作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

從近期發(fā)布的《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的具體要求來(lái)看，銀行業(yè)金融機構按類(lèi)型分檔，其房地產(chǎn)貸款占比上限各檔不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個(gè)人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

表：房地產(chǎn)貸款集中度管理要求

注：1. 農合機構包括: 農村商業(yè)銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。

2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。

截止至2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的，按超出的百分點(diǎn)給與不同的業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期，分別為超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)鹊?，過(guò)渡期2年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過(guò)渡期4年，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期分別設置。

對此，中國人民銀行、銀保監會(huì )關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問(wèn)時(shí)表示這一房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要的目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

據了解，目前大部分銀行業(yè)金融機構符合管理要求，而對于超出管理要求的銀行業(yè)金融機構，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進(jìn)。個(gè)別調降壓力較大的銀行，通過(guò)延長(cháng)過(guò)渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實(shí)施。

據人民銀行統計的《2020年三季度金融機構貸款投向統計報告》數據顯示，2020年三季度末，金融機構人民幣各項貸款余額169.37萬(wàn)億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款占比約28.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”40%占比上限，略高于“第二檔：中資中型銀行”27.5%占比上限。

從近5年房地產(chǎn)貸款占比情況走勢來(lái)看，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續提升，并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

截至2020年三季度，全國房地產(chǎn)貸款余額高達48.8萬(wàn)億元，較2015年凈增長(cháng)132%，占各項貸款余額的比重多達28.8%，較2015年提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。 

從走勢來(lái)看，受2020年房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策持續收緊影響，2020年前三季度房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)較2019年有所回落，未來(lái)這一指標或將繼續下降。

圖：近5年房地產(chǎn)貸款占比情況（萬(wàn)億元、%）

數據來(lái)源：人民銀行

從個(gè)人住房貸款占比來(lái)看，2020年三季度末，個(gè)人住房貸款余額33.59萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款占比約19.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”、“第二檔：中資中型銀行”32.5%及20%占比上限。

然而，從近5年總體趨勢上看，2016年以來(lái)，居民持續加杠桿購房，致使杠桿率高企，個(gè)人住房貸款占比也呈逐年走高態(tài)勢，截至2020年三季度，個(gè)人住房貸款余額多達33.7萬(wàn)億元，較2015年凈增長(cháng)157%。

圖：近5年個(gè)人住房貸款占比情況（萬(wàn)億元、%）

數據來(lái)源：人民銀行

若結合居民杠桿率與債務(wù)收入比來(lái)看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個(gè)百分點(diǎn)。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進(jìn)一步減弱，由此看來(lái)現階段有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線(xiàn)”以?xún)?，堅守不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)仍是重中之重。

圖：近5年個(gè)人住房貸款余額杠桿率及債務(wù)收入比

杠桿率=個(gè)人住房貸款余額/GDP

債務(wù)收入比=人均個(gè)人住房貸款余額/城市居民人均可支配收入

數據來(lái)源：央行貨幣政策執行報告、統計局

2020年，房地產(chǎn)政策層面前松后緊，中央繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，落實(shí)城市主體責任，實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期長(cháng)期調控目標。上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長(cháng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個(gè)基點(diǎn)。

但下半年央行設置“三道紅線(xiàn)”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時(shí)值年末最后一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產(chǎn)行業(yè)將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。 

聯(lián)系到郭樹(shù)清發(fā)文強調，堅決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)是現階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！?。我們認為未來(lái)房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會(huì )關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問(wèn)時(shí)同時(shí)表示要“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展”。

“十四五”規劃也已定調：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟內循環(huán)。

我在2021“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會(huì )上說(shuō)過(guò)“房地產(chǎn)是中國最大的金融業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)”。因此，我認為政策基本面依然“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化并落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標。

同時(shí)，《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的發(fā)布，也進(jìn)一步驗證了我對行業(yè)步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代新邏輯的驗證，過(guò)去若干年，房企高歌猛進(jìn)，資金帶來(lái)了巨大的動(dòng)力，時(shí)至今日，在“三條紅線(xiàn)”和“央行房貸新規”的要求下，資金被限制，由于沒(méi)有更多的資金進(jìn)入，整個(gè)行業(yè)再往上走的動(dòng)力被大大削弱，因為整個(gè)行業(yè)的主體是房企，缺乏資金的支持，會(huì )使得企業(yè)動(dòng)能不足，從而使得行業(yè)動(dòng)能不足，就將步入無(wú)增長(cháng)的時(shí)代，這也是2020年的最后一天，我所講到的最核心最關(guān)鍵的問(wèn)題。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 陣地丨央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨