投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
想要弄清公建配套的涉稅計算，可以逐次弄清楚下面這5個(gè)問(wèn)題。
1、什么算是公建配套？
2、公建配套是否視同銷(xiāo)售、“三稅”計算中能夠成本抵扣？
3、公建配套成本分攤原則？能否提前預提？
01
什么算是公建配套
#案例1——開(kāi)發(fā)商“登山哥”取得一塊300畝的住宅凈地，為了提升小區服務(wù)品質(zhì)，又從相鄰商業(yè)體處購得土地5畝建造一社區活動(dòng)中心，產(chǎn)權歸企業(yè)所有，活動(dòng)中心無(wú)償為小區業(yè)主使用。登山哥認為，該社區活動(dòng)中心是非盈利公共配套設施，在計算可售商品成本時(shí)，把社區活動(dòng)中心土地成本及建造成本800萬(wàn)計入住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，請問(wèn)是否正確？
在分析這個(gè)問(wèn)題前，我們先看一下，稅法關(guān)于共建配套的規定。
（國稅發(fā)[2009]31號）規定：企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的會(huì )所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設施，按以下規定進(jìn)行處理：
1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理。
2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
案例中，不滿(mǎn)足所有權歸全體業(yè)主！故不得視為公建配套！
02
公配是否視同銷(xiāo)售、如何繳稅
有用戶(hù)留言：公共配套設施無(wú)償移交給政府，要不要視同銷(xiāo)售繳納增值稅？
案例2——登山哥在造建老年活動(dòng)中心時(shí)（明確屬于公建配套），取得了施工單位開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票一張，價(jià)款800萬(wàn)元，稅款80萬(wàn)元。
請問(wèn)：此增值稅專(zhuān)票稅款80萬(wàn)能否在銷(xiāo)售住宅項目時(shí)進(jìn)行抵扣？該800萬(wàn)建設成本是否可以在所得稅與土增稅中予以扣除？
1、根據《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》規定：
房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設施移交給政府用于公益性事業(yè)的無(wú)償行為，不視同銷(xiāo)售，屬于“不征增值稅項目”，相應的進(jìn)項稅可以抵扣。由此可知房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設施移交給政府用于公益性事業(yè)的無(wú)償行為，不視同銷(xiāo)售，屬于“不征收增值稅”的范疇。80萬(wàn)進(jìn)項稅可抵扣增值稅。
2、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法》規定：
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括公共配套設施費，是指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的、獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。由此可知，該800萬(wàn)建設成本可以在所得稅計算中予以扣除。
3、根據《土地增值稅暫行條例》規定：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的支出，是計算土增稅的扣除項目。由此可知，與清算項目配套的公共配套設施成本，允許在土增稅清算中予以扣除。
03
公配成本分攤、預提
案例3——某住宅項目分三期施工，一期、二期是住宅，三期是公建配套老年活動(dòng)中心，建成后歸業(yè)主集體所有，且無(wú)償使用。
目前該項目一期已符合土地增值稅清算條件，企業(yè)按要求對一期項目土地增值稅自行清算，并形成自查報告上報主管稅務(wù)機關(guān)。稅務(wù)機關(guān)審核發(fā)現，活動(dòng)中心目前還未開(kāi)工建設，但企業(yè)清算一期的土地增值稅時(shí)按三期分攤扣除了活動(dòng)中心的預算成本。
對此，企業(yè)認為，活動(dòng)中心是住宅小區項目的公共配套設施，其成本屬于項目的共同成本費用，應按比例合理分攤。請問(wèn)企業(yè)的認識正確嗎？
國稅發(fā)[2006]187號第四條“土地增值稅的扣除項目”規定：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個(gè)項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
國稅發(fā)[2009]31號文規定： “公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用 。此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承 諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件?！?/p>
可見(jiàn)，如果發(fā)生的公共配套設施費是多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的，可以按照可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分攤。
由此可知，公共配套設施在“時(shí)間”“空間”的提前安排是有講究的?！皶r(shí)間”上盡量提前安排，案例中如安排在三期有可能面臨無(wú)法扣除的尷尬局面；“空間”上安排在增值額大的分期之中，這樣可能實(shí)現降低稅檔。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 徹底搞透“公建配套”的那些事！
