觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
泰禾離場(chǎng)后，信達嘗試尋找其它答案，包括拉來(lái)本地房企合正參與報建、銷(xiāo)售等工作，以及將物業(yè)工作交由萬(wàn)科物業(yè)打理。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “狼來(lái)了”的故事多次上演，讓不少置業(yè)者對深圳坪山金尊府項目最新開(kāi)盤(pán)預告仍持懷疑態(tài)度。
近日，金尊府項目銷(xiāo)售人員向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，項目預計5月6-7日取證，10天內開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)方式為線(xiàn)上搖號。
金尊府自誕生之日起便自帶話(huà)題。
最終，與龍光地產(chǎn)激烈競價(jià)后，信達地產(chǎn)以總價(jià)30.3億元笑到最后，溢價(jià)率達219%，并以約達2.72萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新“地王”紀錄。
面對如此價(jià)格，當時(shí)不少房企表示，算上基建成本、稅費，信達以后要賣(mài)到4.8-5萬(wàn)元/平方米才可能盈利，而同時(shí)期坪山區的新房均價(jià)僅為2萬(wàn)元/平方米。
這也對信達地產(chǎn)的資金運營(yíng)和產(chǎn)品打造能力形成挑戰，泰禾是信達最早為之尋找的“答案”，該公司此后相繼在深圳坪山、上海新江灣、上海顧村三大項目引入“院子系”及“府系”產(chǎn)品線(xiàn)，被外界解讀為借泰禾品牌做高溢價(jià)。
今年3月底，由于項目運營(yíng)效果未達預期，信達地產(chǎn)與泰禾宣布終止合作。其中，深圳坪山金尊府數月前完成竣工備案，卻遲遲未入市，如今對外口徑也變?yōu)橛尚胚_操盤(pán)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，泰禾離場(chǎng)后，信達嘗試尋找其它答案，包括拉來(lái)本地房企合正參與報建、銷(xiāo)售等工作，以及將物業(yè)工作交由萬(wàn)科物業(yè)打理。
信達泰禾5年離合
回溯5年前，深圳坪山G11337-0101地塊吸引了星河、龍光、中洲、港中旅等18家房企參與競拍，迫切進(jìn)入深圳市場(chǎng)的信達地產(chǎn)以更進(jìn)取價(jià)格脫穎而出。
根據當時(shí)信達地產(chǎn)負責人在土拍現場(chǎng)的說(shuō)法，坪山地塊值得此次價(jià)格，公司有信心做好項目。同時(shí)，這也是信達在深圳首次通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)以招拍掛形式獲得土地，將會(huì )全權開(kāi)發(fā)。該公司2015年年報也披露，深圳坪山地塊未涉及合作開(kāi)發(fā)項目。
但在2016年1月宣布與泰禾合作開(kāi)發(fā)上海新江灣項目后，同年9月信達地產(chǎn)便再與泰禾簽署委托建設合作協(xié)議。據此，泰禾接受委托為坪山項目提供代建、銷(xiāo)售管理等服務(wù)，并提供相應建設資金，為信達地產(chǎn)旗下深圳信潤提供財務(wù)資助11億元。
彼時(shí)，信達泰禾·金尊府一度對外稱(chēng)，將繼承泰禾新中式造園精髓，打造“深圳首個(gè)真正以中國皇家園林為樣本”的豪宅項目，同時(shí)將引進(jìn)泰禾5A“金鑰匙”貼身管家服務(wù)。
有分析人士表示，信達地產(chǎn)出身資產(chǎn)管理公司，雖擁有低融資成本，但地產(chǎn)操盤(pán)能力有限，大多依賴(lài)于其他成熟房企幫忙。而泰禾地產(chǎn)在打造高端樓盤(pán)上經(jīng)驗較為豐富，產(chǎn)品線(xiàn)較為成熟，由其操盤(pán)可實(shí)現開(kāi)發(fā)運作互補。
對于泰禾而言，與信達合作同樣有助于擴大品牌輸出。在介入金尊府前，泰禾已分別以樓面價(jià)5.1萬(wàn)元/平方米、7.9萬(wàn)元/平方米拿下寶安尖崗山項目，并斥資57.2億元拿下與金尊府一路之隔的商業(yè)地塊。
2017年3-5月，信達泰禾·金尊府相繼獲得項目基坑及土方石工程、主體工程等施工許可。據附近居民當時(shí)介紹：“金尊府那時(shí)確實(shí)在趕工期，每天晚上都在加班施工，大概5-6天就能出一層樓?！?/p>
根據深圳規劃國土委坪山管理局2017年11月初發(fā)布公示，深圳信潤申請修改信達泰禾·金尊府項目總平面圖。其中項目1-5棟建筑高度有所下調，6棟由12米改為13.3米；公共活動(dòng)空間、體育活動(dòng)場(chǎng)地、公共配套設施的位置也出現調整。
同年12月，金尊府舉辦全球發(fā)布盛典，泰禾形象大使對外闡述公司的產(chǎn)品設計、文化理念、泰禾物業(yè)及客服管家服務(wù)等特色。項目還邀請楊麗萍站臺，并計劃月內開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，一時(shí)間引發(fā)關(guān)注熱潮。
此后，金尊府陸續傳出開(kāi)放展示中心的消息，至于開(kāi)盤(pán)時(shí)間卻遲遲未確定。去年9月，深圳坪山區住建局公示一批入市樓盤(pán)信息，其中信達泰禾·金尊府擬申請3、5棟住宅預售，但此后杳無(wú)音訊。
上述人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，信達與泰禾之間就項目定價(jià)問(wèn)題未談攏，前者意圖定高價(jià)，導致項目遲遲沒(méi)有備案價(jià)。有未經(jīng)證實(shí)說(shuō)法稱(chēng)，外界曾料金尊府售價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，但未達信達預期。
今年3月31日，泰禾公告宣布，現因房地產(chǎn)行業(yè)政策調控持續深入和市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，與信達地產(chǎn)所合作上海、深圳3個(gè)項目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售進(jìn)度受到一定影響，運營(yíng)效果未達預期，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增加。在雙方充分溝通、協(xié)商一致的前提下，同意終止項目合作。
截至目前，已向信達地產(chǎn)（金尊府項目）提供財務(wù)資助6.76億元，但預計產(chǎn)生0.59億元虧損。
合正、萬(wàn)科物業(yè)入局
年報披露數據顯示，該項目土地面積約3.69萬(wàn)平方米早期規劃計容建筑面積16.61萬(wàn)平方米；預計總投資額約為31.209億元，在公司開(kāi)發(fā)項目中成本為第6高；項目計劃2017年開(kāi)工，并于2018年竣工。
至2017年底，確定案名的信達泰禾·金尊府，規劃計容建筑面積增加至16.82萬(wàn)平方米，總建筑面積23.61萬(wàn)平方米；總投資額則變成54億元，期內實(shí)際投資額4.63億元，項目預計竣工時(shí)間變更為2020年。
泰禾也在公告中提及，信達泰禾·金尊府規劃有9棟住宅，其中8棟為商品房住宅，1棟保障房建成后由政府回購；項目已于2020年12月完成竣工備案，總可售面積約11.20萬(wàn)平方米（不含保障房4.50萬(wàn)平方米），截止去年底尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
泰禾正式退出后，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體近期走訪(fǎng)發(fā)現，原本掛著(zhù)“信達泰禾·金尊府”的樓體，已更換為“信達金尊府”?，F場(chǎng)銷(xiāo)售人員也表示：“項目由信達操盤(pán)?！?/p>
合正集團成立于1996年，目前業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、醫養產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)等，其中開(kāi)發(fā)的豪宅系列項目包括合正·榮悅、合正·中央原著(zhù)、合正？香蜜原著(zhù)、沙井頭項目等。
該人士同時(shí)證實(shí)，此前信達確實(shí)曾邀請過(guò)合正參與金尊府項目，主要涉及報建、銷(xiāo)售等方面的合作，但因種種原因，目前并未接盤(pán)。
查閱工商信息獲悉，4月16日，深圳市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司信達泰禾金尊府物業(yè)服務(wù)中心成立，注冊地址位于深圳市坪山區馬巒街道坪環(huán)社區金尊府1棟101，法人代表沈運濤。
考慮到物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性，通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量以提高房子溢價(jià)，是當下第三方項目引入品牌物業(yè)的主要考量。此前萬(wàn)科物業(yè)也對外提及，其在華東某地級市交付的項目，產(chǎn)品價(jià)格較周邊同類(lèi)高于20%以上。
觀(guān)之信達地產(chǎn)為坪山“地王”物色的合作對象，從以“高溢價(jià)”豪宅自居的泰禾，到運營(yíng)能力“受認可”的合正，再到物業(yè)實(shí)力突出的萬(wàn)科，無(wú)不顯示出信達對金尊府的期望。
幾經(jīng)波折終入市？
入市方面，深圳市住建局消息顯示，在2021年一季度計劃預售商品房項目中，金尊府就已在列，當時(shí)計劃推950套住宅，最終未能如期推出。
最近，金尊府銷(xiāo)售人員透露，項目預計5月6日-7日取證，10天內開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)方式為線(xiàn)上搖號，并且不需要看積分。
面對金尊府再次入市的消息，有網(wǎng)友戲稱(chēng)：“會(huì )不會(huì )又是一次狼來(lái)了？”
置業(yè)者楊女士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱(chēng)，每年都會(huì )有（金尊府）銷(xiāo)售邀請參觀(guān)樓盤(pán)，樣板房已經(jīng)看過(guò)三次了，也不知道這次能不能開(kāi)成。
一位建筑商向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱(chēng)：“項目延期入市的原因無(wú)非兩種，一種是沒(méi)辦下預售證之類(lèi)的手續不能入市；另一種是開(kāi)發(fā)商自己主觀(guān)上不想入市，但這種都是不著(zhù)急用錢(qián)的，在等合適的時(shí)機?！?/p> 從項目進(jìn)度看，金尊府早已具備入市條件，雖由泰禾代建操盤(pán)，但信達有最終決策權。熟悉該項目的人士表示：“一般主體到2/3就可以賣(mài)了，他們歷來(lái)的想法是，項目備案價(jià)要超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，但（預售證）一直備不下來(lái)，因為有未確定性，開(kāi)發(fā)商一直都在博?！?/p> 據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前分析，偏遠的區位及緩慢增長(cháng)的消費力，決定了坪山片區房?jì)r(jià)基數及上漲梯度比不上關(guān)內地區。2020年，坪山區GDP為801.05億元，位列深圳10個(gè)行政區中的第8位。 目前，坪山片區新房住宅價(jià)格在3.8-4.4萬(wàn)/平方米，而二手樓盤(pán)也一直維持在相同區間。另外，不斷出臺的限購限價(jià)政策對金尊府更是雪上加霜。 根據金尊府銷(xiāo)售人員說(shuō)法，項目開(kāi)盤(pán)推售單位為9棟中的其中3棟，價(jià)格區間預定為4.1-4.4萬(wàn)元/平方米，毛坯出售。置業(yè)者們紛紛表示得到相同消息，并已躍躍欲試。 一位剛剛參觀(guān)過(guò)樣板房的意向購房者向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體描述：“原來(lái)的兩個(gè)衛生間改為一個(gè)，而設備平臺、陽(yáng)臺、餐廳不是被取消就是被占用，預計實(shí)用面積少了10平方米?！?/p> 觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從多名建筑工程師處了解到，戶(hù)型更改屬于常見(jiàn)做法，房企為了保證利潤，會(huì )盡可能提高得房率，但需要通過(guò)監管驗收，否則就面臨整改。此外，會(huì )根據市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型進(jìn)行修改，最終目的都是為了能賣(mài)上價(jià)并且更好賣(mài)。 在宅地稀缺至極的深圳，外地房企要想真正進(jìn)軍深圳，如果不滿(mǎn)足于以權益形式投資項目，招拍掛無(wú)疑是最簡(jiǎn)單的途徑。但在政策不斷趨緊的當下，高價(jià)拿地后如何降本增效才是房地產(chǎn)企業(yè)應該仔細思考的問(wèn)題 注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。 題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議 本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
