小債看市 作者| 小債看市
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受疫情和行業(yè)寒冬影響，“國字頭”房企也扛不住了。
5月27日，綠地控股（600606.SH）公告稱(chēng)，受疫情及行業(yè)逆風(fēng)影響，公司5億美元債正在尋求展期。
公告顯示，綠地控股正在征求“GRNLGR 6.75 06/25/22”持有人對擬定契約修訂和豁免的同意，包括延長(cháng)票據的到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據的贖回權、先行支付原到期日未償還本金的10%等。
美元債擬展期公告
值得注意的是，本次綠地控股美元債展期，此前已有風(fēng)聲，并在資本市場(chǎng)引發(fā)震動(dòng)。
5月26日下午，綠地控股所有境外美元債突然暴跌，而且大量PB都在往外拋售債券，其中上述5億美元債暴跌25美分。
27日上午，綠地控股存續美元債繼續急速下跌，其中該5億美元債再次下跌25美分，報價(jià)低至40美分以下。
同日，綠地控股召開(kāi)了固收投資人電話(huà)會(huì )議，管理層對2022年6月25到期5億美元債的展期表示遺憾和抱歉。
會(huì )議稱(chēng)，今年3月中下旬上海爆發(fā)疫情，全國50%售樓處關(guān)閉，綠地控股合同銷(xiāo)售額4月同比跌幅57%，5月跌幅也較大。
因此，綠地控股針對6月份這筆債券進(jìn)行征詢(xún)，展期一年，且加入了一個(gè)認購期權，只要公司恢復償付能力，就能全部贖回。
盡管此前，綠地控股在美國紐約賣(mài)了兩棟樓，交易對價(jià)3.6億美元，但因開(kāi)發(fā)貸1.8億美元，且公司僅擁有70%股權，再加上扣除傭金款項，回到香港的僅剩下5000萬(wàn)美金，不足以覆蓋償還金額。
綠地控股表示，公司計劃3年出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。其中一季度已經(jīng)推出55個(gè)大宗項目，合計132億元。
近年來(lái)，綠地控股嚴重依賴(lài)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、資產(chǎn)處置和在岸銀行貸款再融資所產(chǎn)生的現金流，以滿(mǎn)足公司到期短期債務(wù)。
《小債看市》統計，目前綠地控股存續美元債11只，存續規模42.7億美元，其中一年內將有26.2億美元債到期，公司面臨集中兌付壓力較大。
存續美元債
今年下半年，綠地控股將有5只境外債到期，其稱(chēng)有能力兌付后面的債券，公司內地銷(xiāo)售回款主要取決于疫情和銷(xiāo)售情況，預計6月份能恢復到之前水平。
此前，綠地控股信用資質(zhì)已惡化，多家國際評級機構下調其評級。
5月23日，標普將綠地控股長(cháng)期發(fā)行人信用評級從“B+”下調至“B-”，并將公司擔保的高級無(wú)抵押票據長(cháng)期發(fā)行評級從“B”下調至“CCC+”。同時(shí)將綠地香港控股有限公司的評級從“B”下調至“B-”。所有評級都被列入負面影響信用觀(guān)察名單。
標普認為，綠地控股的流動(dòng)性在未來(lái)12個(gè)月內仍將面臨壓力，公司將現金資源用于償還債務(wù)，其可用現金被大量消耗。
不過(guò)，綠地控股稱(chēng)境外評級下調不會(huì )造成擠兌，公司融資結構74%是銀行貸，境外的貸款僅占3%。
據官網(wǎng)介紹，綠地控股是一家全球經(jīng)營(yíng)的特大型企業(yè)集團，創(chuàng )立于1992年，總部設立于中國上海，在中國A股整體上市，并控股香港上市公司。
綠地已在全球范圍內形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費、金融、健康、科創(chuàng )等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的多元經(jīng)營(yíng)格局，連續十年入圍《財富》全球企業(yè)500強，2021年位列第142位。
綠地控股官網(wǎng)
從股權結構看，綠地控股的第一大股東為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)，其是以張玉良為首的綠地職工持股會(huì )，持股比例為27.31%。
另外，上海地產(chǎn)（集團）有限公司和上海城投（集團）有限公司均為上海國資委控股企業(yè)，但二者目前并不是一致行動(dòng)人，其合計持有綠地控股46.37%股份，公司無(wú)控股股東及實(shí)際控制人。
2021年，綠地控股實(shí)現銷(xiāo)售額2902億元，同比減少19%，其中第4季度大幅下降57%。
今年前4個(gè)月，由于上海疫情，綠地控股銷(xiāo)售額僅397億元，同比減少56.1%。
據克而瑞數據，2021年綠地控股以2757.9億操盤(pán)金額位居房企第11名；以2205.9萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排名第6，屬于大型國有房企。
克而瑞數據
2021全年，綠地控股新獲取項目45個(gè)，權益土地面積320萬(wàn)平方米，權益計容建筑面積703萬(wàn)平方米，權益土地款322億元。
從業(yè)績(jì)上看，2021年綠地控股實(shí)現營(yíng)收5447.56億元，同比增長(cháng)19.45%；實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤61.79億元，同比下降58.8%，近年來(lái)首次出現“增收不增利”現象。
歸母凈利潤
2021年11月，綠地控股對外宣布，將公司所屬行業(yè)類(lèi)別由"房地產(chǎn)業(yè)"變更為"土木工程建筑業(yè)"，正式開(kāi)始轉型之路。
因此，綠地控股“房地產(chǎn)”和“基建”兩大主業(yè)并駕齊驅。其中基建業(yè)務(wù)全年完成營(yíng)業(yè)收入3114億元，占總體收入的53.9%。
2022年一季度，綠地控股營(yíng)收和凈利潤雙雙下滑，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入960.51億元，同比下降28%，其中房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)收減少30.39%，基建產(chǎn)業(yè)減少40%；實(shí)現歸母凈利潤25.47億元，同比減少35.24%。
另外，受建筑產(chǎn)業(yè)低毛利率影響，2021年綠地控股總體毛利率僅為11.6%，今年一季度為12.74%。
銷(xiāo)售毛利率
截至2022年一季末，綠地控股總資產(chǎn)為14046.3億元，總負債12370.1億元，凈資產(chǎn)1676.2億元，資產(chǎn)負債率為88.07%。
從“三道紅線(xiàn)”看，截至2021年末，綠地控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為83.7%；現金短債比0.81；凈負債率91.6%,，仍有兩條紅線(xiàn)未達標，屬于“橙檔”。
資產(chǎn)負債率
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，綠地控股主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的88%，占比偏高。
截至2022年一季末，綠地控股流動(dòng)負債超萬(wàn)億，其中應付賬款超3000億，其一年內到期的短期債務(wù)合計有930.19億元。
若再加上302.99億應付票據及交易性金融負債，綠地控股的短期有息負債總規模有1233.26億元。
相較于短債壓力，綠地控股流動(dòng)性吃緊，其賬上貨幣資金有656.85億元，較2021年末下降21%，不足以覆蓋短債。
并且，綠地控股的資金處于房地產(chǎn)和建筑板塊下子公司或項目層面，被限制在監管賬戶(hù)中，無(wú)法用于償還控股公司層面債務(wù)，公司存在一定短期償債壓力。
在備用資金方面，截至2020年末，綠地控股銀行授信總額為4180億元，未使用授信額度有2365億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性尚可。
銀行授信
此外，綠地控股還有非流動(dòng)負債1457.79億元，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計有1262.13億元。
整體來(lái)看，綠地控股剛性債務(wù)規模有2495.4億元，長(cháng)短期有息負債規模相當，帶息債務(wù)比為20%。
從融資渠道看，綠地控股主要依賴(lài)于銀行貸款、境內外發(fā)債、股權以及股權質(zhì)押等方式融資。
截至2022年5月，綠地控股第一大股東格林蘭累計質(zhì)押24.09億股公司股票，占其所持股66.35%，占公司總股本的18.85%，可以看出質(zhì)押率較高。
值得注意的是，近年來(lái)綠地控股籌資性現金流凈額多為凈流出狀態(tài)，說(shuō)明其融入資金不足以?xún)攤?，公司融資渠道有限，再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
近年來(lái)，為了降負債緩解資金壓力，處置項目資產(chǎn)成了綠地控股最為直接和有效的方式。
今年5月，綠地紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元；同時(shí)綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單已完成簽約，綠地洛杉磯大都會(huì )項目等相關(guān)物業(yè)正推進(jìn)銷(xiāo)售、強化運營(yíng)。
除美國項目之外，2021年澳大利亞悉尼綠地中心項目順利竣工交付，回籠資金逾34億元人民幣。
2020年，韓國“濟州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項目竣工交付及入住，分別回籠資金約41億元和約22億元；悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城等項目也陸續實(shí)現資金回籠。
據披露，目前綠地控股已通過(guò)海外輕資產(chǎn)轉型回籠資金超百億元。
總得來(lái)看，綠地控股銷(xiāo)售疲軟，業(yè)績(jì)下滑，對債務(wù)和利息的保障能力惡化；債務(wù)負擔沉重，資金流動(dòng)性緊張；融資渠道有限，再融資壓力較大。
從25歲當上村支書(shū)，到30歲出頭下海從商；從做城市綠化開(kāi)始創(chuàng )立“綠地”，到順勢進(jìn)入房地產(chǎn)，如今的綠地也已三十而立。
上世紀90年代，36歲的張玉良放棄了在上海市農委住宅辦的穩定工作，開(kāi)始下海創(chuàng )業(yè)
當時(shí)，在上海政府主導下，一批政府性公司打頭陣，舊城改造項目蓬勃發(fā)展，許多帶有國營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)公司如雨后春筍般冒出。
綠地集團董事長(cháng)兼總裁張玉良
1997年，綠地已成為上海房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，同年以張玉良為首的綠地職工持股會(huì )成立，并斥資3020.43萬(wàn)元獲得綠地18.88%的股份，由此綠地從傳統國企變身為股份制公司。
之后，張玉良陷入了一段與國資力量長(cháng)達28年的“博弈戰”，2014年綠地房地產(chǎn)銷(xiāo)售額超越萬(wàn)科，登頂“宇宙第一房企”。
2015年，為實(shí)現借殼金豐投資登陸A股，綠地在張玉良主導下，規避了《公司法》限制，將1000個(gè)擁有股權的員工拆分為32個(gè)小有限合伙形式，共同組成了上海格林蘭。
在這一過(guò)程中，綠地只花費了公司的注冊款項，便實(shí)現了對當時(shí)市值近3000億元公司的控制。此時(shí)，綠地控股已是一家沒(méi)有實(shí)際控制人的混合所有制企業(yè)。
當年8月，綠地控股正式借殼上市，上市首日市值高達3054億元，超越了萬(wàn)科，成為當時(shí)A股市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)。
“綠地式混改”至今仍是商業(yè)社會(huì )中具有代表性的混改案例，作為混改中的“勝出者”，以張玉良為首的職工持股會(huì )，在上市后一直穩坐第一大股東的位置，同時(shí)又讓綠地能以國資參股的的身份在日后的發(fā)展中獲得資源傾斜。
隨后，綠地提出"大基建戰略"，持續加碼建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)，使得其基建產(chǎn)業(yè)規?？焖偬嵘?，并在2020年之后營(yíng)收規模首度超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
近年來(lái)，綠地控股相繼控股了廣西建工、貴州建工、江蘇省建、西安建工等各地建工集團，在中國新型城鎮化及基礎設施互聯(lián)互通的機遇下，大基建板塊發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)范圍覆蓋和規模已相當大。（作者微信：littlebond1）
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