作者：克而瑞物管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2021年，是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年，也是資本市場(chǎng)回歸理性的一年。上半年，行業(yè)在資本市場(chǎng)呈現一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止，物業(yè)行業(yè)指數一路下行，上市物企估值一度腰斬，物業(yè)企業(yè)上市進(jìn)程受挫，資本市場(chǎng)低迷。

2021年，物業(yè)行業(yè)猶如坐了一趟“過(guò)山車(chē)”，開(kāi)年伊始，多項利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展的政策環(huán)境。年初企業(yè)陸續發(fā)布盈喜公告，加上年報中良好業(yè)績(jì)、明確的戰略規劃，為市場(chǎng)注入發(fā)展的信心，帶動(dòng)物業(yè)板塊整體提振。

下半年，資本市場(chǎng)遇冷，據克而瑞物管統計，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達52.31%。其中，市盈率最高的是華潤萬(wàn)象生活，為53.72倍，較去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，為2.26倍，較去年底下滑74.66%。

上市物企估值表現

數據來(lái)源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

比較歷年上市物企上市首日市盈率，2018年至2020年，上市首日市盈率均值由33.86倍上升至46.82倍，持續上漲。而2021年出現下滑且市盈率均值低于24倍。2021年新上市物企中，超六成的市盈率低于25倍，資本市場(chǎng)對物業(yè)板塊的想象力逐漸消退。

2018-2021年度物企上市首日平均PE(TTM)

數據來(lái)源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

2021年新上市物企PE分布

數據來(lái)源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

從審批節奏來(lái)看，物企獲批進(jìn)度放緩，同比延后約68天。根據克而瑞物管和中物研協(xié)統計，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)137天，而2021年上市的13家物企平均用時(shí)205天。

2020-2021年上市物企上市用時(shí)

數據來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

從上市情況來(lái)看，截至2021年上半年，上市物企數量已近50家，彼時(shí)另有20余家物企已成功遞表或明確分拆上市，參考此前上市進(jìn)程，在物企正常一次遞表即通過(guò)聆訊上市的情況下，2021年或有超過(guò)70家上市物企。

然而，下半年，資本市場(chǎng)遇冷，預期的上市高峰并未到來(lái)，物企上市進(jìn)程放緩。截止到2021年12月31日，上市物企總數僅為55家。

從遞表企業(yè)來(lái)看，2021年行業(yè)遞表物企數達34家，為迄今為止遞表企業(yè)最多的一年，但從實(shí)際推進(jìn)進(jìn)程來(lái)看，年內遞表并成功上市的僅有9家。此外，年內新增上市物企共14家（其中13家為常規IPO上市，均為港股物企），較上年18家減少4家，未及預期。

2014-2021年上市物企數量

注：2021年6月30日，方圓房地產(chǎn)服務(wù)集團正式更名為方圓生活服務(wù)集團，集團戰略和業(yè)務(wù)發(fā)展逐步向物業(yè)管理服務(wù)方向轉變，此處將其納入統計范圍。

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)整理

經(jīng)歷資本市場(chǎng)的跌宕起伏，物企的對于上市也有了更多的思考。中南服務(wù)、中梁百悅智佳在二次遞表，通過(guò)聆訊后，后續進(jìn)展不明；祥生活服務(wù)表示決議暫緩上市；陽(yáng)光智博終止IPO，換股萬(wàn)物云；富力物業(yè)選擇被碧桂園服務(wù)收購。此外，6月集中遞表的物企在年底其遞表資料陸續過(guò)期。

事實(shí)上，一直以來(lái)物企面臨著(zhù)來(lái)自三方面的規模壓力，對資本市場(chǎng)而言，有規模才有估值；對母公司而言，有了規模才更有利于融資輸血；對于行業(yè)而言，規模意味著(zhù)客戶(hù)數量，意味著(zhù)更廣闊的發(fā)展空間。

規模為王，提升規模保證絕對實(shí)力成為企業(yè)的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態(tài)，2021年的大手筆動(dòng)作也顯現出企業(yè)的規模焦慮。

表：2021年企業(yè)業(yè)績(jì)目標一覽表（不完全統計）

數據來(lái)源：克而瑞物管

從規模擴張的渠道來(lái)看，收并購和地產(chǎn)母公司的輸送是兩個(gè)重要渠道。特別是2021年，在政策、資金、地產(chǎn)變局等因素的助推下，行業(yè)迎來(lái)并購熱潮。

從資金端來(lái)看，根據克而瑞物管和中物研協(xié)數據，48家上市物企上市共募集資金凈額約852億港元，其中，計劃用于收并購的金額占比61.51%，為最主要的用途。截至2021年中期，已使用的金額總值約為221億港元，占募集資金總額的25.90%，使用率仍不足三成。已使用的金額中，用于收并購及戰略投資的總額約為144.36億港元，占已使用募集資金總額的65.85%。

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)整理

截至2021年12月31日，1-5億，5-10億元，以及10億元以上的并購事項（19項、5項和7項）均較上年同期增多（10項、1項和3項）；并購金額分別為41.75億元、36.70億元和267.94億元，分別較上年同期增長(cháng)84.54%、497.11%和391.68%，并購事項及并購總額均顯著(zhù)增加。

圖：2019年-2021年上市物企披露的并購交易金額

數據來(lái)源：企業(yè)公告、克而瑞物管&中物研協(xié)整理

但是規模擴展的背后問(wèn)題隨之浮現，一方面是規?？焖贁U展，大量收并購帶來(lái)人才稀釋、品牌管理等問(wèn)題，這為企業(yè)盈利的持續能力帶來(lái)不確定性。

另一方面，頭部企業(yè)的業(yè)務(wù)定位早已超出傳統的物管范疇，“空間”管理服務(wù)的概念更能囊概頭部企業(yè)的實(shí)際定位，但是傳統業(yè)務(wù)之外的路徑尚不清晰，規模之上的盈利模式尚需探討。

從物管管理角度，頭部企業(yè)有自己的發(fā)展之道，但規模之遠的利潤如何維持，規模之上的盈利厚度如何挖掘，已經(jīng)開(kāi)始成為擺在頭部企業(yè)面前不得不思考的問(wèn)題。

綜合來(lái)看，盡管物業(yè)行業(yè)規模擴張中仍然存在很多問(wèn)題，但是這也是一個(gè)行業(yè)從粗放發(fā)展到規范化發(fā)展的必經(jīng)之路。物業(yè)從疫情開(kāi)始之年，走到臺前，短短三年時(shí)間取得了不起的進(jìn)展。

不少物企已經(jīng)在規模之外，逐漸加強對經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)坪效的重視度。比如，規模擴張的時(shí)候更加重視區域布局和城市深耕度；越來(lái)越多的企業(yè)在構建服務(wù)體系，規范服務(wù)標準的時(shí)候更重視客戶(hù)研究，重視業(yè)主滿(mǎn)意度；也看到更多的企業(yè)將品質(zhì)管理作為內部管理的重中之重……在政策、資本市場(chǎng)、業(yè)主等外力的推動(dòng)，結合企業(yè)自我發(fā)力前進(jìn)，相信物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 資本市場(chǎng)回歸理性，物企上市放緩