作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 3月份，港股內房股、物業(yè)股紛紛遞交了2020年度的成績(jì)單。在新冠疫情的影響下，加之資本市場(chǎng)“喜好度”的改變，內房股和物業(yè)股呈現出兩極分化的表現。

一端是內房股“增收不增利”、利潤空間不斷被壓縮，另一端則是物業(yè)股收入、規模爆發(fā)式增長(cháng)。因為經(jīng)營(yíng)數據不及預期，內房股選擇延遲刊發(fā)全年業(yè)績(jì)或許可以理解，但是業(yè)績(jì)表現有所增長(cháng)的物業(yè)股則依然選擇延遲刊發(fā)年度業(yè)績(jì)，則有些“反?！?。

4月1日，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團有限公司公告稱(chēng)，因故延遲刊發(fā)2020年度業(yè)績(jì)報告；同時(shí)，因未能如期發(fā)布2020年全年業(yè)績(jì)，按港交所要求，鑫苑服務(wù)即日起股票暫停買(mǎi)賣(mài)，直至刊發(fā)審核的業(yè)績(jì)?yōu)橹埂?/p>

翻看鑫苑服務(wù)發(fā)布未經(jīng)審核的2020年度業(yè)績(jì)，可以看到，與業(yè)績(jì)下滑的內房股不同，期內其業(yè)績(jì)實(shí)現一定程度地增長(cháng)，其中收入錄得6.6億元，同比增長(cháng)23.62%；毛利2.64億元，同比增長(cháng)30.85%；期內錄得毛利率為40%，較2019年增加2.21個(gè)百分點(diǎn)。

同期延遲公布業(yè)績(jì)內房股中，上海證大、福晟國際和國瑞置業(yè)經(jīng)營(yíng)表現則沒(méi)有那么“樂(lè )觀(guān)”。其中，披露未經(jīng)審核數據的上海證大于2020年錄得營(yíng)業(yè)額45.99億港元，同比增長(cháng)240.92%；股東應占虧損反而進(jìn)一步擴大至11.51億港元。

以中期報表來(lái)看，福晟國際、國瑞置業(yè)則有著(zhù)同樣的業(yè)績(jì)表現。2020年中期，福晟國際收入上升129%至6.85億元，全面收益總額由盈轉虧至為負3.8億元，同比下降462.92%；國瑞置業(yè)收入為33.22億元，同比下降12%，歸母凈利潤約7131萬(wàn)元，同比下降83.4%。

盡管業(yè)績(jì)表現各有不同，但是進(jìn)一步對比發(fā)現，內房股和物業(yè)股延遲刊發(fā)業(yè)績(jì)的原因卻相同，皆因關(guān)聯(lián)公司的并表審計問(wèn)題。

實(shí)際上，2020年3月份，香港會(huì )計業(yè)界曾擔憂(yōu)出現大規模過(guò)延遲刊發(fā)年報的現象。彼時(shí)，新冠疫情爆發(fā)后，上市公司審計工作普遍受到阻礙，不少公司未能趕在港交所要求的2020年3月31日前發(fā)布年度業(yè)績(jì)，將進(jìn)一步引發(fā)停牌潮。

據香港當地媒體報道，當時(shí)多名會(huì )計師就延遲業(yè)績(jì)披露時(shí)間會(huì )見(jiàn)香港證監會(huì )，希望尋求折衷方法，比如延遲刊發(fā)業(yè)績(jì)限期，避免有大量公司需要停牌。不過(guò)，香港證監會(huì )發(fā)言人表示，發(fā)行人必須要有無(wú)法解決的具體及實(shí)際難度，以證明其延誤公布業(yè)績(jì)是合理。

經(jīng)過(guò)幾次上市條例的修訂，核數師意見(jiàn)對公司停復牌有著(zhù)決定性作用，港交所一般不會(huì )審核上市公司的財務(wù)真假，反而以會(huì )計事務(wù)所報告為主。這也意味著(zhù)經(jīng)過(guò)會(huì )計事務(wù)所審計和發(fā)表意見(jiàn)的財務(wù)數據，亦能反應企業(yè)經(jīng)營(yíng)數據的真實(shí)情況。

其中，2018年，港交所修定的上市條例，推出“快速除牌”規定，主板公司的證券連續停牌18個(gè)月或GEM公司的證券連續停牌12個(gè)月，將會(huì )被取消上市地位；次年9月，港交所將核數師意見(jiàn)納入公司停牌準則中。

2020年，被除牌企業(yè)合計65家中，包括31家因“上市規則”除牌的上市公司。其中，涉房企業(yè)包括五洲國際，其被除牌的原因正是無(wú)法在限期內刊發(fā)審計年度業(yè)績(jì)的企業(yè)，暫停交易時(shí)間超過(guò)18個(gè)月。

該公司于2018年8月份爆發(fā)債務(wù)違約，隨后該年中期業(yè)績(jì)審計報告開(kāi)始“難產(chǎn)”，便陷入無(wú)限期停牌階段；2020年3月份，港交所決定取消其上市地位。

與過(guò)往不同，本次申請延遲刊發(fā)年度業(yè)績(jì)的上市企業(yè)中，鑫苑服務(wù)、國瑞置業(yè)、上海證大均因為涉及到關(guān)聯(lián)交易和關(guān)聯(lián)公司入表的問(wèn)題，需要額外的時(shí)間進(jìn)行審計。

而福晟國際則因為下屬公司未及時(shí)遞交審核財務(wù)數據和資料要求予核數師；其與五洲國際的經(jīng)歷相似。該公司于2019年10月份傳出破產(chǎn)消息，隨便被世茂收購，并且出售項目解決流動(dòng)性危機。以此推斷，福晟國際的審計工作將會(huì )涉及到不少轉讓事宜。

繁多的關(guān)聯(lián)交易則意味著(zhù)審計工作需要更長(cháng)的時(shí)間、更高費用。今年1月份，因未能就2020年度的審核費用未能與會(huì )計事務(wù)所達成共識，德勤·關(guān)黃陳方會(huì )計師行辭任了福晟國際公司核數師的職位。隨后，福晟國際聘任大信梁學(xué)濂（香港）會(huì )計師事務(wù)為公司核數師。

當下，因為關(guān)聯(lián)公司審計出現出入的房企還包括禹洲集團。2020年財報顯示，其實(shí)現營(yíng)收104.11億元，同比下降55.2%；母公司擁有人應占利潤1.17億元，同比降約97%；兩項數據較2020年上半年不升反降。

一位知情人士透露，出現上述情況原因是聯(lián)營(yíng)公司與集團上報數據不一致。不過(guò)，另一位接近禹洲集團的人士則表示：“可能有些審計規則不一樣，禹洲也是尊重審計規則，并嚴格遵守相關(guān)規定?！?/p>

回到鑫苑服務(wù)身上，其于2019年11月份完成敲鐘上市。借著(zhù)物業(yè)股“上市春風(fēng)”，上市當天，規模雖小，鑫苑服務(wù)仍舊獲得資本市場(chǎng)的追捧。于招股期，其在香港公開(kāi)發(fā)售、國際發(fā)售分別獲得獲得6.01倍、2.64倍認購，共計募得款項2.2億港元。

和大部分物管上市一樣，鑫苑服務(wù)大部分所得款將用于擴大自身在管規模。招股書(shū)顯示，鑫苑物業(yè)稱(chēng)，所得款項凈額約60%將用于擴展物業(yè)管理服務(wù)、尋求戰略收購及投資機會(huì )；約15%將用于拓展增值服務(wù)業(yè)務(wù)線(xiàn)所提供的服務(wù)類(lèi)型；約15%將用于升級及發(fā)展自有信息技術(shù)及智能系統。

過(guò)去一年時(shí)間里，物管公司并購潮起，收并購頻頻發(fā)生，而在此期間，手持6億元現金的鑫苑服務(wù)則有些“安靜”，沒(méi)有借著(zhù)上市募得的資金優(yōu)勢不斷擴大規模。

2020年，鑫苑服務(wù)完成一次增資和一次收購動(dòng)作，包括以134.72萬(wàn)元增資邯鄲市鋼城物業(yè)服務(wù)有限公司股權40%，1348.17萬(wàn)元收購重慶重型汽車(chē)集團鴻企物業(yè)有限責任公司100%股權。

其中，上述增資動(dòng)作于去年6月9日完成工商注冊。按鑫苑服務(wù)往期公告初步判斷，若干關(guān)聯(lián)交易或許與上述收購相關(guān)。同時(shí)，鑫苑服務(wù)與禹洲集團核數師均為安永會(huì )計事務(wù)所。

一位財務(wù)分析人士表示：“禹洲關(guān)聯(lián)交易也是安永審計的。去年，‘四大’爆發(fā)了一些負面的消息，包括安永審計的瑞幸咖啡、德清內部舉報事件等?？赡芑谶@些事件，事務(wù)所對現在收入確認過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)會(huì )更加謹慎?！?/p>

關(guān)于未來(lái)收購動(dòng)作，鑫苑服務(wù)管理層在中期業(yè)績(jì)會(huì )上稱(chēng)：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收并購方面的工作仍在接洽中，業(yè)務(wù)成果會(huì )在2020年以后年度體現出來(lái)；同時(shí)，將會(huì )在國企改制、城市更新改造、三供一業(yè)改革中尋找機會(huì )?！?/p>

那么，錢(qián)用在哪里？答案是：“銀行定期存款”。2020年中期報表顯示，鑫苑服務(wù)投資活動(dòng)現金流為負5.4億元，主要為購買(mǎi)銀行定期存款投資5.38億元?；蛟S，在鑫苑服務(wù)看來(lái)，面對諸多不確定性因素，保本投資、持有大量現金才是平穩過(guò)渡的最好方式。

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原標題： 關(guān)聯(lián)公司審計難鑫苑服務(wù)業(yè)績(jì)增長(cháng)、年報也“難產(chǎn)”