見(jiàn)證了其易主碧桂園服務(wù)的全過(guò)程。
90年代，正植中國地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展時(shí)期，碧桂園、綠地、龍湖、華潤等房企均為“90后”，彼時(shí)成立的天力物業(yè)，即富力物業(yè)的前身，最初由富力地產(chǎn)及其旗下的廣州鼎力創(chuàng )業(yè)投資有限公司持股。其物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域涵蓋住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)兩條業(yè)務(wù)線(xiàn)，覆蓋大型社區、寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓、城市綜合體、新型互聯(lián)網(wǎng)物流園區等物業(yè)業(yè)態(tài)。
2020年4月，富力地產(chǎn)將天力物業(yè)以約3億元的價(jià)格賣(mài)給廣州富星集團。據悉，廣州富星由李思廉和張力各持有50%股份。為了將天力物業(yè)這一以低價(jià)收購的物企順利上市，兩人合伙成立了一家境外控股公司----富良環(huán)球，該公司間接持有天力物業(yè)的100％股權。此外，早于2019年12月，富力地產(chǎn)先后將大同恒富、天津華信以合共1000萬(wàn)元的價(jià)格轉手給廣州富星。
至此，廣州富星通過(guò)前后三次收購，用時(shí)四個(gè)月，將富力地產(chǎn)所有的物業(yè)板塊全部收入麾下。
彼時(shí)，市場(chǎng)上不乏質(zhì)疑的聲音。有人質(zhì)疑為何以3億元低價(jià)賣(mài)出3宗物業(yè)，富力地產(chǎn)回應稱(chēng)“該等目標公司是否繼續保持盈利或將能夠于日后獲得更高的純利率具有不確定性”。也就是說(shuō)被“賤賣(mài)”的三家物業(yè)公司在截至2018年末的收入數據、純利率數據并不理想。但當視線(xiàn)轉到2019年，富力物業(yè)實(shí)現了盈利6380萬(wàn)元；至2020年，該企業(yè)利潤則同比大幅增長(cháng)275.6%至2.4億元。再經(jīng)過(guò)了一年半的時(shí)間后，碧桂園服務(wù)出售購買(mǎi)富力物業(yè)，交易額不超過(guò)100億元人民幣，如此算來(lái)，期間溢價(jià)達97億元。
那么問(wèn)題就來(lái)了，原本即將上市的富力物業(yè)，為何易主碧桂園服務(wù)？
事情要從2017年富力地產(chǎn)收購萬(wàn)達77家酒店說(shuō)起，2017年7月19日，富力以200億的價(jià)格收購了萬(wàn)達77家酒店。彼時(shí)，富力地產(chǎn)酒店虧損金額已經(jīng)達到1.46億元。在這個(gè)節骨眼上收購萬(wàn)達酒店，無(wú)疑為其資金流增添壓力。收購之后，富力地產(chǎn)更是與大連萬(wàn)達集團多次對雙方之間的百億收購交易進(jìn)行調整。彭博社曾報道稱(chēng)，富力地產(chǎn)曾尋求約119億元的境內擔保貸款，資金將被用在富力地產(chǎn)收購萬(wàn)達商業(yè)旗酒店的交易中。截止2021年上半年，富力地產(chǎn)借款總額達到1433億元，短期債務(wù)為519億，流動(dòng)資金僅有128億元。這樣算來(lái)，富力地產(chǎn)的資金缺口達將近400億元。于2021年9月14日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的評級展望由“穩定”下調至“負面”。
因此，出售富力物業(yè)，已當屬于自救行為。原本早于富力地產(chǎn)2016年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，管理層表示過(guò)正在研究物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。2017年3月，富力官宣整合集團下屬物業(yè)公司，組建富力物業(yè)服務(wù)集團，明確了其將物業(yè)服務(wù)和社區商業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區全面打通的戰略目標。而與碧桂園服務(wù)的這筆交易落地后，富力地產(chǎn)物管業(yè)務(wù)分拆上市計劃不復存在。
這句話(huà)實(shí)打實(shí)地體現在碧桂園服務(wù)的收購動(dòng)作上。而收購富力物業(yè)則是2021年收購金額數值最大的一筆。
在將富力物業(yè)交予碧桂園服務(wù)時(shí)，富力物業(yè)發(fā)出業(yè)績(jì)承諾，富良環(huán)球的2021年經(jīng)審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會(huì )計收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。
此外，富力物業(yè)在管物業(yè)主要集中在中國一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市，于2020年末該類(lèi)項目分別占其總在管建筑面積的25.9%、25.9%及25.5%；于2020年末，富力物業(yè)的商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬(wàn)平方米，于最后可行日期商業(yè)物業(yè)面積增加1.04個(gè)百分點(diǎn)至17.18%。截至2020年12月31日，富力物業(yè)布局中國26個(gè)省、自治區、直轄市的102個(gè)城市，簽約總建筑面積則為1.06億平方米，在物企之間并不算十分理想。
根據碧桂園收購富力地產(chǎn)公告顯示，碧桂園收購富力的金額分為2部分，第一階段針對2021年現狀部分，收購額不超過(guò)70億；第二階段針對富力未來(lái)0.66億平方米的在管面積合約，收購額不超過(guò)30億元。由此可知，所簽約總面積并不是碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)的主要原因，而是看中了其它占比偏高的商業(yè)物業(yè)服務(wù)，可以進(jìn)一步補充碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)短板。
對于以物業(yè)服務(wù)視為明天的碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)，收購富力物業(yè)還不足以完全鋪墊其在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體初步估算，截止2021年10月，碧桂園服務(wù)達成的收并購項目就有8宗，總涉及金額達到人民幣189.62億元，包含萬(wàn)達商管在內的戰略投資者項目有3宗，總涉及金額達到人民幣77.07億元。
在2020年短暫將收并購重點(diǎn)側重多元業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)再次回到了規模擴張的主航道，開(kāi)啟了對物業(yè)同行的大并購。
其中，碧桂園服務(wù)在年初以54.億元收購藍光嘉寶服務(wù)64.62%的股份。于2021年2月25日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)藍光發(fā)展及下屬子公司藍光和駿與碧桂園物業(yè)香港簽署了《關(guān)于四川藍光嘉寶服務(wù)集團股份有限公司股權合作意向框架協(xié)議》。碧桂園物業(yè)香港擬以現金方式收購藍光和駿持有的藍光嘉寶服務(wù)64.6203%的股份。數據顯示，截止2020年12月31日，藍光嘉寶服務(wù)合同管理面積約2.14億平方米，總在管建筑面積1.3億平方米，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入27.34億元，凈利潤5.33億元。
另悉，于2021年10月7日，財信發(fā)展稱(chēng)，將以2.1億元的價(jià)格將旗下安徽誠和物業(yè)服務(wù)有限公司的100%股權轉讓給碧桂園服務(wù)。而誠和物業(yè)則是財信發(fā)展于2021年6月份以1.98億元的標價(jià)購買(mǎi)的物企。對于財信發(fā)展而言，出售誠和物業(yè)同樣是為了減輕債務(wù)壓力。截至2021年中期，財信發(fā)展歸屬于上市公司股東的凈利潤297.4萬(wàn)元，同比減少87.73%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤106.4元，同比減少94.9%；短期借款2億元、長(cháng)期借款17.06億元，一年內到期的非流動(dòng)負債為9.21億元。
而反觀(guān)誠和物業(yè)，截至今年3月底，合約管理面積合計1568萬(wàn)平方米；截至2021年6月底，其未經(jīng)審核的資產(chǎn)總額達2.15億元，負債1.57億元。此外，誠和物業(yè)利潤達到2300萬(wàn)元，已超2020年全年利潤總額?？梢灶A計，碧桂園服務(wù)收購誠和物業(yè)這一步棋，是走對了。
除以上收購外，于2021年9月28日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價(jià)收購彩生活旗下鄰里樂(lè )100%股權。據悉，鄰里樂(lè )為彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)，旗下包括物業(yè)項目大部分與商業(yè)物業(yè)掛鉤，包括萬(wàn)象美物業(yè)、長(cháng)白山旅游度假區物業(yè)、開(kāi)元國際、開(kāi)際商業(yè)等。
彼時(shí)，在收購藍光嘉寶服務(wù)股份不久后，于2021年3月，首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書(shū)黃鵬在碧桂園服務(wù)業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上稱(chēng)，對完成1000億目標有信心，基礎物管服務(wù)會(huì )有近500億營(yíng)收，增值服務(wù)會(huì )有接近300億營(yíng)收。有媒體預測碧桂園服務(wù)將在2021年到2025年五年內，收入和利潤實(shí)現年復合增長(cháng)率50%以上的增長(cháng)，以達成其“千億營(yíng)收”目標。
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