觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
除了佳兆業(yè)云望府，自去年12月至今一個(gè)多月間深圳新增獲批預售項目中，亦有部分存在取證后處于備案狀態(tài)的情況。
在近期寡淡的新房成交行情中，出險企業(yè)佳兆業(yè)也在尋求推盤(pán)以回流資金。
根據深圳市房地產(chǎn)信息平臺披露信息，龍崗區于近日發(fā)出2022年首張預售證，獲批項目正是佳兆業(yè)位于坂田的“佳兆業(yè)云望府”，涉及130套住宅。
不過(guò)從獲批開(kāi)始，該項目便處于“已備案”狀態(tài)。
“已備案”是指對應房源簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已完成備案，通常情況下意味著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程結束，權利人出現變更。但取證即備案在正常流程上一般不具備可行性，于是外界猜測，佳兆業(yè)已將項目用于抵債或折價(jià)出售。
熟悉的佳兆業(yè)人士向觀(guān)點(diǎn)新媒體否認了上述猜測。
佳兆業(yè)云望府項目人士則回應，備案是政府為全程監管項目預售資金，使之不受佳兆業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題影響所采取的措施。按照計劃，項目將于1月16日開(kāi)盤(pán)，獲批住宅均可正常銷(xiāo)售。
不僅是云望府，近一個(gè)月內佳兆業(yè)旗下“平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)”，以及恒大位于坪山的“恒大城”項目，所獲批預售的少數房源均已備案。這其中的兩個(gè)項目，在去年9-12月間先后面臨來(lái)自專(zhuān)項監管的壓力。
資金監管在出險企業(yè)推進(jìn)銷(xiāo)售正?；瘯r(shí)一定程度能修復市場(chǎng)信心，但“專(zhuān)款專(zhuān)用”的規則也限制了它們償還即期債務(wù)的能力。
預售與備案
資料顯示，云望府是佳兆業(yè)坂雪崗科技城11（下雪村）城市更新單元的住宅主體，該部分占地約3萬(wàn)平方米，規劃計容建面為21萬(wàn)平方米。
整個(gè)舊改項目于2016年開(kāi)始公示更新意愿，擬拆除用地面積18.2萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設用地面積約8.2萬(wàn)平方米，規劃建面58萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)。
坂雪崗科技城舊改臨近“坂田科技城佳紛廣場(chǎng)”，后者商業(yè)體量達10萬(wàn)平方米。佳兆業(yè)人士曾向觀(guān)點(diǎn)新媒體表示，坂田的佳紛廣場(chǎng)項目將會(huì )是佳兆業(yè)商業(yè)運營(yíng)標桿項目之一，計劃近兩年開(kāi)業(yè)。
云望府地處深圳10號線(xiàn)雪象站1公里范圍內，但由于周邊多數屬于推進(jìn)中舊改，配套仍有待進(jìn)一步改善。但相比于項目質(zhì)素，購房者最顧忌的仍是佳兆業(yè)債務(wù)風(fēng)險，這容易釀成項目停工甚至爛尾等問(wèn)題。
最終云望府引起了監管部門(mén)的關(guān)注，觀(guān)點(diǎn)新媒體查詢(xún)，于2021年12月7日，深圳龍崗區住建局回復的一份函件顯示，已同意佳兆業(yè)云望府項目設立專(zhuān)項資金監管賬戶(hù)，具體戶(hù)名為龍崗公證處六號，開(kāi)戶(hù)行為中國銀行深圳大運城支行。
其中，項目開(kāi)發(fā)主體“佳兆業(yè)城市更新集團（深圳）有限公司”需要將項目所有收入全額繳入資金監管賬戶(hù)，包括已收款項及購房款、按揭款等后續所有收入，確保項目資金專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)現“保交樓、保穩定、保民生”工作目標。
進(jìn)入2022年1月7日，佳兆業(yè)云望府獲批3棟、4棟的預售證，預售總套數130套，總面積1.31萬(wàn)平方米，目前所有房源均處于“已備案”狀態(tài)；預售的價(jià)款監管機構，正是專(zhuān)項資金監管賬戶(hù)的開(kāi)戶(hù)行中國銀行深圳大運支行。
根據住建部《城市商品房預售管理辦法》第十條，開(kāi)發(fā)企業(yè)應與承購人簽訂商品房預售合同，簽約之日起30天內，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續。有網(wǎng)友指，全款買(mǎi)房最快都要1周后才能完成備案狀態(tài)。
在熟悉佳兆業(yè)的人士看來(lái)，這更多是一種對項目的“保護”措施。另有人士指，為了讓這批房源順利銷(xiāo)售，相關(guān)房源已經(jīng)先行備案。
云望府項目人士則向觀(guān)點(diǎn)新媒體回應，政府對項目進(jìn)行全程監管，包括首付、按揭等款項都匯入龍崗公證處六號資金賬戶(hù)，使得項目與集團風(fēng)險有所隔離。其進(jìn)一步強調，已備案的房源可正常銷(xiāo)售，后續會(huì )統一放出。
據介紹，云望府計劃于1月16日開(kāi)盤(pán)，目前開(kāi)始接受誠意登記，主打95-120平方米戶(hù)型，均價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，低樓層價(jià)格約5.6-5.7萬(wàn)元/平方米。按均價(jià)粗略估算，佳兆業(yè)此番推盤(pán)總貨值約7.7-9.7億元之間。
但即便有政府保駕護航，云望府或許仍需要思考如何吸引購房者。
近期深圳新房市場(chǎng)情緒較為低迷，比如去年12月全市整體開(kāi)盤(pán)去化率低于五成，1月包括安聯(lián)尚璟府、御景華府、卓越柏奕府開(kāi)盤(pán)認籌率最多僅為35.9%。
預售款監管
除了佳兆業(yè)云望府，自去年12月至今一個(gè)多月間深圳新增獲批預售項目中，亦有部分存在取證后處于備案狀態(tài)的情況。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體統計，包括融湖盛世花園（即崗宏融湖居）、佳兆業(yè)金御佳園（平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)），以及恒大成一期花園、二期花園（恒大城）項目，房源狀態(tài)均為“已備案”。
其中，融湖盛世花園于去年12月15日公布登記情況，112套住宅共計登記176批客戶(hù)，有消息稱(chēng)該項目于12月17日錄得“日光”成績(jì)；而即便是12月23日開(kāi)盤(pán)售罄的前海潤峯府，目前項目房源也僅有一部分獲得備案。
一位地產(chǎn)經(jīng)紀人向觀(guān)點(diǎn)新媒體介紹，房源先備案一般可能是開(kāi)發(fā)商將房子抵押給銀行，賣(mài)一套就解押一套，另外也有可能是開(kāi)發(fā)商因為資金監管而采取的措施。
就房源已備案一事，觀(guān)點(diǎn)新媒體致電融湖盛世花園、恒大城售樓處，未獲得回應。上述經(jīng)紀人表示，坪山恒大城銷(xiāo)售了兩年，現在已經(jīng)沒(méi)有新房，預售的主要是低樓層商業(yè)部分。
去年9月，有深圳市民曾反映坪山恒大城已停工近4個(gè)月，此后坪山區住建局回應，已督促開(kāi)發(fā)企業(yè)積極籌措資金，并要求后期將項目資金全部進(jìn)入專(zhuān)用的監管賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用于本項目工程建設。
同時(shí)，根據《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法》有關(guān)條款規定，預售款監管主體為各商業(yè)銀行。從這一點(diǎn)看，佳兆業(yè)金御佳園雖僅獲批預售18套房源，價(jià)款監管機構卻是中國銀行深圳銀行大運城支行，與云望府一致。
預售監管背后是調控的力度加強，房企過(guò)往挪用預售款到其他方面的做法不可持續，資金周轉模式受阻，隨之引發(fā)流動(dòng)性危機。
按佳兆業(yè)行政總裁麥帆的說(shuō)法，去年10月底公司曾計劃將坪山項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售回籠12億元用于兌付理財產(chǎn)品，但一進(jìn)入銀行監管賬戶(hù)就被凍結。
據第三方統計，2020年以來(lái)，包括北京、重慶、成都、西安、無(wú)錫等超過(guò)30個(gè)城市加強了監管力度。2020年9月，深圳司法局也對《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》進(jìn)行意見(jiàn)征求。
當時(shí)《意見(jiàn)稿》明確，商品房預售項目竣工前，預售款必須專(zhuān)項用于購買(mǎi)該預售項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪做他用。
具體使用上，房企使用預售款繳納法定稅費的，應當憑法定稅費計稅憑證向商業(yè)銀行申請提取使用；使用預售款支付工程進(jìn)度款或建設材料、設備款項的，應當憑經(jīng)監理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認的施工計劃、施工進(jìn)度說(shuō)明、施工企業(yè)或者材料設備供應企業(yè)收款賬號向商業(yè)銀行申請提取使用，款項直接支付至施工企業(yè)或者材料設備供應企業(yè)。
盡管收緊資金監管是政府防止樓盤(pán)爛尾，力保交付的舉措，但目前市場(chǎng)仍已是驚弓之鳥(niǎo)。接受采訪(fǎng)的地產(chǎn)經(jīng)紀人向觀(guān)點(diǎn)新媒體透露，一些中介不賣(mài)高風(fēng)險企業(yè)的樓盤(pán)了，主要擔心拿不到傭金。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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