地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
今天晚間，一則重磅消息刷屏了地產(chǎn)圈：紅星美凱龍與遠洋資本完成簽約，將旗下紅星地產(chǎn)以200億元的價(jià)格打包出售給遠洋資本。
在外界看來(lái)，紅星地產(chǎn)是紅星美凱龍旗下非常優(yōu)質(zhì)和增長(cháng)潛力的板塊，其發(fā)展模式類(lèi)似萬(wàn)達，主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地，截至去年銷(xiāo)售額即達到了480億元，行業(yè)排名第66位，曾一度有獨立上市的傳聞。
然而，突然就這么被傳聞要賣(mài)了。
或許事發(fā)突然，而紅星地產(chǎn)也并未準備好應對的統一口徑，許多紅星地產(chǎn)的管理層也是突然獲悉此事，一時(shí)難以接受而陷入了迷茫。
在炸天團看來(lái)，紅星地產(chǎn)此番被傳聞出售盡管事發(fā)突然，但或許與以下兩點(diǎn)有關(guān)：
其一，紅星地產(chǎn)的母公司紅星美凱龍近幾年頻繁的進(jìn)行了多元化的投資，包括戰投金科、入局中介等等，造成紅星美凱龍債務(wù)高度緊繃，去年的疫情對其沖擊更甚。如此背景下，賣(mài)掉最容易賣(mài)掉，又能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)的紅星地產(chǎn)，算是個(gè)明智的選項。
其二，與紅星地產(chǎn)逆勢加杠桿有關(guān)，在去年全行業(yè)都在降負債，三道紅線(xiàn)出臺的背景下，紅星地產(chǎn)為沖擊千億目標進(jìn)行了頻繁的逆勢拿地，全年拿地金額高達200億元。如此負債，對母公司紅星美凱龍已經(jīng)造成了相當程度的拖累。賣(mài)掉紅星地產(chǎn)就成了紅星美凱龍降負債的有效方式。
此外，紅星地產(chǎn)去年的發(fā)展并不及預期，增長(cháng)幾近停滯，對于靠負債周轉的房企而言必然是風(fēng)險大增。在危機并未爆發(fā)前，及時(shí)收手找到一個(gè)好買(mǎi)家同樣不失為明智的選項。
一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)就帶著(zhù)資本密集、高負債的標簽。
資金的重要性不言自明，在當前“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)、房貸集中度、土地兩集中等新政環(huán)境下，房企暴雷潮，已經(jīng)有了向上蔓延的趨勢。
近幾年，就有很多因政策跌落神壇的房企，他們都曾有過(guò)傲人的戰績(jì)，卻不得不通過(guò)暫停拿地、發(fā)債融資、大力促銷(xiāo)、裁員等方式自救，甚至做出債務(wù)違約的選擇。
而這些倒下的房企，都或多或少的存在著(zhù)共性：
激進(jìn)擴張、債務(wù)壓頂
房企激進(jìn)拿地的背后，是對規模的渴望，賭的是樓市的明天，賭的也是企業(yè)的去化力。
但凡樓市政策收緊，就會(huì )導致去化壓力增大，加劇流動(dòng)性緊張。
有著(zhù)“地王收割機”稱(chēng)號的泰禾集團就是代表，2013年泰禾集團開(kāi)始在全國擴張，一路上拿下不少地王。
兩年時(shí)間，便從50名開(kāi)外強勢殺入TOP20。
或許正式因為嘗到了勝利的甜頭，泰禾集團仿佛賭徒上頭，2017年，泰禾董事長(cháng)黃其森放出豪言，2018年銷(xiāo)售收入將實(shí)現2000億元。
在他看來(lái)，泰禾手握6000億以上的土地儲備，2018年可售貨值達4000億，只要賣(mài)出一半就能實(shí)現2000億銷(xiāo)售額。
然而現實(shí)是，到了2018年底，泰禾的銷(xiāo)售額只完成了1303億元，主打的“院子系”產(chǎn)品本身周轉速度慢，需要更多資金沉淀，瘋狂拿地又是大量的資金需求，致使債務(wù)壓頂。
為了緩解流動(dòng)性壓力，泰禾集團出售旗下部分項目，僅向世茂出售的項目股權規模就接近百億，但對于泰禾集團規模上千億的負債來(lái)說(shuō)，始終杯水車(chē)薪。
泰禾連所有家當都抵上，似乎也不夠償還違約債務(wù)本金了。
同樣遭遇債務(wù)危機的還有華夏幸福，曾經(jīng)的環(huán)京霸主，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。
到了現在，華夏幸福2020年銷(xiāo)售額從前20掉至40名開(kāi)外，還涉及110.54億元的債務(wù)逾期。
和泰禾集團相似的是，華夏幸福也是因為擴張激進(jìn)，2017年，華夏幸福新增簽署產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮PPP項目協(xié)議21個(gè)。
在PPP合作模式下，政府是產(chǎn)業(yè)園的“發(fā)包方”，華夏幸福是產(chǎn)業(yè)園的“承包方”，不僅能夠讓開(kāi)發(fā)商賣(mài)房回血，還能夠用以抵押獲得銀行貸款，還能獲得一筆產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入。
然而2017年4月開(kāi)始，最嚴環(huán)京限購政策問(wèn)世，過(guò)度依賴(lài)環(huán)京市場(chǎng)的華夏幸福慘遭斷臂。
現金奶牛的喪失以短投長(cháng)的錯誤戰略，導致華夏幸福的債務(wù)不斷攀升。
在這樣的背景下，華夏幸福轉向布局高周轉項目，2019年9月，斥資116億元拿下武漢武昌濱江商務(wù)區“地王”項目，砸下了其2019年近8成的凈利潤，而這一經(jīng)營(yíng)計劃又因新冠疫情這只黑天鵝被迫中斷。
在這種境遇下，除了自救也沒(méi)有別的活法，目前，董事長(cháng)王文學(xué)作為大股東以拆借擔保等多種方式投入93億資金，開(kāi)源節流、住宅促銷(xiāo)也在同步進(jìn)行。
一個(gè)有意思的現象是，頭部房企因土儲較為充裕，所以在投資拿地上趨于謹慎，反而是中小型房企為了謀生存、形成規模效應，更易于選擇追高拿地，然而這其中的風(fēng)險也難以把控。
盲目搞多元化
在房地產(chǎn)行業(yè)增量放緩的背景下，單純靠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取市場(chǎng)增量的玩法已經(jīng)不行了，創(chuàng )新服務(wù)、發(fā)展多元業(yè)務(wù)成為重要趨勢。
但多元發(fā)展對企業(yè)能力有很高的要求，錢(qián)多又有精力的大房企可以玩野路子：
恒大跨界新能源汽車(chē)，碧桂園進(jìn)軍機器人領(lǐng)域，萬(wàn)科不僅布局長(cháng)租公寓，養豬事業(yè)也快到實(shí)操階段......
進(jìn)入新賽道時(shí)，要么很難賺錢(qián)，要么利潤率低，大企業(yè)撐得住，二三梯隊的房企可就不一定了，盲目多元化反而“擠壓”了主營(yíng)業(yè)務(wù)，侵占了企業(yè)現金流，影響了正常經(jīng)營(yíng)。
山水文園集團就是典型的例子。
2001年前后，山水文園憑借著(zhù)在北京三環(huán)邊上開(kāi)發(fā)的“山水文園”豪宅項目名聲大噪，該項目也成為山水文園的得意之作，讓集團走向巔峰。
后來(lái)的山水文園，拿地和開(kāi)發(fā)表現都不亮點(diǎn)，土儲更是有限，恰在此時(shí)，山水文園董事長(cháng)李轍的興趣投向了文旅項目。
山水文園浙江山水主題小鎮
為了搞文旅，2016年，山水文園集團委托長(cháng)城新盛信托，成立長(cháng)城新盛北京山水文園信托項目，規模38億期限5年，并將還未預售的山水文園五期九御二段作為抵押物，喊出了5年建設15個(gè)小鎮的口號。
更絕的是，在沒(méi)有預售證的情況下，山水文園還把山水文園五期賣(mài)了出去，忽悠購房者簽訂了不同版本的《購房意向協(xié)議書(shū)》和《借款合同》，割了一大筆錢(qián)。
玩火必自焚，兩頭拿錢(qián)的山水文園五期豪宅因文旅項目暴雷了。
雖然山水文園號稱(chēng)大力發(fā)展文旅小鎮，但并無(wú)實(shí)際的業(yè)務(wù)支撐去開(kāi)發(fā)，拖累了集團住宅業(yè)務(wù)的推進(jìn)，現金流嚴重承壓導致長(cháng)城新盛債務(wù)逾期，山水文園五期不僅變成了爛尾樓，還有被拍賣(mài)的風(fēng)險。
文旅項目有著(zhù)建設周期長(cháng)、施工難度大、資金需求大的特點(diǎn)，山水文園到底還是家底不夠厚資金扛不住壓力，啃不下文旅這塊肥肉，但有些房企的跨界更是脫離本業(yè)，比如銀億股份。
銀億股份，一個(gè)被汽車(chē)事業(yè)拖垮，內控失效、經(jīng)營(yíng)尷尬以至于獨立董事都請辭的房地產(chǎn)公司。
轉折點(diǎn)發(fā)生在2016年，眼看著(zhù)周遭的房企紛紛轉型，銀億股份也從房地產(chǎn)業(yè)走向了汽車(chē)零部件行業(yè)，追風(fēng)口轉型造汽車(chē)。
一步錯步步錯，高杠桿跨界擴張、跨界國際高端制造領(lǐng)域給銀億股份帶來(lái)10.27億元的商譽(yù)減值，導致2018年銀億業(yè)績(jì)大反轉，被帶上“ST”的帽子。
2018、2019兩年，銀億股份累計虧損82.73億元。
目前，銀億股份已進(jìn)入重整計劃執行階段，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)將整體剝離并進(jìn)行公開(kāi)處置變現，處置變現所籌集的資金將用于支付破產(chǎn)費用、補充公司流動(dòng)性。
有業(yè)內人士評價(jià)，房地產(chǎn)的多元化，基本上80%-90%是失敗的，多元化一定要尊重行業(yè)規則，炸天團再補充一句，多元化要結合自身實(shí)際情況，房企應擇機謹慎布局，否則有滿(mǎn)盤(pán)皆輸的風(fēng)險。
商業(yè)地產(chǎn)占比高
進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并不新奇，目前50強的房企中，八成已經(jīng)進(jìn)軍商業(yè)。
然而商業(yè)性地產(chǎn)有著(zhù)自己周轉率慢、資金占用量大的特點(diǎn)，一不小心就會(huì )造成流動(dòng)性緊張。
曾經(jīng)與龍湖、金科、東原、華宇等渝派房企比肩的協(xié)信遠創(chuàng )，就是其中之一。
2010年，協(xié)信遠創(chuàng )進(jìn)行全國化布局，并于2014年成功突破百億銷(xiāo)售額，在百強房企中名列48位，卻于2019年榜上無(wú)名。
然而，協(xié)信并沒(méi)有乘勝追擊，而是過(guò)早的選擇去地產(chǎn)化。
從2015年起，協(xié)信開(kāi)始轉型。開(kāi)始嘗試拓寬業(yè)務(wù)版圖，包括收購多利農莊，涉足特色小鎮、田園綜合體，在上海成立協(xié)信家，打造高端服務(wù)式公寓等。
一方面，公司財務(wù)壓力越來(lái)越大。由于協(xié)信的項目?jì)渲修k公、商業(yè)占比高，住宅類(lèi)產(chǎn)品占比較低，導致去化周期長(cháng)，導致協(xié)信剔除預收款項的資產(chǎn)負債率達66%。
另一方面，則是高層人事的持續動(dòng)蕩。企業(yè)發(fā)展戰略頻繁更換，一批職業(yè)經(jīng)理人不斷離去。
近兩年來(lái)，協(xié)信地產(chǎn)又是賣(mài)股權、又是賣(mài)項目，不斷傳遞出流動(dòng)性緊張的信號。截止今年，協(xié)信遠創(chuàng )待兌付的債券規模約29.91億元，債務(wù)缺口超百億。
這樣一個(gè)大灘子，協(xié)信的主要股東CDL和綠地也早早萌生退意。
現在來(lái)看，協(xié)信是因為過(guò)于依賴(lài)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)導致短債長(cháng)投，造成流動(dòng)性緊張。而龍頭企業(yè)憑借強大的運營(yíng)、服務(wù)和資本運作能力能夠實(shí)現平穩運營(yíng)，合理布局，及時(shí)止損出清低質(zhì)主體，而具備這樣全產(chǎn)業(yè)鏈運作能力的企業(yè)并不多。
這些曾經(jīng)的明星企業(yè)，或因為轉型決策錯誤、激進(jìn)擴張、盲目的“去房地產(chǎn)化”，因為不利的市場(chǎng)環(huán)境而受困，導致現金流狀況逐步惡化，最終陷入債務(wù)違約、資金鏈危機的局面。
不約而同的是，它們在通過(guò)骨折促銷(xiāo)、地產(chǎn)項目出讓、資金騰挪等方式償還債務(wù)，各家的風(fēng)波如何收場(chǎng)目前還不得而知。
但可以預料的是，隨著(zhù)房地產(chǎn)融資收緊、利潤空間收窄，行業(yè)的馬太效應明顯，容錯率也會(huì )越來(lái)越低，因債務(wù)重壓暴雷的房企只增不減。
房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時(shí)代已經(jīng)結束，中小房企必須進(jìn)行創(chuàng )新突破，以謀求更多生存發(fā)展的空間。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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