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閩系,最后的獨苗

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2022-02-14 19:00 1778 0 0
接下來(lái),房地產(chǎn)將會(huì )受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好,房企融資將會(huì )逐步趨穩。細數閩系,也唯獨旭輝還能穩得住陣腳。

作者:陌爺

來(lái)源:陌爺地產(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

NO. 1

新年伊始,地產(chǎn)圈仍舊大事不斷,甚至雷聲隱隱。

1、當局對于資金監管提出適度放松的政策導向,沒(méi)必要過(guò)度解讀。最多是種鼓勵。但需要看到的是資金監管政策將會(huì )是中長(cháng)期調控的方向。

2、1月份,央行4萬(wàn)億天量信貸投放再創(chuàng )新高,經(jīng)濟下行壓力甚至是潛在的系統性風(fēng)險,讓央媽開(kāi)始坐不住了。

接下來(lái),房地產(chǎn)將會(huì )受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好,房企融資將會(huì )逐步趨穩。

3、郁亮在萬(wàn)科內部的發(fā)言,在地產(chǎn)圈一石激起千層浪。對其傳達的“縮表”、“黑鐵時(shí)代”等負面行業(yè)情緒,切莫過(guò)度解讀。

萬(wàn)科是造詞高手,也是善于傳播情緒的悲觀(guān)主義,主要緣自其過(guò)度的危機意識。

與2018年的“活下去”如出一轍。

4、萬(wàn)科是真的焦慮,但正榮確是真的崩盤(pán)了。熬到現在,也確實(shí)為難。

崩盤(pán)原因與陽(yáng)光城如出一轍。同樣的“套路”,同樣的崩法。

一面是行業(yè)大勢持續利好,融資企穩,似是黎明前的曙光。

一面是行業(yè)龍頭傳遞負面情緒,昔日黑馬持續倒戈。

過(guò)往依賴(lài)高周轉、高杠桿的房企,不是在思考如何發(fā)展、如何經(jīng)營(yíng)。

而是在學(xué)著(zhù)如何熬下去。

從這個(gè)角度來(lái)看,正榮的崩盤(pán)略顯可惜,但行業(yè)的發(fā)展是有慣性的,可惜的還在后面。

細數閩系,也唯獨旭輝還能穩得住陣腳。作為T(mén)OP房企最后的獨苗,也著(zhù)實(shí)需要足夠的耐心。

NO. 2

就在去年9月底,三盛老板林榮濱組局,閩系房企齊聚虹橋開(kāi)了場(chǎng)閉門(mén)會(huì )。

大佬們觀(guān)點(diǎn)一致:真正的苦日子來(lái)了。

與會(huì )的大佬包括旭輝林中、陽(yáng)光城林騰蛟、融信歐宗洪、泰禾黃其森等,也包括港龍呂鳴等中小房企。

估計誰(shuí)也無(wú)法預料,這場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的調整最終會(huì )演變成全行業(yè)的“颶風(fēng)行動(dòng)”。

現時(shí)點(diǎn)看來(lái),這場(chǎng)閩系房企的“抱團”局,頗具有些諷刺的意味。

倒戈的從泰禾、福晟、陽(yáng)光城、三盛等也一路蔓延到正榮。

再看融信,表面上雖是風(fēng)平浪靜,但實(shí)則現金流早已捉襟見(jiàn)肘。

從21年1批次集中供地后,在土地市場(chǎng)便偃旗息鼓,甚至開(kāi)始賣(mài)賣(mài)賣(mài)的模式。

尤其是杭州,濱江為融信買(mǎi)了不少單。

而如今的閩系,興許只有旭輝還能出來(lái)站個(gè)臺面。

NO. 3

對于旭輝的業(yè)績(jì)表現褒貶不一,需要站在客觀(guān)立場(chǎng)。

首先是黑馬般的業(yè)績(jì)突破,依靠合作拿地模式,在業(yè)內旭輝又有著(zhù)“合作王”的名號。

就像一條“貪食蛇”,凡是看得見(jiàn)的銷(xiāo)售金額都要吃進(jìn)肚子里。

以2017年為例,該年新拿的78個(gè)項目,有64個(gè)是與其他房企合作,而且僅有20個(gè)權益達到或超過(guò)50%。

2018年,旭輝拿地面積權益比重為58%。

2019年有所提升達到65%,但仍然處于較低水平。

觀(guān)察如今暴雷的正榮地產(chǎn),也曾面臨權益占比過(guò)低的問(wèn)題。

后來(lái)在新獲取項目中便明確強調希望并表更多項目,以實(shí)現操盤(pán)。

2019年新增的41塊土儲中,權益占比由2018年的33%大幅提升至73%。

就這樣,正榮一邊在快速的提升規模,一邊在又迫切性的“擴表”。

下行周期中,當行業(yè)龍頭開(kāi)始將“縮表”作為一場(chǎng)生死之戰時(shí),迫切“擴表”的正榮卻倒在了黎明前的黑夜里。

而擴表的代價(jià)便是財務(wù)狀況的持續惡化,從而只能通過(guò)表外負債來(lái)粉飾。

從這點(diǎn)看來(lái),旭輝的智慧,在于謹慎。

在政策不斷利好,房企融資面開(kāi)始企穩的檔口,旭輝并沒(méi)有被資本拋棄。

2月11日,旭輝成功注冊50億的中期票據,同日注冊發(fā)行成功的是龍湖。

寫(xiě)在最后:

如果說(shuō)萬(wàn)科的焦慮來(lái)自于其過(guò)度的危機意識。

正榮的崩盤(pán)緣其迷失在規模競爭中的同時(shí),又失去了單腳走路的平衡能力。

那么,旭輝依舊相對風(fēng)險可控,在于其恰逢下行周期的謹慎。

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺地產(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 閩系,最后的獨苗

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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