扒財經(jīng) 作者：陳文莉
來(lái)源：風(fēng)財訊(ID:fengcaixun)
同時(shí)，風(fēng)財訊了解到，俊發(fā)集團在著(zhù)手組織架構調整，尤其9月以來(lái)，對客戶(hù)數據中心等輔助性部門(mén)，進(jìn)行了合并、調整或清理，帶動(dòng)了一些高管的離職和變動(dòng)。
今年10月也有多個(gè)自稱(chēng)“俊杰生”（俊發(fā)集團管培生）的網(wǎng)友在某社交平臺發(fā)帖爆料稱(chēng)，“今年俊發(fā)的裁人目標是裁掉50%?！薄敖刂?0月11，新俊杰150人已經(jīng)60+強制轉營(yíng)銷(xiāo)崗，不然就辭職?！?/p>
（知乎多帖截圖)
超50億資金缺口 還債壓力大且急
根據企業(yè)預警通披露的“俊發(fā)集團2021年中報”數據，上半年俊發(fā)的貨幣資金66.12億元，但其僅短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債兩項，就有約116億元。
舉個(gè)例子，就算俊發(fā)系的物業(yè)公司“七彩服務(wù)”今年成功上市，去年以來(lái)物業(yè)公司上市募資額，大多數都在10億港元以下，募資超20億的屈指可數。對比可見(jiàn)差距。
風(fēng)財訊獲取的一份明珠廣盈債券項目資料顯示，俊發(fā)集團在2020年12月31日的有息負債為441.4億元，短期有息負債為103.64億元。
根據企業(yè)預警通統計，2020年俊發(fā)的股權出質(zhì)融資超過(guò)10億元。而在2021年前九個(gè)月，俊發(fā)的股權出質(zhì)融資已經(jīng)超過(guò)35億元，是過(guò)去一整年的3倍多。
據風(fēng)財訊盤(pán)點(diǎn)，俊發(fā)集團2020年發(fā)行的幾筆集合資金信托計劃，如“佳園400號”“佳園426號”“銀杏2023期”抵押率都不低，分別是評估凈值的65%、65%、54.33%。
兌付順位是抵押項目的銷(xiāo)售→俊發(fā)集團的經(jīng)營(yíng)收入→處置抵押物。這意味著(zhù)，一旦項目流轉不暢，將直接由母公司俊發(fā)集團承債。
YY研究曾預警，在俊發(fā)昆明住宅去化率尚可的同時(shí)，要關(guān)注大量的百萬(wàn)平大型樓盤(pán)、涉及商住公寓產(chǎn)品項目，該類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售跨度較長(cháng)，造成尾部期房去化緩慢的風(fēng)險。
02
大本營(yíng)銷(xiāo)量、土儲大幅下滑
造血能力不足
克而瑞統計顯示，2021年1-9月，俊發(fā)地產(chǎn)的操盤(pán)銷(xiāo)售金額為360.2億元，比去年同期減少了44億元，排名降低了6個(gè)位次。
尤其是在大本營(yíng)昆明，2021年前三季度俊發(fā)地產(chǎn)在昆明的流量金額為140.79億元，同比去年的222.14億元，下滑了37%。
2017年，俊發(fā)提出“三年千億戰略”，宣布將在全國六大區域布局，一年內在昆明之外，買(mǎi)了接近往期一年的土地，且不少是城市更新類(lèi)的土地。
但城市更新項目周期長(cháng)，很難轉化，容易產(chǎn)生“遺留問(wèn)題”。僅僅11個(gè)月，張海民也提出離職，俊發(fā)曾有過(guò)的“遷都上?！毕敕◤氐状蛳?。
2018年，俊發(fā)被迫“勢頭一轉”回歸昆明，之后的三年也一直以新增昆明地塊為主。如今，在俊發(fā)地產(chǎn)的土儲結構中，昆明地區占比高達88.99%。
俊發(fā)集團的當前處境，因為融資渠道有限的“階層局限”、因為宏觀(guān)面資金緊張的“行業(yè)性下行”、也受到早期高杠桿擴張策略的“歷史烙印”，而這些，正是區域性中型房企的真實(shí)處境。
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