觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
碧桂園如今深刻明白，要想在市場(chǎng)中保持有質(zhì)量的發(fā)展，“最大”已不是法則，“最好”才是真理。
編者按：
2021年，世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個(gè)人，都深切感受到“百年未有之變局”。
“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽(yáng)”，新的一年到來(lái)，我們深信，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績(jì)。
有鑒于此，觀(guān)點(diǎn)新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結標桿房企過(guò)去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會(huì )所在。
同時(shí)，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家進(jìn)行了深度對話(huà)，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的前行之路。
在以往，“大就是強”對于許多房企而言屬于一種經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。
規模大，意味著(zhù)更多話(huà)語(yǔ)權，可以獲得更好的資源、機會(huì )、議價(jià)能力。更為重要的是，“規模做大有利于企業(yè)抗風(fēng)險”，這是一位明星職業(yè)經(jīng)理人任職TOP20房企時(shí)所言。
但這一切的因果關(guān)系，在2021年成為一個(gè)站不住腳的論點(diǎn)，被事實(shí)輕易推翻。
寒冬中行走的人們開(kāi)始反思，規模與安全之間能否劃上等號？什么才是冬天里一件抵御風(fēng)寒的棉襖？
對碧桂園來(lái)說(shuō)，不是第一次直面這個(gè)問(wèn)題了。
在這家房企成長(cháng)與壯大過(guò)程中，有過(guò)無(wú)數個(gè)重要節點(diǎn)，比如2016年一步跨入3000億門(mén)檻，實(shí)現“尖叫目標”；又比如2017年，超過(guò)萬(wàn)科、恒大坐上銷(xiāo)冠座椅；又比如2018年，控速、剎車(chē)、放緩等等。
從危機時(shí)刻撥開(kāi)迷霧一路走來(lái)，碧桂園如今深刻明白，要想在市場(chǎng)中保持有質(zhì)量的發(fā)展，“最大”已不是法則，“最好”才是真理。
銷(xiāo)售預期
近幾年，碧桂園已鮮少提及銷(xiāo)售目標。
銷(xiāo)售目標代表著(zhù)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對于規模的訴求與渴望，向市場(chǎng)昭告接下來(lái)一年的發(fā)展節奏，一定程度上也為開(kāi)盤(pán)、投拓、融資態(tài)度定調。
尤其是碧桂園這種量級的企業(yè)，其銷(xiāo)售目標甚至成為了觀(guān)察行業(yè)天花板的一個(gè)風(fēng)向標。然而，碧桂園自2018年起選擇不公布年銷(xiāo)售目標，同時(shí)僅披露權益銷(xiāo)售金額。
可以窺見(jiàn)，盡管相比巔峰時(shí)期的高增速明顯慢了下來(lái)，但碧桂園仍然連續四年穩坐銷(xiāo)冠位置。在這背后，是冷淡的行業(yè)周期、龐大的銷(xiāo)售基數等因素所影響，但顯然也有自動(dòng)控速的考慮。
一年走完，可以窺見(jiàn)，相比2020年其他競爭者步步緊逼的態(tài)勢，2021年碧桂園遙遙領(lǐng)先，保持著(zhù)自己的領(lǐng)先地位。
根據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的2021年1-12月的房企銷(xiāo)售數據統計，碧桂園錄得全口徑銷(xiāo)售7588.2億元，領(lǐng)先第二名萬(wàn)科近1400億元；權益銷(xiāo)售錄得5580億元，同樣位列榜首。
從權益銷(xiāo)售口徑觀(guān)察，1-6月份，碧桂園增長(cháng)迅猛，對比上一年同期疫情影響下的表現有了顯著(zhù)增長(cháng)，截至前6月累計銷(xiāo)售3030.9億元，同比增長(cháng)13.54%。
受新房市場(chǎng)調控收緊、房貸利率上行等因素影響，包括碧桂園在內的房企銷(xiāo)售額從三季度開(kāi)始快速降溫。
市場(chǎng)情況讓碧桂園的業(yè)績(jì)達標之路愈加不易，根據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現顯示，碧桂園全年全口徑銷(xiāo)售額7588.2億元。
但在當下，碧桂園還有更重要的目標。
據了解，早在2019年開(kāi)始，碧桂園就以回款現金流為行政考核的標準，因此也可觀(guān)察到當年銷(xiāo)售回款率提升了5個(gè)點(diǎn)至96%，處于行業(yè)高位。
而后隨著(zhù)市場(chǎng)變化，碧桂園回款率呈現波動(dòng)下降。2021年，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下。
碧桂園也相應受到一些影響，截至中期回款率相比上年下降了1%，但90%的回款率仍保持較好的回款速度。
對此，首席財務(wù)官伍碧君在8月份召開(kāi)的業(yè)績(jì)會(huì )上稱(chēng)：“確實(shí)按揭資源很緊張，碧桂園按揭周期天數由2020年35天延長(cháng)到60多天?！钡瑫r(shí)，她強調回款總額沒(méi)有變，只是時(shí)間會(huì )長(cháng)一點(diǎn)。
財務(wù)平衡
從規模向質(zhì)量轉變后，碧桂園已經(jīng)開(kāi)始嘗到“甜頭”。
可以窺見(jiàn)，即便是整體收緊的市場(chǎng)環(huán)境，碧桂園經(jīng)營(yíng)的逐步穩健、財務(wù)的逐漸優(yōu)化，還是讓金融及資本市場(chǎng)樂(lè )于向其敞開(kāi)大門(mén)。
正如上文提及的按揭影響，伍碧君便直言：“這也再一次體現資源還是會(huì )向優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜?！?/p>
2021年，碧桂園持續對財務(wù)表動(dòng)刀，以爭取更好的表現。
從三道紅線(xiàn)指標來(lái)看，截至2021年中期碧桂園仍處在黃檔，唯一不達標的是剔除預售賬款的資產(chǎn)負債率，這一數據已從2020年底的約80%下降至77%。
同時(shí)，凈借貸比率49.7%，相比2020年底下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)；現金短債比為2.15，相較2020年底1.9倍有所提升。
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總體來(lái)看，碧桂園的紅線(xiàn)指標均有了一定優(yōu)化。
對此，伍碧君也曾表示，碧桂園不是通過(guò)立刻縮表來(lái)降低負債率，而是通過(guò)正常的資產(chǎn)運營(yíng)逐步變?yōu)榫G檔，可以使得整體公司經(jīng)營(yíng)狀況不會(huì )受太多限制與影響。
三道紅線(xiàn)背后，可以觀(guān)察到碧桂園財報中若干指標的變化。
以有息負債為例，近幾年碧桂園一直有意識地控制有息負債地規模，尤其在2019年逼近3700億元之后。
若按照早前投資者會(huì )紀要顯示，碧桂園資產(chǎn)負債規模會(huì )在2021年至2022年逐步下降，包括有息負債于年底控制在3000億元左右。
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截至中期，碧桂園有息負債總額為3242.4億元，相較2020年底有所下降。
另?yè)^(guān)點(diǎn)新媒體整理數據發(fā)現，碧桂園2021年還針對一年內短期有息負債做了一些置換工作，在債務(wù)期限上以中長(cháng)債置換了部分短債。
如2021年4月，碧桂園完成20億元5年期公司債發(fā)行，用于償還發(fā)行人及控股股東碧桂園控股到期或回售債券；近期亦宣布擬發(fā)行不超過(guò)50億元中期票據，期限達10年。
這使得碧桂園短期有息負債規模從2020年底的963億元降至869億元，降幅近10%；同時(shí)，短期負債在有息負債中的占比也下降了近3個(gè)百分點(diǎn)至26.8%，處于較為安全的短債比例范圍。
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因此，這也進(jìn)一步帶動(dòng)現金短債比提升至2.15，減輕短期償債壓力。
另一個(gè)變化是借貸成本。
截至2021年中期，碧桂園整體融資成本下降至5.39%，較2020年末降低0.17個(gè)百分點(diǎn)。
背后一部分因素是源于信用評級的提升，對碧桂園融資通道和成本優(yōu)化有較大幫助。
時(shí)間回溯至2019年，碧桂園于彼時(shí)愈發(fā)意識到，好的信用評級對公司尋求長(cháng)遠發(fā)展的重要性。當年，碧桂園董事局主席楊國強帶領(lǐng)高管們會(huì )見(jiàn)境內外投行，伍碧君也直言，將爭取更多國際評級機構的投資級評級。
得到國內外投行的認可，有助于碧桂園信用評級提高，從而提高投資人信心、擴大融資渠道、降低融資成本。因此，保證健康的財務(wù)水平以及穩定的凈借貸比率，成為碧桂園這兩年的要務(wù)之一。
隨著(zhù)這兩年的財務(wù)優(yōu)化，2017年初獲得惠譽(yù)投資級評級的碧桂園，又在2020年9月獲得穆迪上調評級至投資級。剩余的國際知名評級機構標普，將其納入投資級名單或許也只是時(shí)間問(wèn)題。
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從圖表中可以窺見(jiàn)，經(jīng)過(guò)上一周期規模追求、杠桿加大導致融資成本上升之后，自2020年起碧桂園加權平均融資成本呈現逐年下降趨勢。
另一方面，碧桂園也積極利用如今的融資優(yōu)勢，進(jìn)行了債務(wù)成本置換。
以美元債為例，碧桂園于2021年相繼提前贖回一些優(yōu)先票據，包括2月份贖回一筆5.5億美元、利率7.125%的2022年優(yōu)先票據；6月份，完成贖回6.5億美元、利率4.75%的全部尚未償還2023年9月票據。
同時(shí)，碧桂園在贖回前發(fā)行了低利率債券，如1月份發(fā)行兩筆票據共12億美元，利率分別為2.7%、3.3%，期限從4.4年到10年，明確指明擬將票據發(fā)行所得款項凈額用于一年內到期的現有中長(cháng)期境外債務(wù)再融資。
標普在2021年9月份的報告中就指出，碧桂園的資本結構和融資成本與更高評級的中資開(kāi)發(fā)商相當。
標普進(jìn)一步提到，碧桂園的財務(wù)穩定性繼續增強，除了來(lái)源于對財務(wù)審慎性和經(jīng)營(yíng)效率的逐步重視，還包括擴張欲望的合理把控。
投資調倉
2021年，碧桂園在投拓擴張方面的態(tài)勢一改以往，總體力度有所下降，尤其是第三季度市場(chǎng)整體降溫之時(shí)，拿地積極性進(jìn)一步降低。
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觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告顯示，2021年，碧桂園新增權益土儲約為4022.4萬(wàn)平方米，拿地權益金額為1835.5億元，位居招商、萬(wàn)科、保利之后。
按此計算，截至12月碧桂園權益拿地銷(xiāo)售比為32.89%，保持在合理區間。
拿地思路變化的背后，可以窺見(jiàn)這家全國型房企的投資調倉心理。
事實(shí)上，自2014年前后開(kāi)始，碧桂園在拿地層級上不斷下沉至三四五線(xiàn)拿地，并成為了許多三四五線(xiàn)城市第一家進(jìn)駐的品牌房企。
但在隨后幾年，棚改貨幣化安置政策調整等原因，讓碧桂園在拿地方面趨于謹慎。
截至目前，從具體拿地城市和投拓力度、區域調整和細分來(lái)看，碧桂園還是相應精細地擴大了對三四五線(xiàn)的管控力度。
即是說(shuō)，碧桂園將投拓重點(diǎn)傾斜在了更有發(fā)展前景的長(cháng)三角、珠三角等優(yōu)勢三線(xiàn)城市。
譬如在長(cháng)三角區域，自2020年開(kāi)始，碧桂園攻城略地，拿下了不少地塊。
2021年，碧桂園加大在江蘇、浙江、安徽等長(cháng)三角省份落地，包括鹽城、湖州、常州、宿遷等城市。但在類(lèi)似江蘇鎮江等銷(xiāo)售表現一般的城市，相應地放緩了拿地，降低區域風(fēng)險，做了一定的戰略調整。
值得一提的是，碧桂園在長(cháng)三角更傾向于拿一些體量不大的地塊項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，小盤(pán)化拿地使其能更靈活地進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，加快周轉和去化。
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如上圖所述，2021上半年，碧桂園獲取土地城市群分布中，長(cháng)三角土地獲取權益金額占比43%，為所有城市群中占比最大；同時(shí)權益面積僅占比20%，在所有城市群中位列第三，體現了長(cháng)三角拿地盤(pán)子小、單位地價(jià)高的特點(diǎn)。
拿地成本上調，還與碧桂園對一線(xiàn)城市加大投入資源相關(guān)。
觀(guān)點(diǎn)新媒體梳理獲悉，2021年以來(lái)，碧桂園通過(guò)招拍掛先后在北京、上海、廣州、杭州、蘇州、東莞等城市拿地，多為一線(xiàn)城市或瞄準一線(xiàn)客戶(hù)的二線(xiàn)城市。其中，僅上海拿地95.1億元，約占碧桂園全年新購土地權益地價(jià)7%。
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從上述拿地結構看，截至2021年前10月，碧桂園位于一線(xiàn)目標一線(xiàn)、位于二線(xiàn)目標一線(xiàn)的新增權益金額占比合計16%；而在過(guò)去幾年，這兩項占比在5%以?xún)刃》▌?dòng)。
對應發(fā)生變化的便是位于二線(xiàn)目標二線(xiàn)的權益拿地金額占比，從過(guò)往30%以上收縮至20%以?xún)取?/p>
這些拿地布局、結構的調整，除了導致當年拿地成本上升，也對短期結轉利潤水平產(chǎn)生一定壓力。據悉，2021年8月份，碧桂園在投資者會(huì )議上曾披露，2021年碧桂園整體貨地比水平有所下降，至2.9。
不過(guò)對于當下的房企而言，現金流、安全性可能比利潤更重要。
當然，碧桂園近兩年也通過(guò)一些措施來(lái)進(jìn)行費用把控、改善盈利能力，包括“一率五力”即高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)力、服務(wù)力和科技力等。
同時(shí)，憑借布局機器人產(chǎn)業(yè)尤其建筑機器人的機會(huì )，從而提升施工質(zhì)量、提高施工效率、降低成本損耗。
數據顯示，截至2021年12月底，博智林已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應用，累計應用施工面積超700萬(wàn)平方米。去年12月在在汕頭金平項目首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑機器人”多機施工系統的驗收，首次實(shí)現了裝修階段的多機協(xié)同施工，在中國乃至全世界建筑行業(yè)內具有重要的標桿示范意義。
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2021年上半年，碧桂園銷(xiāo)管費用率下探到5.9%的水平，相比前兩年已有不小回落。
據悉，當時(shí)銷(xiāo)管費用提升除了如會(huì )計準則的調整、管理結構下沉等因素，還有部分原因則是由于對機器人、農業(yè)等新業(yè)務(wù)的投入、推廣。
碧桂園方面彼時(shí)曾表露稱(chēng)，新業(yè)務(wù)板塊前期肯定是有費用投入，后期收入出來(lái)以后形成銷(xiāo)售，該比例就會(huì )下去。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 冬天法則 | 碧桂園 最大與最好
