最近新芽群里大家經(jīng)常在聊關(guān)于聯(lián)合拿地的話(huà)題，很多投拓朋友首輪集中供地除了勘地、測算、寫(xiě)可研，更多的工作是在勾兌聯(lián)合拿地事宜。就拿北京首輪供地來(lái)說(shuō)，30宗地塊，其中14宗被聯(lián)合體摘下?。?！

盡管聯(lián)合體能夠顯著(zhù)增強競拍實(shí)力、分攤市場(chǎng)風(fēng)險，但是一旦出現糾葛就頭疼要命，就拿上面這份集中供地名單來(lái)說(shuō)，已經(jīng)有房企因為聯(lián)合競拍超出當時(shí)的授權價(jià)要求退出（可靠?jì)炔肯ⅲ?/p>

所以，這篇文章，我們就重新全面的學(xué)習一下聯(lián)合拿地。

聯(lián)合競買(mǎi)并不是哥倆想一起拿地就算聯(lián)合競買(mǎi)。

首先，這塊地要允許被聯(lián)合競買(mǎi)。很多地塊明確不接受聯(lián)合競拍。

然后，根據《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范》，聯(lián)合競買(mǎi)至少應具備如下條件：

第一，聯(lián)合申請各方共同簽署的申請書(shū)；第二，聯(lián)合競買(mǎi)協(xié)議要規定聯(lián)合競拍各方的權利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂《國有土地使用權出讓合同》 時(shí)的受讓人。三，明確承諾競得土地后不得改變發(fā)起人以及出資比例。

申請人競得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，應在申請書(shū)中明確新公司的出資構成、成立時(shí)間等內容。出讓人可以根據招標拍賣(mài)掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》,在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

聯(lián)合體根本就沒(méi)有法人格??！那該如何應對債務(wù)等責任？

法人格是指一個(gè)社團據以充當法律關(guān)系主體，享受權利并承擔義務(wù)的法律資格。一般而言，一個(gè)社團要想取得法人格，就必須要有獨立的財產(chǎn)，即社團的財產(chǎn)必須獨立于社員的財產(chǎn)。另外，社團還要在工商、民政等政府部門(mén)辦理登記手續才能正式取得法人格。

以公司為例，股東出資并完成注冊后，自營(yíng)業(yè)執照頒發(fā)起即取得法人格。此后，公司債務(wù)由公司承擔，而與股東無(wú)關(guān)。

那么，聯(lián)合體有無(wú)法人格呢？從廣義上講，聯(lián)合體也是一種社團。但是，聯(lián)合體并沒(méi)有獨立的財產(chǎn)，也沒(méi)有辦理過(guò)設立登記。因此，它并不具有法人格。

從本質(zhì)上講，聯(lián)合體是一種附解散條件的“設立中公司”，因為，只有在成功競得土地的前提下，聯(lián)合體才有可能轉化為合資公司并以合資公司的名義營(yíng)建房地產(chǎn)項目。反之，如果沒(méi)有拿到土地，聯(lián)合體也就解散。

聯(lián)合體沒(méi)有獨立的人格權，不是一個(gè)獨立的法律主體，組成聯(lián)合體的聯(lián)合方才是合法的法律主體。

聯(lián)合體在轉化為合資公司之前, 對外會(huì )產(chǎn)生一些債務(wù)，如支付保證金、土地評估費等，這些債務(wù)該由誰(shuí)來(lái)承擔？從內部講，應由各家開(kāi)發(fā)商按各自出資的比例承擔。但從外部講，各開(kāi)發(fā)商應對債權人承擔連帶清償責任，即任何一家開(kāi)發(fā)商均不得以?xún)炔康膫鶆?wù)分攤比例對抗債權人，而只能在償付完債權人之后再向其他開(kāi)發(fā)商追償。

上海市房管局印制的聯(lián)合競買(mǎi)申請附表上也要求聯(lián)合體承諾：聯(lián)合體中任何一方違反出讓文件規定的，將視為全體競買(mǎi)人共同違反，并由全體競買(mǎi)人承擔連帶責任。2010年，最高院從司法解釋的角度正式確立了這一商業(yè)規則。

現實(shí)角度講，開(kāi)發(fā)商參與組建土地聯(lián)合體的最大風(fēng)險并非競買(mǎi)失敗，而是成功競得后因合作伙伴的過(guò)錯導致土地的流拍。在這種情況下，無(wú)過(guò)錯的開(kāi)發(fā)商很有可能仍要為此承擔債務(wù)，因為承擔的是一種無(wú)限連帶責任。只有認清楚這一點(diǎn)，才能在事前做好風(fēng)險評估和預案。

聯(lián)合競買(mǎi)確實(shí)大大增強了競買(mǎi)實(shí)力，但是帶來(lái)了大量的風(fēng)險管控問(wèn)題！

1.聯(lián)合體各方的靠譜程度是一切合作的前提。

聯(lián)合競買(mǎi)對聯(lián)合體各方的要求較為嚴格，聯(lián)合各方要有信用、有實(shí)力，配合要默契，合作條件應事先明確，尤其要充分了解聯(lián)合體其他方的資金實(shí)力。

2.連帶清償責任的預防

土地聯(lián)合競拍，發(fā)起人必須明確各自的出資比例，并承諾在競得土地后不改變發(fā)起人以及出資比例。

政府這樣規定，是為了防止開(kāi)發(fā)商炒賣(mài)地皮。但實(shí)踐中，聯(lián)合體競得土地后，部分發(fā)起人卻因收益不如預 期而執意要退出，甚至不惜以違反協(xié)議為代價(jià)，從而造成許多權益之爭。鑒于此，框架協(xié)議要對發(fā)起人的退出責任有所約定，關(guān)鍵是違約金的計算方式要約定清楚。

3. 對過(guò)錯發(fā)起人代理行為的規制

由于土地競拍遵循“價(jià)高者得” 的規則，因此，聯(lián)合體的核心商務(wù)條件就是競拍限價(jià)，聯(lián)合體早就約定好可承受的最高競買(mǎi)價(jià)。如果競拍的實(shí)際可成交價(jià)格突破限價(jià)，聯(lián)合體自當退出?？梢?jiàn)，代表聯(lián)合體參與競拍報價(jià)的人至關(guān)重要。

根據上海市房管局的規定，聯(lián)合體只能委托一名自然人代表參加競拍活動(dòng)。一般悄況下，舉牌報價(jià)的 代表由出資較多的一方開(kāi)發(fā)商委派，如果發(fā)生委派代表的報價(jià)行為超出了授權范圍，聯(lián)合體也應當與土地出讓部門(mén)簽署合同，否則會(huì )被沒(méi)收保證金。因此，聯(lián)合體必須對該委派代表的行為結果負責。

聯(lián)合競買(mǎi)土地成功后，常見(jiàn)的合作運作模式有四種。

第一種：聯(lián)合競買(mǎi)各方出資成立項目公司模式 。這種模式是實(shí)踐中運用最多的模式，其特點(diǎn)為產(chǎn)權關(guān)系明晰，共擔風(fēng)險、共享利潤，開(kāi)發(fā)完畢后將項目公司注銷(xiāo)，客戶(hù)服務(wù)的有關(guān)事項轉由保留的客戶(hù)服務(wù)部門(mén)和物業(yè)服務(wù)公司承擔。這種動(dòng)作模式實(shí)例很多，如葛洲壩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與上海融創(chuàng )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在多地競買(mǎi)土地成功后成立合資公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)……

為體現相互牽制的原則，一方委派董事長(cháng)，另一方委派總經(jīng)理，一方委派會(huì )計，另一方委派出納，一方掌管法人印鑒， 另一方掌管公司印鑒，以此控制項目公司設立后不產(chǎn)生或有負債。

第二種：聯(lián)合競買(mǎi)一方作為開(kāi)發(fā)主體及會(huì )計主體，各方共同出資建設模式。由聯(lián)合競買(mǎi)各方中具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方做為開(kāi)發(fā)主體,其他各方按約定比例支付建設資金并分享項目稅后利潤。

第三種：聯(lián)合競買(mǎi)方中有資質(zhì)方在份額內為他方代建模式。聯(lián)合競買(mǎi)各方中有資質(zhì)方在開(kāi)發(fā)自己份額內房產(chǎn)同時(shí)為無(wú)資質(zhì)一方代建其份額內房產(chǎn)，這種模式下，有資質(zhì)方和無(wú)資質(zhì)方分別做為會(huì )計主體和繳稅主體，核算的是各自份額內的部分，繳納各自其應繳的稅費。這種模式的典型案例為鳳凰傳媒與鳳凰置業(yè)地在多地聯(lián)合競買(mǎi)土地，有資質(zhì)的鳳凰置業(yè)在開(kāi)發(fā)自己份額內住宅的同時(shí)為鳳凰傳媒代建文化mall……

第四種：聯(lián)合競買(mǎi)各方都有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，各自作為開(kāi)發(fā)主體和會(huì )計主體模式。各方以各自開(kāi)發(fā)范圍內的收入成本費用為核算對象,各自核算成本費用，各自繳納相關(guān)稅費。對項目共有的土地、共用的公共配套設施費和基礎設施費要事先約定分擔比例。這種分割屬于實(shí)現約定，不屬于轉讓?zhuān)簧婕稗D讓繳稅，實(shí)務(wù)中一般是辦理初始房屋產(chǎn)權證明時(shí) 將共有產(chǎn)權分開(kāi)，然后雙方或多方各賣(mài)各的，收入各入各賬，各自清算和匯算即可。