扒財經(jīng) 作者：陳婷婷
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)
中國經(jīng)濟的整體增速，從1999年的7.6%攀升至2007年的14.2%，再降至2018年的6.7%。最近10年的經(jīng)濟增速回緩，也帶來(lái)了一輪資產(chǎn)荒。
最近的5年時(shí)間里，中國經(jīng)濟特別是金融市場(chǎng)，訴說(shuō)的就是一個(gè)“資產(chǎn)荒”大背景下的資本要素重構故事。
2018年的P2P暴雷是這一重構過(guò)程的冰山一角，2021年的房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。
01 “賭徒”
《大空頭》開(kāi)篇有一個(gè)經(jīng)典的引用：不懂的事情，你自然會(huì )多加小心；惹禍上身的是你自以為懂的事——馬克·吐溫。
這也是中國地產(chǎn)投資者的寫(xiě)照，“不懂”與“自以為懂”本就是孿生姐妹。自以為懂的地產(chǎn)從業(yè)者過(guò)去站在岸邊看著(zhù)買(mǎi)房者們的掙扎，覺(jué)得這一份煎熬離自己還很遠。
“別人眼中我是鮮衣怒馬、高年薪的地產(chǎn)人，但只有我自己才知道，我只不過(guò)是一個(gè)現金流緊張至邊緣的‘賭徒’而已?！?nbsp;
11月14日，百強房企當代置業(yè)員工楊新（化名）在社交媒體上這樣“自曝”。
數年來(lái)，楊新常年在外地駐場(chǎng)?！板e過(guò)了兩個(gè)孩子的出生，錯過(guò)了孩子的成長(cháng)，錯過(guò)了很多闔家歡聚的時(shí)刻?！?/p>
楊新說(shuō)，付出的這一切，只是為了能給家里多賺點(diǎn)錢(qián)，也憧憬能早日過(guò)上退隱的生活。
這是許多地產(chǎn)人的夢(mèng)想，但還沒(méi)等到理想實(shí)現，抵押貸、信用貸……七八張銀行卡的催款通知，迅速打亂了楊新的正常生活，貸款利率也從5%逐步攀升至10%，乃至20%。
生活中，楊新并不是一個(gè)激進(jìn)的人，甚至在消費方面還十分保守。常年一身夾克衫，頂多換一雙當下時(shí)新的皮鞋，用于正式的工作場(chǎng)合。其他大部分收入，都投入到兩個(gè)孩子的教育上。
過(guò)去幾年，楊新沒(méi)有接觸過(guò)公司發(fā)行的理財產(chǎn)品?！翱戳颂嘈袠I(yè)跟投虧損的慘案，我絕對不投。再加上剛換了新房，手里也沒(méi)有多余的現金?！?/p>
不過(guò)，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)下行，賺錢(qián)也沒(méi)有往年容易。楊新說(shuō)，今年上半年，他所在公司的項目基本都在停付的煎熬中度過(guò)，各施工單位都在等付進(jìn)度款。
直到7月，楊新發(fā)現，公司的現金流依然沒(méi)有好轉，但剛性?xún)陡兑呀?jīng)快徹底壓不住了。
更不好的信號是在7月底，當代置業(yè)發(fā)行了債權計劃8期，不僅將利息提高到了15%，而且還按職級攤派投資任務(wù)。
“從總裁到前臺，幾乎每個(gè)人都把錢(qián)投到公司的職員寶里。每期收益率不同，一般年收益率都能達到10%，最高的時(shí)候能有15%?！睏钚赂嬖V鳳凰網(wǎng)《風(fēng)財訊》，一方面是接到了攤派的任務(wù)，另一方面也是基于過(guò)往跟投的基礎。
但打消楊新最后顧慮的，是同事們口口相傳的一句話(huà)：“公司對外借前融的錢(qián)也是12-15%的點(diǎn)位，同樣的收益率，只是公司給員工的內部福利，肥水不流外人田?！?/p>
基于對公司的信任，也為了保住辛苦熬到的職級，楊新第一期投了20萬(wàn)，“先試試水”。當收到12%的收益率時(shí)，他說(shuō)，不由得生發(fā)了一種莫名的“滿(mǎn)足感”。
之后半個(gè)月內，楊新說(shuō)服了父母、老丈人，兩家老人都掏出了養老錢(qián)，又借遍了身邊親戚朋友的錢(qián)，還從銀行獲取低息貸款，陸陸續續投了300多萬(wàn)。
2個(gè)月后，當代置業(yè)宣布債務(wù)違約，公司于10月25日未能按時(shí)償還票據本金及其應計但未付利息。這筆資金規模2.5億美元的票據，是目前當代置業(yè)5只存續美元債中規模最大的。
接下來(lái)等待當代置業(yè)的就是今年已經(jīng)上演多次的戲碼：評級輪番下滑、股價(jià)斷崖下跌，以及焦急的債權人。
楊新從985名校畢業(yè)，一路走來(lái)，身邊親友從來(lái)都對他贊不絕口。大家沒(méi)有太多疑問(wèn)，就把錢(qián)交到了他手中。
“沒(méi)有想過(guò)公司會(huì )暴雷，這輩子從來(lái)沒(méi)有想過(guò)。這么大的企業(yè)，怎么會(huì )說(shuō)暴就暴？”
就在暴雷前夕的9月中旬，公司還拿了一塊幾十億的地，在當時(shí)風(fēng)聲鶴唳的市場(chǎng)下引來(lái)一波同行羨慕。
而事實(shí)上，只有內部員工才知道，極致杠桿下的幾千萬(wàn)本金，已是當代置業(yè)所不能承受的極限?！坝行┛梢哉f(shuō)是流血拿地，但外界并不知情，以為這是公司安全的象征?！睏钚抡f(shuō)。
02 無(wú)奈
和大部分公司理財受害者一樣，林波不敢把公司暴雷的事情跟家里人說(shuō)。
“暴雷”是今年地產(chǎn)企業(yè)熱詞，一般指的是企業(yè)因為逾期兌付或經(jīng)營(yíng)不善問(wèn)題，未能償付投資人本金利息，而出現的實(shí)質(zhì)性展期、打折兌付，甚至停業(yè)、清盤(pán)、法人跑路、倒閉等問(wèn)題。
在另一家體量更大的房企中國恒大，林波是校招生，從畢業(yè)至今已經(jīng)工作了十年。不過(guò)，在三個(gè)月沒(méi)有收到工資后，他只能無(wú)奈選擇了主動(dòng)離職。
“從20出頭，到30多歲，我沒(méi)有談女朋友，沒(méi)有結婚，可以說(shuō)，恒大承載了我青春的全部?！绷植◥?ài)恨交加。
離職后，林波留在恒大的，除了三個(gè)月未發(fā)的工資，還有未兌付的三十萬(wàn)理財產(chǎn)品。林波是一名部門(mén)經(jīng)理，持有的額度不算高，但也不算低。全員跟投，在恒大曾是不成文的規定。在暴雷之前，也幾乎沒(méi)有逾期，因此沒(méi)有人質(zhì)疑。
房企理財，以隱秘的“自融”方式游走于灰色邊緣，卻又在行業(yè)內習以為常。
轉折點(diǎn)在今年8月，恒大陸續曝出理財產(chǎn)品到期未兌付。教師節當天，董事局主席許家印首度回應投資者，“一分錢(qián)不能少”。然而好景不長(cháng)，9月13日，公司總部所在地深圳卓越后海中心及重慶、鄭州、湖北等地的分公司出現眾多維權投資者，要求對理財產(chǎn)品進(jìn)行兌付。
在兌付輿情發(fā)酵之下，恒大旗下股債雙殺。
其實(shí)，從去年開(kāi)始，恒大的理財產(chǎn)品就曾受到官方預警。2020年1月7日，長(cháng)沙市雨花區打擊和處置非法集資工作領(lǐng)導小組辦公室下發(fā)紅頭文件——《關(guān)于謹慎投資恒大集團旗下公司發(fā)布理財產(chǎn)品的風(fēng)險提示》。
提示中稱(chēng)，近一年來(lái)，我辦（長(cháng)沙雨花區打非辦）多次接到群眾舉報，位于我區恒大城等恒大系各幢居住樓內有理財宣傳廣告。經(jīng)查，恒大集團旗下恒大財富（原恒大金服）、宸宇投資管理（深圳）有限公司并未取得湖南省從事金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)（金融信息中介、理財產(chǎn)品等），已涉嫌非法金融，請謹慎投資。
但多數時(shí)候，類(lèi)似于長(cháng)沙雨花區打非辦這類(lèi)地方金融監管承載的只是提示作用。據證券時(shí)報報道，這與我國地方金融監管體系建立背景有關(guān)。早前由于金融機構和金融類(lèi)業(yè)務(wù)、服務(wù)都集中在一二線(xiàn)的大城市里，三四線(xiàn)城市尤其像備案公司扎堆的中西部省份偏遠地區的縣一級行政單位金融業(yè)貧瘠，對金融的監管也集中在大城市。
隨著(zhù)金融業(yè)發(fā)展，尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融在過(guò)去幾年的快速演進(jìn)，一方面我國的金融滲透率不斷提高，很多以前沒(méi)有或觸達不了的金融業(yè)務(wù)開(kāi)始下沉；另一方面也讓非法集資、違規變相理財的情況出現更頻繁，涉及面也不再只是大城市。
雖然我國省、市、縣三級都逐漸設立了專(zhuān)門(mén)的地方金融監管部門(mén)，對具體金融或涉金融機構的監管、日常監管的責任交給了區縣一級的金融辦，現實(shí)情況卻是，區縣一級尤其是經(jīng)濟較為落后地區的金融監管部門(mén)更多像是臨時(shí)上陣，在專(zhuān)業(yè)性上多有欠缺。
據林波描述，當時(shí)，恒大已經(jīng)在各地社區設展架宣傳，宣傳頁(yè)上只標明“高端理財”，而隱去了公司的logo。
恒大發(fā)行理財產(chǎn)品時(shí)的宣傳單頁(yè)
林波告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)財訊》，去年8、9月份買(mǎi)的半年期理財產(chǎn)品，今年到期的都還能正常兌付。而5月份購買(mǎi)的半年期產(chǎn)品，到11月底到期，就兌付不了了。
9月13日，愈演愈烈的維權風(fēng)波已經(jīng)遮蓋不住，恒大財富公布三種兌付方案，包括現金分期兌付、實(shí)物資產(chǎn)兌付和沖抵購房尾款兌付。
雖然看似有三種兌付方案，實(shí)際上除了現金分期，別無(wú)選擇。林波告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)財訊》，沖抵房款尾款的估計有一些，抵資產(chǎn)的很少。他說(shuō)，“很多車(chē)位抵了也賣(mài)不出去，房子抵了涉及抵押?jiǎn)?wèn)題也網(wǎng)簽不了?！?/p>
還有更多投資者直接表示，對這份兌付方案無(wú)法接受，希望本息可以一次性?xún)陡?，不接受分期兌付和?shí)物兌付。
抉擇再三，林波最后選擇了分期兌付?！澳苣没匾稽c(diǎn)是一點(diǎn)?！?2月2日，林波收到了第一筆本息的10%。雖然仍有90%未兌付，“除了接受，你別無(wú)選擇，這已經(jīng)是給了一些安慰。希望公司后續都能如約兌付?！?/p>
03 和雷聲賽跑
“要不是小朋友沒(méi)拉扯大，會(huì )選擇另一條路?！?/p>
今年已經(jīng)54歲的王先生，本應該再等幾年便退休，卻因理財產(chǎn)品逾期差點(diǎn)住進(jìn)了醫院。在年初，王先生投入200萬(wàn)購買(mǎi)了佳兆業(yè)旗下的錦恒財富理財產(chǎn)品，“打工二十年賺到的錢(qián)，200萬(wàn)，全都投進(jìn)去了。原本想著(zhù)搞點(diǎn)理財，改善一下生活?！?/p>
11月4日，500余名投資人心急火燎地趕到佳兆業(yè)公司總部討要說(shuō)法。錦恒財富的年利率在8%-13%之間，“它說(shuō)是理財產(chǎn)品，其實(shí)底層資產(chǎn)都是公司的房產(chǎn)項目?！蓖跸壬鷮P凰網(wǎng)《風(fēng)財訊》坦誠，其實(shí)很多人都知道是怎么回事，形勢好的時(shí)候，拿回本金都沒(méi)有問(wèn)題，只是誰(shuí)也沒(méi)想到，會(huì )是現在這樣的情況。
當天，佳兆業(yè)高層表示，“會(huì )對投資人負責”。公司董事會(huì )主席親自打電話(huà)給投資者，表示有能力和辦法償還。
兩周后，佳兆業(yè)出具了兌付方案：針對投資人到期的本金，到期當月兌付10%，此后每3個(gè)月兌付10%；針對投資人的利息，本金到期前不付息，隨本金一起，本金到期的當月兌付10%，此后每3個(gè)月兌付10%；對于延期兌付的本金，按照一年期商業(yè)貸款基準利率4.35%向投資人支付延期利息。
王先生所述，購買(mǎi)了錦恒財富產(chǎn)品的，30萬(wàn)起投，少則幾百萬(wàn)，多則有四五千萬(wàn)，累計金額達127億元。
11月20日，當月到期的，有投資者收到了按約定兌付的10%。然而，沒(méi)有正規監管的維權渠道，也等不到全額兌付，在對未來(lái)的不確定中一些投資人選擇了報警。
一位署名“歲月不靜好”的投資人表示，“現實(shí)嚴峻程度，不是你我所能預料。當務(wù)之急，報案，用法律保護自己。報案數量多了，量變成質(zhì)變，讓司法介入，立案退贓?！?/p>
因涉及金額巨大，多數投資人在逾期的焦慮中徹夜難眠?！安壤?，是投資人最不期望看到的結果。報警，也不是要搞垮公司，而是這樣的等待過(guò)程太過(guò)煎熬，希望盡可能保護自身權益?！蓖跸壬f(shuō)。
“既想要回錢(qián)，也不想搞垮公司”，成為了這一波員工理財暴雷中的普遍心理。
林波說(shuō)，“我不希望公司真的倒掉，我寧愿相信公司只是遇到了前所未有的困境?！?/p>
而在當代置業(yè)，宣布違約三天前的早晨，有人建立了債權計劃保衛群，“可能也就不到半天時(shí)間，500人滿(mǎn)員”。群內有財務(wù)人員，自發(fā)組織登記跟投資金情況，統計才發(fā)現，總額超過(guò)10億元的員工債浮出水面。
楊新說(shuō)，紙總是包不住火。
信念崩塌后，各方債權人與時(shí)間賽跑。與此同時(shí)，集團高層密集開(kāi)會(huì )，后來(lái)的解決方案是，分區域解決債權問(wèn)題，讓各區域總號召員工退群，并承諾公司會(huì )積極解決。
楊新告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)財訊》，“當代置業(yè)的職員大多非常理智，也可能是無(wú)奈。既然有恒大理財的案例在前，大家對抵房的接受程度還比較高，期間雖有吵吵鬧鬧的情況出現，但如果不要利息，本金抵房也許是最靠譜的，最能快速鎖定自己資產(chǎn)權益的最佳方案了?！?/p>
時(shí)間很緊，楊新也沒(méi)來(lái)得及和家人商量，迅速選了自己覺(jué)得交樓和質(zhì)量都較能有保障的房子，抵扣的房?jì)r(jià)是按照表價(jià)，此時(shí)，楊新對房?jì)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有太多糾結，“多等一天，就會(huì )有一天的變數”。
10月29日，楊新火速完成了網(wǎng)簽；11月2日，就去辦了房產(chǎn)證。
楊新說(shuō)，我們所有的債權人都在跟時(shí)間賽跑，要不到工程款的施工方、職員債的員工們、金融機構等?！爱斎?，依舊有個(gè)別員工沒(méi)跑贏(yíng)……就是那種不甘心、猶豫不決而耽誤網(wǎng)簽時(shí)間的人?！?/p>
雖然用房抵了職員債，從親友和老人借那幾百萬(wàn)，還需要用真金白銀去還。面對不斷蹦出來(lái)的還款提醒通知，楊新苦笑了一下，“理財變成了房東，權當負債全款買(mǎi)了套房吧?！?/p>
04 漏洞
12月2日，在廣州房企奧園集團總部，數百位投資人懇請迅速還錢(qián)。隨后，奧園給投資人發(fā)出了一封信，承認公司擔保的部分投資產(chǎn)品將逾期兌付，涉及公司相關(guān)的基金和定融產(chǎn)品總額約60億元，第三方公司管理的定融產(chǎn)品約24億元。
根據報道，奧園相關(guān)的60億元理財產(chǎn)品涉及全部投資人大概1500人，其中員工及親戚669人，人均投資約400萬(wàn)元。
房企的理財產(chǎn)品先后逾期暴雷，如多米諾骨牌倒下，牽一發(fā)而動(dòng)全身。涉房糾紛壓力正從外部向內部傳導。
那么，在這背后，這些理財產(chǎn)品都是如何設計出來(lái)的？
IPG中國區首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)財訊》，此類(lèi)理財產(chǎn)品主要是以房企本身的資產(chǎn)為底層資產(chǎn)，針對房企的資金需求設計出來(lái)的，往往都有項目資產(chǎn)或權益為抵押，并由房企母公司或者關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行了擔保和增信。
追溯理財產(chǎn)品“盛行”的前世，柏文喜說(shuō)，房企推出理財產(chǎn)品的背后邏輯，大部分是源于融資受限，為解決融資困難以及以明股實(shí)債的形式來(lái)加杠桿。此類(lèi)產(chǎn)品，則是從本輪行業(yè)調控帶來(lái)的融資收緊開(kāi)始的。
房企的理財產(chǎn)品，基本上以股權投資為表層交易方式，但為了有效控制融資成本而多采取了明股實(shí)債、固定回報的方式，以獲得既符合監管要求、又降低融資成本的效果。
那么，員工又是如何參與定向理財計劃的呢？
有報道指出，以?shī)W園為例，下屬子公司本應向供應商支付款項，但是公司希望不以現金進(jìn)行支付，就建議供應商把這筆應收帳款打包成一個(gè)理財產(chǎn)品來(lái)募集資金，由奧園對產(chǎn)品進(jìn)行擔保。
對于供應商來(lái)說(shuō)，雖然會(huì )損失一些利息，但如果能早點(diǎn)拿到回款投入下一筆生意，可能會(huì )帶來(lái)更大的收益，也是不錯的買(mǎi)賣(mài)。
當產(chǎn)品發(fā)行后，奧園的員工出于對公司的信任和對合作流程的了解，掏出錢(qián)買(mǎi)下這些理財產(chǎn)品，并由理財平臺將錢(qián)打給供應商。等理財產(chǎn)品到期時(shí)，奧園再將擔保的款項作為投資本息支付給投資人。
如此一來(lái)，奧園不需要立馬拿出資金給供應商，資金壓力減輕了；供應商可以提早拿到回款增加資金周轉收益；員工也能賺取理財收益。
那么，誰(shuí)來(lái)負責對這類(lèi)理財產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)控審核？柏文喜表示，中國基金業(yè)協(xié)會(huì )以及各類(lèi)股權交易所對這類(lèi)理財產(chǎn)品進(jìn)行備案制或者注冊制的監管，但是風(fēng)控審核、盡職調查還主要靠理財機構自身來(lái)負責。
而據一份相關(guān)公開(kāi)渠道梳理出的財富平臺來(lái)看，大多數房企存在相關(guān)財富平臺或是內部認購渠道。面對既當“教練”又當“裁判”的理財平臺，大部分投資者或許并不能分辨理財產(chǎn)品是否合法合規。
業(yè)內人士分析，誠然并非所有的財富平臺或內部認購理財產(chǎn)品均需要擔憂(yōu)，其風(fēng)險點(diǎn)仍在于經(jīng)由出表、假跟投以“明股實(shí)債”模式呈現。
05 警示
一位不具名的金融理財師告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)財訊》，不少民營(yíng)房企在融資方面存在混亂現象，其成立的財富管理公司有些涉嫌自融，為自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)服務(wù)，并通過(guò)股權架構設計讓此類(lèi)財富管理公司不在房地產(chǎn)企業(yè)表內，容易逃脫監管。
當企業(yè)出現資金問(wèn)題，甚至因信用或經(jīng)營(yíng)問(wèn)題無(wú)法從銀行貸款時(shí)，如果挪用該理財產(chǎn)品資金用于公司周轉，那么投資者就和房企捆綁在一起，成為“命運共同體”。一旦房企經(jīng)營(yíng)或流動(dòng)性遇到困難，投資者極有可能要承擔嚴重的資金損失風(fēng)險。
目前對于企業(yè)“自融“監管尚沒(méi)有有效措施，但一般來(lái)看自融平臺往往依靠背景強大的實(shí)業(yè)公司，而且是對于資金流動(dòng)性要求很高的實(shí)業(yè)公司；其次，平臺上的產(chǎn)品存在利率高、期限短的“誘人條件”，但同時(shí)標的信息不透明，模棱兩可，缺乏實(shí)質(zhì)性?xún)热莸鹊?；遇到上述情況，投資者則需要反復考察。
當行業(yè)處于鼎盛時(shí)期時(shí)，大小房企紛紛涉足金融行業(yè)，成立財富公司，銷(xiāo)售金融產(chǎn)品，表面上看業(yè)務(wù)發(fā)展多元化，但當潮水褪去，是多元化還是集中化，真相終將浮出水面。
如何規避風(fēng)險？這里有必要將銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清的那句話(huà)再提一遍：
“收益超6%就要打問(wèn)號，收益率超8%有危險，超10%要做好準備損失全部本金?！?/p>
以上受訪(fǎng)者均為化名。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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