這是狄更斯筆下的時(shí)代與“雙城”，放至如今，同樣也反映著(zhù)這個(gè)悲喜交加的房地產(chǎn)行業(yè)。

近兩年，在嚴監管政策調控下，不少開(kāi)發(fā)商出現了融資難、銷(xiāo)售難、盈利難等問(wèn)題，暴雷消息頻頻傳出。但危與機永遠并存，當行業(yè)的生存邏輯發(fā)生了本質(zhì)改變，房企紛紛找尋第二曲線(xiàn)，于是，商業(yè)地產(chǎn)成為了這個(gè)時(shí)代的香餑餑，更成為了各家房企布局的主力賽道。

但在商業(yè)地產(chǎn)這一賽道上如何“活下去”，如何“跑更快”，都成為當下企業(yè)重點(diǎn)考量的問(wèn)題。

在李廷兵看來(lái)，金輝商業(yè)加速奔跑的底氣源于其多重競爭力，而這些競爭力主要體現在幾個(gè)方面：其一，在營(yíng)項目比較優(yōu)質(zhì)；其二，資金狀況良好；其三，城市綜合體能力；其四，金輝的建造能力。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，金輝商業(yè)采用“產(chǎn)住商一體化”的開(kāi)發(fā)模式，打造高端寫(xiě)字樓+購物中心+公寓+品牌酒店+住宅大社區為一體的“金輝城市綜合體”格局。

這種寫(xiě)字樓、購物中心、酒店等多重業(yè)態(tài)協(xié)同的模式，也為金輝帶來(lái)了穿越周期的實(shí)力。

“多業(yè)態(tài)可以是市場(chǎng)的晴雨表，同時(shí)也會(huì )分攤一定的風(fēng)險?！崩钔⒈嬖V我們，在疫情期間，購物中心受到的沖擊最大，很多商場(chǎng)都關(guān)門(mén)了，但是寫(xiě)字樓是正常營(yíng)業(yè)的。去年金輝商業(yè)在北京的寫(xiě)字樓收入、出租率都有一定的增長(cháng)，這樣可以平衡市場(chǎng)的一些挑戰和風(fēng)險。

就購物中心而言，金輝商業(yè)打造了區域型購物中心及鄰里型商業(yè)兩條產(chǎn)品線(xiàn)。兩條產(chǎn)品線(xiàn)覆蓋了多重客群，區域型產(chǎn)品主打年輕家庭客群和年輕時(shí)尚的消費客群，李廷兵認為，“目前，最好做的生意還是要做年輕人的生意”。

而社區型項目主要是做周邊家庭的消費，包含有年輕家庭、中年家庭、老年的消費：“未來(lái)老年的消費也是挺強的，因為當我們這代人再過(guò)十幾年退休之后，消費力還是挺旺盛的，這可能是接下來(lái)的一個(gè)變化?！?/p>

事實(shí)上，除了產(chǎn)品，服務(wù)和運營(yíng)同樣是商業(yè)地產(chǎn)很重要的一步，但對于服務(wù)，李廷兵告訴我們：“要回歸初心?！?/p>

在他看來(lái)，每一個(gè)項目的服務(wù)和運營(yíng)要從最前端考慮，這里要打造什么產(chǎn)品，要做什么樣的定位？從最前段考慮到最后端。

短短一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，我們從行業(yè)聊到金輝商業(yè)，從項目定位、招商聊到運營(yíng)與退出，臨近尾聲，李廷兵感概道：“現在中國商業(yè)地產(chǎn)的成熟度和飽和度已經(jīng)達到了一定的階段，所以，接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)還是要做差異化細分，要真正回歸到消費者的需求上，這才是接下來(lái)的核心?！?/p>

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：隨著(zhù)疫情防控常態(tài)化，外部環(huán)境和政策也發(fā)生了深刻的變化，中國商業(yè)地產(chǎn)如何在此間尋找突破和革新？

李廷兵：我做商業(yè)地產(chǎn)20年時(shí)間，第一次遇到這么復雜的疊加情況。

疫情是一個(gè)方面，還有之前一直在說(shuō)的線(xiàn)上對于實(shí)體的影響，這些都還是存在的。同時(shí)，國家為了行業(yè)的規范，也出臺了一些調控的政策，加上經(jīng)濟和行業(yè)有一些重組的因素，幾個(gè)問(wèn)題疊加，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的影響還是挺大的。

接下來(lái)需要1-2年的時(shí)間，才能把握規律，尋找新的突破方向。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：因為疫情，大量消費需求從海外回流國內，商業(yè)地產(chǎn)如何抓住這個(gè)機會(huì )？從長(cháng)遠觀(guān)察，企業(yè)如何適應國內消費需求升級與改變的狀況？未來(lái)這個(gè)趨勢會(huì )怎么發(fā)展？

李廷兵：去年疫情暴發(fā)以來(lái)，出國減少，重奢的消費是有很大的增長(cháng)的，海外代購、出國購買(mǎi)這方面一大部分都轉向了國內。但奢侈品消費之前在國內都是有的，只是業(yè)績(jì)沒(méi)有那么好，因為疫情的原因回流到國內。

從重奢的角度看，畢竟奢侈品店的開(kāi)店數量還是有限的，所以我覺(jué)得這個(gè)機會(huì )可能也是有限的，并非對每個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都有機會(huì )。

另外，這部分消費對消費人群的購買(mǎi)力有很高要求，還有待觀(guān)察。我覺(jué)得消費升級不是說(shuō)在客單價(jià)上的升級，未來(lái)的消費升級還是怎么樣提供一些品質(zhì)的升級。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金輝商業(yè)有比較多標桿性項目，您覺(jué)得之后如果要發(fā)展分年齡段的需求，該怎么定位呢？

李廷兵：目前，最好做的生意還是年輕人的生意，所以可以看到很多購物中心的定位基本上是35歲以下的消費客群。

我們的主流產(chǎn)品如金輝廣場(chǎng)，作為城市區域級的產(chǎn)品，主打做年輕家庭客群，包含年輕時(shí)尚的消費客群。

社區型的金輝里項目是做周邊家庭的消費，圍繞著(zhù)周邊兩三公里范圍內的家庭，他們所處的年齡階段，包含有年輕家庭、中年家庭、老年的消費。

未來(lái)老年消費也是挺強的，因為當我們這代人再過(guò)十幾年退休之后，消費力還是挺旺盛的，這可能是接下來(lái)的一個(gè)變化。

我們的布局60%-70%屬于城市區域級項目，30%-40%左右是屬于社區鄰里型商業(yè)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：越來(lái)越多房企加入商業(yè)賽道，金輝商業(yè)有規模焦慮嗎？

李廷兵：金輝商業(yè)目前持有項目接近200萬(wàn)平方米，有80萬(wàn)平方米處于運營(yíng)期，另外有100多萬(wàn)平方米正在籌備中。

未來(lái)5年的主要任務(wù)，是把在手項目的開(kāi)業(yè)工作做好，在此基礎上，我們還會(huì )獲取一些比較優(yōu)質(zhì)的地塊，增大持有的量?！?/p>

新增項目主要是自己拿地在建的，收并購的模式我們會(huì )考慮?，F在在北京、上海等一線(xiàn)城市也在看一些綜合體項目，因為未來(lái)拿地和新建的機會(huì )越來(lái)越少了，所以收并購、城市更新，都是未來(lái)的機會(huì )。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在存量高競爭時(shí)代，金輝商業(yè)的核心競爭力是什么？

李廷兵：我們目前在營(yíng)項目都是比較優(yōu)質(zhì)的，沒(méi)有不良資產(chǎn)，這是一個(gè)方面。

第二，金輝集團資金情況比較良好，在三道紅線(xiàn)方面，我們是為數不多保持三條都在綠檔的企業(yè)之一。做商業(yè)地產(chǎn)對資金和資金成本的要求是比較高的，我們的資金成本從去年7%下降到百分之六點(diǎn)幾，對于商業(yè)地產(chǎn)也是很大的支撐。

第三，金輝有做城市綜合體的能力。我們除了做購物中心之外，還做寫(xiě)字樓和酒店，在多業(yè)態(tài)方面有競爭力。

很多開(kāi)發(fā)商做商業(yè)是不碰寫(xiě)字樓的，酒店也被迫在做，但是金輝很早就在北京布局了金輝大廈，現在經(jīng)營(yíng)情況也是比較好的。在西安、重慶都有寫(xiě)字樓，在很早就進(jìn)行了多業(yè)態(tài)的布局。

今后在城市的規劃、政府的要求上面，對于城市綜合體的要求會(huì )越來(lái)越高，如果有多業(yè)態(tài)的能力，我覺(jué)得是我們競爭的優(yōu)勢。

第四，金輝的建造能力比較強，包含自身的建造成本控制能力也比較強。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：除了購物中心、街區商業(yè)、底商等，公司還打造了寫(xiě)字樓、酒店等多種商業(yè)形態(tài)，這些不同的業(yè)態(tài)如何發(fā)揮協(xié)同作用？

李廷兵：多業(yè)態(tài)可以反應經(jīng)濟的晴雨表，同時(shí)可以分攤一定的風(fēng)險。

比如說(shuō)寫(xiě)字樓，是To B的，通過(guò)寫(xiě)字樓可以看到各個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟情況，購物中心是To C的，就可以看到消費者的一些情況，酒店To B和To C都有的，也可以反映出經(jīng)濟、人員往來(lái)的情況。

在疫情期間，購物中心受到的沖擊最大，很多商場(chǎng)都關(guān)門(mén)了，但是寫(xiě)字樓是正常營(yíng)業(yè)的。去年金輝在北京的寫(xiě)字樓收入、出租率都有一定的增長(cháng)，這樣可以平衡市場(chǎng)的一些挑戰和風(fēng)險。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金輝的商業(yè)項目基本都是持有型重資產(chǎn)項目，有沒(méi)有考慮過(guò)輕資產(chǎn)模式？

李廷兵：我們肯定會(huì )考慮輕資產(chǎn)，但是我認為不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有這個(gè)規劃或者能力去做輕資產(chǎn)。因為輕資產(chǎn)是屬于市場(chǎng)的管理輸出，未來(lái)會(huì )在市場(chǎng)上形成幾大家。

實(shí)際上，商業(yè)輕資產(chǎn)是這幾年才開(kāi)始，原來(lái)并沒(méi)有人提。但是寫(xiě)字樓的輕資產(chǎn)一直在做，比如說(shuō)五大行，還有本地一些代理公司都在做輕資產(chǎn)，慢慢就會(huì )形成一個(gè)聚合的效應，形成一些比較大的輕資產(chǎn)服務(wù)公司。

目前房地產(chǎn)公司做輕資產(chǎn)服務(wù)，我認為是過(guò)渡期的一種形式，未來(lái)還是會(huì )走向規范化和標準化。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：當下，大家都說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)最缺的就是人才，您怎么看這個(gè)觀(guān)點(diǎn)？

李廷兵：在一個(gè)行業(yè)越困難的時(shí)候，人才的作用才會(huì )發(fā)揮出來(lái)。

就像現在的住宅市場(chǎng)一樣，國家在進(jìn)行一些調控和規范，之前在戰略上有些偏差的公司，它遇到的風(fēng)險就比較大。

接下來(lái)這個(gè)市場(chǎng)會(huì )越來(lái)越規范，競爭力就體現在產(chǎn)品和服務(wù)上，但是產(chǎn)品和服務(wù)恰恰對人才的要求又是最高的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：消費升級、同質(zhì)化競爭、電商沖擊的影響，是否增加了運營(yíng)的難度？金輝商業(yè)在運營(yíng)方面有哪些應對策略？

李廷兵：要做好產(chǎn)品和服務(wù)，前提還是要把項目定位準確，我是做哪一撥客群的生意，客群定位只要清楚了，我覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)品，包含后期的服務(wù)都可以延續下來(lái)。

但是如果在前期的項目定位上出現了偏差，我覺(jué)得是談不上產(chǎn)品和服務(wù)的，有可能這個(gè)產(chǎn)品就完全不被市場(chǎng)所接受，更沒(méi)有后續的服務(wù)。

一個(gè)項目還是要反推到最前端，還是要回歸初心，這是第一步。第二步才是我們怎么樣去打造這個(gè)產(chǎn)品，怎么樣去提供服務(wù)。

也包含業(yè)態(tài)的規劃，比如說(shuō)現在的超市都發(fā)生了一些變化，原來(lái)在購物中心里邊都是七八千平米，甚至有1萬(wàn)平米的大超市，在疫情之后，每個(gè)商超都開(kāi)展起了配送服務(wù)，所以我們的超市面積差不多都是在三四千平米的規模。

因為未來(lái)可以分級，比如說(shuō)有大型的超市，有購物中心周邊配套客群的中型超市，還有社區店的配送，還有直接由倉儲直供的采購倉的方式。供應鏈的方式現在越來(lái)越多元化，在整個(gè)項目的業(yè)態(tài)規劃上，和原來(lái)也會(huì )發(fā)生一些變化。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金輝的項目基本布局一線(xiàn)城市和強二線(xiàn)城市，在您看來(lái)，一線(xiàn)城市之外，二三線(xiàn)，乃至三四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的機會(huì )在哪里？

李廷兵：三四線(xiàn)還是要謹慎，城市布局第一是都市圈的輻射。以長(cháng)三角為例，上海、南京、蘇州對周邊的輻射是很強的，特別是高鐵又非常發(fā)達，從江蘇一些地市去到上海比較方便，所以這些地方的一些中高端消費會(huì )到上海、杭州，會(huì )流失掉，這是確確實(shí)實(shí)存在的。

第二是之前有一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提前布局到三四線(xiàn)，已經(jīng)占了比較好的口岸、位置，體量做得也是比較大的，他們搶占了一些先機。

第三，三四線(xiàn)城市的勞務(wù)輸出量還是很大的，人員外流量是比較大的，所以本地客群消費力在目前來(lái)看還是比較有限的。

基于這幾個(gè)方面，我覺(jué)得三四線(xiàn)城市在體量、定位上要做一些差異化，包含在產(chǎn)品的品質(zhì)上要做一些差異化，不能做大而全，要針對每個(gè)城市、每個(gè)區位去做一些差異化的產(chǎn)品，包含定位、體量、空間格局，都要做一些差異化，我覺(jué)得這樣才會(huì )有競爭力。

另外，電商的沖擊對一線(xiàn)城市影響不是很大，但是對三四線(xiàn)城市的影響很大。

現在一線(xiàn)城市做了很多差異化，很多體驗的業(yè)態(tài)，那是當人的精神需求和經(jīng)濟需求到達一定階段之后，另外一個(gè)層面的追求，如果是在剛需的三四線(xiàn)城市，可能還沒(méi)到達那個(gè)程度。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您在商業(yè)地產(chǎn)也做了20多年了？

李廷兵：20年，2000年初就開(kāi)始做。勇氣就是要敢于做決定，耐心就是要能夠扛得過(guò)周期，不像做住宅開(kāi)發(fā)，它是來(lái)快錢(qián)的，一兩年開(kāi)發(fā)，一個(gè)樓盤(pán)賣(mài)完之后，掙幾個(gè)億就走了，邏輯完全不一樣。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：回看20年時(shí)間，您覺(jué)得中國商業(yè)地產(chǎn)最大的變化是什么？

李廷兵：實(shí)際上，現在中國商業(yè)地產(chǎn)的成熟度和飽和度已經(jīng)達到了一定階段，所以接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)還是要做差異化細分，要真正回歸到消費者的需求上，這才是的核心。

如果從政府端加上開(kāi)發(fā)商這一端，我們都去做一些差異化的產(chǎn)品，思考怎么樣匹配消費者的需求，這個(gè)市場(chǎng)才會(huì )逐步走向規范化，而不是像現階段，還是屬于“大魚(yú)吃小魚(yú)”。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 李廷兵與觀(guān)點(diǎn)對話(huà)：金輝商業(yè)的生意與初心