好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
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許家印說(shuō)恒大要退出房地產(chǎn)，平安不動(dòng)產(chǎn)內部會(huì )議說(shuō)要終止住宅投資。
這兩個(gè)動(dòng)作，應該一起被賦予劃時(shí)代意義：
地產(chǎn)商對資金無(wú)限渴求，金融機構過(guò)度輸血，房?jì)r(jià)上漲貢獻高利潤，每一方都是贏(yíng)家，這樣的時(shí)代結束了。
恒大從一家廣州小公司發(fā)跡，2014年開(kāi)始迅猛擴張，2016年登頂銷(xiāo)售規模頂峰，2018年實(shí)現最高利潤，此后轉型多元發(fā)展，直至陷入債務(wù)危機。
平安不動(dòng)產(chǎn)背靠手握多張金融牌照的保險巨頭，擁有萬(wàn)億元險資不動(dòng)產(chǎn)配置額度，同時(shí)為保險、基金、銀行、證券等資金，尋找不動(dòng)產(chǎn)項目。
和實(shí)質(zhì)上混業(yè)經(jīng)營(yíng)的平安保險一樣，平安不動(dòng)產(chǎn)好像什么都能做。
2014年之前，平安不動(dòng)產(chǎn)僅僅是在商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)上小試牛刀，2014年底降息后，平安不動(dòng)產(chǎn)直接下場(chǎng)競買(mǎi)住宅地塊，與地產(chǎn)商縱橫聯(lián)合大展身手。
與此同時(shí)，平安集團接連入股碧桂園、旭輝、金茂、華夏幸福等巨頭，在業(yè)務(wù)頂層全面加大房地產(chǎn)投資。
金主爸爸一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。
從財務(wù)指標來(lái)，無(wú)論是資產(chǎn)運營(yíng)和融資中介的營(yíng)業(yè)收入，還是代表直接股權和債權投資的投資收益，平安不動(dòng)產(chǎn)在2019年達到頂峰。
滑鐵盧從華夏幸福開(kāi)始，平安集團計提數百億元虧損，平安不動(dòng)產(chǎn)高層去職，踩雷多家暴雷房企，直至內部會(huì )議確認，停止住宅業(yè)務(wù)投資。
這樣的決定，來(lái)源于多方面壓力，資管新規監管趨嚴，讓平安不動(dòng)產(chǎn)充當融資中介的業(yè)務(wù)受限，另外房?jì)r(jià)不漲后利潤下滑，住宅投資業(yè)務(wù)全面承壓。
這也是不得不執行的決定，平安不動(dòng)產(chǎn)可能也誤判了形勢。
去年年初以來(lái)，多家房企迫于資金壓力出售項目，平安不動(dòng)產(chǎn)照單全收，直接導致現金大量流失。截至去年三季度末，平安不動(dòng)產(chǎn)手持現金不到40億元，回到2015年水平。
金主爸爸有苦難言。
行情好時(shí)，地產(chǎn)商不愿意出讓優(yōu)質(zhì)項目權益，平安不動(dòng)產(chǎn)為了完成險資配置的任務(wù)，不得不親自下場(chǎng)拿地，以及高溢價(jià)去入股房企，實(shí)現保險資產(chǎn)保值升值。
行情不好時(shí)，平安不動(dòng)產(chǎn)能夠順利入股地產(chǎn)商項目，但也要承擔市場(chǎng)風(fēng)險，股債權投資收益全面承壓。
這樣糾結心態(tài)下，平安不動(dòng)產(chǎn)成為了一個(gè)“怪胎”。
從2015年開(kāi)始，平安不動(dòng)產(chǎn)投資收益就超過(guò)營(yíng)業(yè)收入，2019年前者更是是達到后者的4倍。投資收益大部分為入股地產(chǎn)項目的股債權收益，營(yíng)業(yè)收入則包含資產(chǎn)管理和商用不動(dòng)產(chǎn)投資收入。
營(yíng)業(yè)收入中，資產(chǎn)管理涉及房地產(chǎn)項目顧問(wèn)和融資中介收入，占比超過(guò)80%。也就是說(shuō)，平安不動(dòng)產(chǎn)收入絕大部分來(lái)自房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)。
平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司叫做“平安房地產(chǎn)投融資有限公司”，似乎更加恰當。
這個(gè)比喻，讓平安不動(dòng)產(chǎn)大力布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與銀保監會(huì )“保險資金投資企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設”的禁令，形成強烈反差。
不過(guò)，平安繞開(kāi)監管素來(lái)有經(jīng)驗，保險資金經(jīng)層層通道包裝后，還算不算險資？平安不動(dòng)產(chǎn)200億實(shí)繳資本算不算險資？平安旗下眼花繚亂的子公司資金算不算險資？
這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)沒(méi)有答案。
平安當然不想被冠以“地主”、“金主”的稱(chēng)號，反復強調不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資不到2000億，占3.8萬(wàn)億保險資金投資規模比例不到5%，遠低于30%的監管上限。
反駁平安很容易，現金流不僅要講余額，也要講流速，平安集團常年對房地產(chǎn)保持2000億元投資，相當于一家中型銀行的房地產(chǎn)貸款余額。
幾千億資金，如果集中在重點(diǎn)房企重點(diǎn)城市，平安對企業(yè)的背書(shū)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，絕對不會(huì )比恒大小。
平安不動(dòng)產(chǎn)的名字，從物業(yè)設施管理有限公司、物業(yè)投資管理有限公司，變更至不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司。如果全面終止住宅業(yè)務(wù)，似乎回到了公司初心上來(lái)。
2014年以來(lái)，平安不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)負債表從百億擴張到千億，搭建起了一個(gè)全國化公司的框架，業(yè)務(wù)模式更加多元，獲得了超級利潤。
迫于巨額險資配置需求，以及對收益率的要求，平安不動(dòng)產(chǎn)將絕大部分資金引導至了住宅開(kāi)發(fā)中去，導致不動(dòng)產(chǎn)管理運營(yíng)、商用物業(yè)、養老投資等，與險資資產(chǎn)負債久期相匹配的長(cháng)期性業(yè)務(wù)停滯不前。
進(jìn)入“縮表”時(shí)代，當平安的資金和混業(yè)牌照，不再是優(yōu)勢的時(shí)候，平安不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)勢還有什么呢？
恒大也是，這個(gè)世界還需要一家從地產(chǎn)公司轉變而來(lái)的汽車(chē)公司嗎？
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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