地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
前言
據海南日報客戶(hù)端報道，近日，復議機關(guān)就?；◢u39棟樓行政復議案，依法作出了變更原拆除為沒(méi)收的決定。
一
據年初的行政處罰決定書(shū)內容顯示，處罰相關(guān)的是?；◢u2號島2-14-1地塊的三（六）期項目的39棟樓，總建筑面積43.5萬(wàn)平方米。
這在恒大總的土地儲備中占多少呢？
根據恒大2021年中期報告：
截至2021年6月30日，中國恒大集團總土地儲備項目778個(gè)，分布于中國233個(gè)城市，總規劃建筑面積2.14億平方米，土地儲備原值為人民幣4,568億元。
相較于恒大披露的土地儲備，只占千分之二。不多。
一個(gè)不多，十個(gè)不少。
從去年六月份以來(lái)，公開(kāi)披露的有關(guān)恒大土地被收回或者主動(dòng)退地的報道很多，以下能查詢(xún)到原始出處的不完全的統計：
2021年年6月底，恒大位于南寧市邕寧區恒大悅龍臺項目二期、約138畝地塊被邕寧區土地儲備中心收回。
2021年9月22日，據安慶市土地收購儲備中心公告，因欠繳土地出讓金，依法解除恒大中央公園項目地塊國有建設用地使用權出讓合同。
2021年10月10月份，恒大地產(chǎn)位于臺州市黃巖區的王林洋項目地塊，因拖欠土地出讓金，拿地近三年未有效施工、開(kāi)盤(pán)而被政府收回。
2021年10月28日，河南焦作修武縣云臺山恒大·養生谷項目12宗1200余畝閑置超過(guò)兩年以上的土地被收回。
2021年11月26日，恒大汽車(chē)公告，已主動(dòng)退還未動(dòng)工土地266.33萬(wàn)平方米，包括生活配套用地和工業(yè)用地，涉及7個(gè)項目。退地款主要用于工程建設和支付農民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒(méi)收。
2021年12月10日，?？谑凶匀毁Y源和規劃局均公告：對恒大持有的8宗土地依法收回。原因是：存在因公司原因超過(guò)約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的情況。這8宗土地是恒大當年借香港鄭家的永續債，然后購買(mǎi)的鄭家的地。
2021年12月17日，四川省成都市龍泉驛區規劃和自然資源局網(wǎng)站，因取得兩宗地土地使用權后一直未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，恒大兩宗地被認定為閑置土地，被無(wú)償收回。
今年，2月10日，鄭州航空港經(jīng)濟綜合實(shí)驗區官網(wǎng)發(fā)布公告，對恒大旗下5家公司名下共14宗地的國有建設用地使用權予以注銷(xiāo)，對相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，公告作廢。
今年，3月11日，開(kāi)封市自然資源和規劃局網(wǎng)站上發(fā)布一則通告，收回恒大在運糧湖片區未開(kāi)發(fā)的閑置土地，大約500畝左右。
因為中國恒大今年延遲刊發(fā)年度業(yè)績(jì)，因此究竟有多少土地儲備主動(dòng)或者被動(dòng)的被收回，尚且不得而知。
我們只能憑借簡(jiǎn)單的常識，推斷出大概不少。
我們可以推斷出，可能有相當比例的被收回土地有出讓金損失。
當然，宏觀(guān)地說(shuō)，這樣做的出發(fā)點(diǎn)未必就是惡意，更多的可能是為了保交付、防爛尾。
二
2021年中期報告顯示，恒大尚未結算的房地產(chǎn)項目總賬面價(jià)值14235億元。其中少部分已經(jīng)預售，預售產(chǎn)生的合同負債是2158億元。
數據顯示，恒大的土地儲備中相當一部分還沒(méi)有變成真正的期房。
所以，恒大的土地儲備中有不少的可收回甚至可“沒(méi)收”的空間。
從肉爛在鍋里的角度，恒大的飄搖無(wú)礙于土地收回、或者沒(méi)收、以及最終的保交付。
無(wú)非是收回之后，撇開(kāi)了恒大這個(gè)風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，換個(gè)中間商賺差價(jià)。
沒(méi)有開(kāi)發(fā)商，城投托底。
4月6日，有媒體報道：
“四川眉山土拍大獲全勝，吸金7.545億，兩宗肥地滿(mǎn)貫拍出！”
兩宗地都各只有唯一一位賣(mài)家參與競拍。
第一宗，唯一一位買(mǎi)家應價(jià)、加價(jià)，經(jīng)過(guò)10次加價(jià)，把地價(jià)從起始價(jià)1.9億元喊到2.36億元。
第二宗，唯一的買(mǎi)家同樣的操作，經(jīng)過(guò)該20輪加價(jià)，從起始價(jià)3.72億元增加到5.185億元。
兩位買(mǎi)家為眉山新知實(shí)業(yè)有限公司，為眉山新啟實(shí)業(yè)有限公司。企查查顯示這兩家公司均為眉山市國資平臺100%持股。
其中第二宗地樓面地價(jià)達到3729元/㎡，這是自2018年后眉山主城成交價(jià)最高的樓面地價(jià)。
以上這則新聞與恒大無(wú)關(guān)，但從中能看出些許端倪以及背后的邏輯。
土地不愁沒(méi)人接手，而且不會(huì )低價(jià)。
在這樣邏輯下，一切都是順理成章的。
這時(shí)候，再去懷疑馬光遠先生的苦口婆心，顯然就是認知不夠了。
馬光遠只是講了關(guān)于房?jì)r(jià)的事實(shí)和常識，但少數觀(guān)眾不但捂住耳朵：“我不聽(tīng)，你扯淡”，還對他人身攻擊。
這大概就叫“X咬呂洞賓”，就像多年前任先生的遭遇一樣。
至于恒大，最終的結局，甚至都能想見(jiàn)：
當香餑餑變成了臭狗屎，莫怪世人眼皮淺。
“恒大是誰(shuí)？”
現在，大家再做增量的時(shí)候，只有不識趣的人才會(huì )提到恒大。這是人性。
處理矛盾較點(diǎn)的存量的時(shí)候，只有有權第三方才是最終裁判官。
一切行動(dòng)聽(tīng)指揮。
否則，“為什么先邁左腳”都能成為由頭。這是規則。
100多年前，上海首富——房地產(chǎn)商人徐潤因為資金鏈原因陷入破產(chǎn)，他不得不處理變賣(mài)自己的房產(chǎn)和土地。
按照徐潤晚年自編的《徐愚齋自敘年譜》的回憶，所得價(jià)格只是先前的“十之一二”。
徐潤45歲破產(chǎn)，他的結局，已經(jīng)算是近代經(jīng)歷過(guò)破產(chǎn)危機的商人中最好幾個(gè)之一了。
而糾纏更深、剪不斷理還亂的胡雪巖，則沒(méi)有那么好的運氣。
三
100年前，梁?jiǎn)⒊卧L(fǎng)歐洲。
在倫敦期間，他參觀(guān)了威斯敏斯特教堂。
威斯敏斯特最重要的主體部分，1376年創(chuàng )始，1528年落成。
大約經(jīng)過(guò)150年。
“繪圖的時(shí)候，隨手種下一棵杉樹(shù)，還可以等它長(cháng)成來(lái)做棟梁?！?/p>
梁?jiǎn)⒊磫?wèn)，我們中國人，可曾有預備一百年后才造成的房子嗎？
設計師沒(méi)有想的那么長(cháng)遠，泥瓦工和園丁們又怎么會(huì )想得那么遠呢？
從李鴻章第一次提出“三千年未遇之大變局”這一說(shuō)法，到今天，這段歷史也就是150年。
巨變之中，大約經(jīng)歷了五六代人。
巨變之中，每一代人的價(jià)值取向，總是隨著(zhù)波濤起伏，一代人與一代人不同。
今天，七十年產(chǎn)權的房產(chǎn)證告訴我們：
一代人有一代人的際遇，一代人有一代人使命。
四
梁?jiǎn)⒊@一次游訪(fǎng)歐洲的時(shí)間，是在第一次世界大戰剛剛結束之后，巴黎和會(huì )召開(kāi)期間，歷時(shí)一年多。
歐洲此時(shí)民生凋敝，物質(zhì)條件大不如戰前。
比如在倫敦，梁?jiǎn)⒊鲆?jiàn)一件趣事：
“我們在旅館吃茶，隔座一位貴婦人從項圈下鄭重取出一個(gè)金盒子，你猜里頭什么東西呢？哈哈，是一小塊方糖，她連客都不讓?zhuān)艘话敕旁谧约彝肜?，剩下一半又放回到項圈?！?/p>
比如在法國巴黎的寓所，梁?jiǎn)⒊麄冎荒苡冒敫刹粷竦哪静暮兔涸鹑∨?，“黑煤的稀罕，就像黃金一樣”。
以至于不得不經(jīng)常做些運動(dòng)來(lái)抵抗嚴寒。
“誰(shuí)又敢說(shuō)，老法、老英、老德這些闊佬倌，也一個(gè)個(gè)像我們一般叫起窮來(lái)，誰(shuí)又敢說(shuō)，那如火如荼的歐洲各國，那舒服過(guò)活的人民，竟會(huì )有一日要煤沒(méi)煤、要米沒(méi)米?！?/p>
物質(zhì)財富的豐足，從來(lái)不是理所當然的，是人們依靠自己的才智和實(shí)干干出來(lái)的。
既然不是從來(lái)如此，當然不會(huì )一直如此。
發(fā)財好比針挑土，節約好比聚寶盆。
羅馬不是一天建成的，但是毀掉羅馬是輕而易舉的。
游戲《凱撒大帝》中，一次兵禍、一場(chǎng)瘟疫，就能輕易的打斷城市發(fā)展的歷史進(jìn)程，作為游戲主角的玩家，就會(huì )被凱撒免掉執政官或者總督的職務(wù)。
于是，GAME OVER。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 恒大丨被收回的土地儲備有多少？
