杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
樓市最近從上至下，從央行、銀保監到各地銀行，都在努力推動(dòng)樓市平穩、支持剛需。
還如西部大省很強的省會(huì )，近期出臺了通知，協(xié)調金融機構增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度。
然后11月24日晚，中央《關(guān)于加強新時(shí)代老齡工作的意見(jiàn)》，專(zhuān)門(mén)提到鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養義務(wù)、承擔照料責任。
反正現在就是各種消息飛，杠桿地產(chǎn)今天挨個(gè)做梳理，并提供一點(diǎn)小小的研判。
1、限die這一招只是開(kāi)始?，F在媒體報出來(lái)限die的城市，起碼有二三十個(gè)了。杠桿地產(chǎn)覺(jué)得，悄悄咪咪這樣干的地方，多半還有一些。
目前來(lái)說(shuō)，杠桿地產(chǎn)認為，金融系統這點(diǎn)支持還是力度有限，總體不炒，很多購房者觀(guān)望。
然后一堆房企壓力都很大，那么沒(méi)有辦法，必須降一點(diǎn)價(jià)格。
所以當更多的企業(yè)降低售價(jià)、打折，更多城市出現die的情況，為了避免當地樓市徹底冷卻、惡性循環(huán)，首先限die的城市必然增加。
其次，這當然沒(méi)有完，光是限die是不夠的，要維護穩定，還會(huì )出很多辦法。
2、直轄市、超級省會(huì )也會(huì )有扛不住的情況？是的。比如文初杠桿地產(chǎn)提到的北方某直轄市、西部大省很強的省會(huì )，其實(shí)都出現了這個(gè)情況。
西部大省很強的省會(huì )，在今年春天之前，總體形勢至少多數板塊新房還是不差的。
但是后來(lái)和全國形勢一樣，急轉直下，我們看數據會(huì )發(fā)現，銷(xiāo)量首先滑坡，接著(zhù)一些板塊賣(mài)得不好。
再接著(zhù)如上圖，網(wǎng)友反映的情況。
我老說(shuō)，小氣候會(huì )影響大局，甚至局部的突破會(huì )掀起全國的高潮；同時(shí)，全國大氣候之下，任何地方也很難例外。
大家都不是傻子。
3、明確加大房貸投放的城市會(huì )更多。剛才上文杠桿地產(chǎn)說(shuō)，限die這一招只是開(kāi)始，光靠這個(gè)是不一定能穩住的。
怎么辦？西部大省很強的省會(huì )這做法似乎有點(diǎn)用。該市住建局發(fā)布的《關(guān)于精準應對疫情沖擊全力實(shí)現年度目標的通知》明確：
協(xié)調金融機構增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點(diǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款展期、降息。
這一方面鼓勵了剛需；同時(shí)也響應了央行等的表態(tài)，幫助銀行獲得更多安全的利潤；同時(shí)還幫到了房地產(chǎn)企業(yè)。
房企的現金流更有保障，就算還有壓力，只要被認為不會(huì )出事、倒閉、跑路的，可以貸款適當展期、降息，這樣度過(guò)難關(guān)。
細節還有很多，比如針對不同信用評定的房企，監管額度內預售資金支取比例上限會(huì )有不同管理。
至少從公開(kāi)報道看，西部大省很強的省會(huì )是第一個(gè)，公開(kāi)提出加大房貸投放的城市。
如果沒(méi)有意外，杠桿地產(chǎn)認為應該沒(méi)有意外。那么這個(gè)信號，其他城市也會(huì )get到，或者說(shuō)有些地方已經(jīng)開(kāi)始了，沒(méi)公開(kāi)說(shuō)，或者沒(méi)有媒體注意到。
4、加大房貸投放有用嗎？這個(gè)要具體看。簡(jiǎn)單說(shuō)如果上頭給的總額度大幅寬松，甚至利率也支持，那么一定會(huì )刺激很多人入市。
反過(guò)來(lái)，就不定了。
或者說(shuō)回暖尚需時(shí)間。
比如以前動(dòng)輒4個(gè)月、半年放款，現在爭取2、3個(gè)月?；蛘哒f(shuō)能不拖到明年的，今年爭取放款了。
11月10日晚，央行官方微信號在發(fā)布了10月金融數據之后，單獨發(fā)文說(shuō)10月個(gè)人住房貸款環(huán)比增加了1013億元。
總的來(lái)說(shuō)，涉房貸款環(huán)比回升。而之前，央行各種數據、報告，喜歡說(shuō)房地產(chǎn)貸款增速下降或者房地產(chǎn)貸款占比下降。
但是看這個(gè)多增加的額度，放到全國，放到一年10多萬(wàn)億元的地產(chǎn)銷(xiāo)售額來(lái)說(shuō)，還是不算顯著(zhù)的。
5、降低利率其實(shí)是開(kāi)發(fā)商、購房者更希望的，但期望不能太高。我們看到目前為止，做房奴還是不容易的，房貸利率總體還是漲。央行三季度貨幣政策執行報告前幾天說(shuō)，貸款加權平均利率持續處于歷史較低水平。
但是呢，個(gè)人房貸比2020年12月漲了0.2%，同比漲了0.18%。
具體來(lái)說(shuō)，一般貸款加權平均利率為5.30%，同比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)貸款加權平均利率為4.59%，同比下降0.04個(gè)百分點(diǎn)，處于歷史較低水平，金融對實(shí)體經(jīng)濟的支持效果持續顯現。
9月一般貸款中利率高于LPR的貸款占比為 68.13%，利率等于LPR 的貸款占比為8.36%，利率低于 LPR 的貸款占比為23.52%。
也就是我們常說(shuō)的，全社會(huì )利率下滑了，銀行怎么保證利潤，漲房貸利率唄。
所以，杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，從利率角度，炒樓顯然是不被支持的。
總的來(lái)說(shuō)，貨幣當局有自己壓力，經(jīng)濟和外部環(huán)境有考慮，至少暫時(shí)沒(méi)辦法對房貸利率開(kāi)太大口子。
6、調控就是個(gè)游戲，二手房參考價(jià)之類(lèi)的都別太當真。杠桿地產(chǎn)一直說(shuō)，任何正常的國家，房地產(chǎn)都是很重要的，需要時(shí)就刺激，有其他壓力自然也就要調控或者打壓。
我們回顧去過(guò)20年至少，是不是這樣？
今年春天不少城市有點(diǎn)活躍，然后迎來(lái)政策加碼，最后發(fā)展到深圳等十多二十個(gè)城市搞二手房參考價(jià)政策。
好了，真下去了，很多城市二手房交易量慘到不行?，F在我們又發(fā)現，“廣州有銀行可以不用按照參考價(jià)發(fā)放二手房貸款”的消息在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起熱議。
很多人士出來(lái)說(shuō)了，各地在二手住房交易參考價(jià)格、銀行按揭貸款細則上呈現出“一城一策”的特點(diǎn)。
比如有的說(shuō)，價(jià)格本身就是市場(chǎng)供需的指揮棒，因此也沒(méi)有硬性要求市場(chǎng)機構要按照參考價(jià)來(lái)執行或者作為上限，銀行會(huì )自身考量是否采納參考價(jià)、考量的占比是多少。
還有的說(shuō)，因為之前也沒(méi)有嚴格執行，現在如果不執行的話(huà)實(shí)質(zhì)性影響不大。
ok，然后我們可以思考，哪天假設行情全局性上揚，那么上頭壓力來(lái)了怎么辦？
7、鼓勵子女父母一起住，利好大戶(hù)型，同時(shí)二手房市場(chǎng)供給會(huì )增加。中央《關(guān)于加強新時(shí)代老齡工作的意見(jiàn)》，專(zhuān)門(mén)提到鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養義務(wù)、承擔照料責任。
人都有老的一天，我國社會(huì )老年人都去養老機構不現實(shí)，多數人就是居家養老。
離子女近，終究還是好一點(diǎn)。
現在鼓勵二孩、三孩，生出來(lái)子女要上班，誰(shuí)來(lái)帶？
保姆終究不是每個(gè)家庭都能請，多數還是得靠父母，而且對外人始終不那么放心。生了小孩的年輕人，多數我想都明白這個(gè)道理。
更多的人和父母住一起，或者習慣了住一起，那么老年人的住房需求就會(huì )減少。
甚至一個(gè)家庭內部，會(huì )空出來(lái)一套房。
其次，一些房子會(huì )流入二手房市場(chǎng)，那么也會(huì )增加供應。
同時(shí)，現代人生活水平的提高，一些家庭選擇生2、3孩，加上父母照顧小孩或者一起互相照顧，對大戶(hù)型、改善型住房的需求會(huì )提高。
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