楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
近日，重慶城市更新示范項目獲國開(kāi)行重慶市分行逾42億元貸款授信。
據《重慶日報》報導，國家開(kāi)發(fā)銀行重慶市分行2020年以來(lái)積極配合重慶市開(kāi)展城市更新頂層設計，通過(guò)融制、融資、融智全方位合作，深度參與城市更新政策制訂和試點(diǎn)項目論證工作。
按照城市中心區歷史風(fēng)貌保護要求，向民主村片區城市更新項目授信承諾人民幣中長(cháng)期貸款42.5億元，綜合采用“留、改、建”方式，統籌實(shí)施歷史建筑保留修繕、社區改造提升、新建產(chǎn)業(yè)載體及配套設施，提升九龍坡區城市功能，激活都市活力，對重慶市城市更新形成示范效應。
這意味著(zhù)全國范圍內的國開(kāi)城市更新貸款即將接力棚改，成為新一輪城市綜合開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源、城市更新項目的啟動(dòng)鑰匙：
如今的“十四五規劃”提出，要在未來(lái)五年全面提升城市品質(zhì)，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結構優(yōu)化，改造提升老舊小區、老舊廠(chǎng)區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進(jìn)老舊樓宇改造，積極擴建新建停車(chē)場(chǎng)、充電樁。
并且，要按照資源環(huán)境承載能力合理確定城市規模和空間結構，統籌安排城市建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)涵養、基礎設施和公共服務(wù)。推行功能復合、立體開(kāi)發(fā)、公交導向的集約緊湊型發(fā)展模式，統籌地上地下空間利用。
這意味著(zhù)在2010-2020年為期十年的棚戶(hù)區改造告一段落后，未來(lái)城市建設的主要重心與方式已經(jīng)從單一地塊的拆遷與重建，轉向城市中一整個(gè)片區的整體提升。
并且，從全國的情況來(lái)看，無(wú)論是大中城市還是小縣城，都有一些成型較早的區域，需要進(jìn)行整體的城市更新；可以說(shuō)，城市更新接過(guò)了棚戶(hù)區改造對城市建設的推進(jìn)功能，即將成為各地未來(lái)五年的重點(diǎn)工作、城市新一輪發(fā)展的重點(diǎn)模式。
并且，在政策性銀行介入后，城市更新項目能夠承擔的職能與體量也將進(jìn)一步擴大；在開(kāi)發(fā)性金融的支撐下，大部分具備開(kāi)發(fā)條件與前景的區域，都有希望實(shí)現新一輪開(kāi)發(fā)的落地、城市功能的整體提升。
堅持公益，整體開(kāi)發(fā)
在去年的“十四五規劃目標”后，住房和城鄉建設部黨組書(shū)記、部長(cháng)王蒙徽撰寫(xiě)了《實(shí)施城市更新行動(dòng)》解讀文章；對城市更新的目標進(jìn)行了定調。要求通過(guò)城市更新實(shí)現建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市的目標，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發(fā)展道路。
因此，當前政策鼓勵、政策性銀行支持的，是基于整體公益性的要求，統籌片區開(kāi)發(fā)的投入與產(chǎn)出，來(lái)補齊基礎設施和公共服務(wù)設施短板，推動(dòng)城市結構調整優(yōu)化，提升城市品質(zhì)，提高城市管理服務(wù)水平。
這也就意味著(zhù)城市更新項目與商業(yè)性的一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)存在根本性的區別，需要政府與當地國有企業(yè)進(jìn)行主導、政策性銀行提供資金支持；在公益性運作、低成本資金支持的基礎上，推動(dòng)城市結構調整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式、促進(jìn)地方經(jīng)濟可持續發(fā)展。當前國開(kāi)行等政策性銀行在城市更新領(lǐng)域進(jìn)行積極試點(diǎn)，并不是個(gè)別現象，而是積極試點(diǎn)、有序推廣的前兆。
助力地方，城投轉型
在城市更新需求逐漸旺盛之時(shí)，地方城投公司卻面臨著(zhù)新的挑戰?！蛾P(guān)于進(jìn)一步深化預算管理制度改革的意見(jiàn)》落地，不僅再次推進(jìn)財政體系進(jìn)行改革，也要求再次清理規范地方融資平臺公司，剝離其政府融資職能，對失去清償能力的要依法實(shí)施破產(chǎn)重整或清算。
在這樣的背景下，城市更新項目不僅是地方政府推動(dòng)城市功能完善的主要模式，也是地方推動(dòng)融資平臺轉型為地方國有企業(yè)的絕佳機會(huì )。
城市更新與當下城投改革的需求是一致的，即城市更新項目需要的投入與產(chǎn)出平衡，用土地收益來(lái)平衡公益性項目支出；城投需要實(shí)現政企分離，然后通過(guò)政府資源、資產(chǎn)的注入，實(shí)現公益性支出與企業(yè)穩定經(jīng)營(yíng)間的平衡，用行政資源、國有資產(chǎn)的收益來(lái)彌補經(jīng)營(yíng)性收益的不足。
因此，城市更新項目非常適合作為推動(dòng)城投轉型的關(guān)鍵一步。用收益可以實(shí)現自平衡的城市更新項目作為未來(lái)城投運作項目的“行為規范”，樹(shù)立城投轉型后、脫離地方財政后的項目運作框架。
同時(shí)，在城市更新項目中，不僅有拆舊建新、土地騰空，還有許多公益性投資與公共服務(wù)運營(yíng)項目；其中的現金流入、流出都較為龐大。如果能基于項目引入政策性銀行貸款、金融機構資金，那么城市更新項目帶來(lái)的現金流，無(wú)疑會(huì )成為城投轉型過(guò)程中的“壓艙石”，幫助城投避免流動(dòng)性危機、實(shí)現順利轉型。
因此，在需求一致、方式一致的前提下，城市更新也是地方城投轉型的一次絕佳機會(huì )，也是地方政府進(jìn)一步深化市場(chǎng)化改革、推動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展的良好契機。
長(cháng)期考慮，因地施策
相比棚戶(hù)區改造來(lái)說(shuō)，城市更新不僅是實(shí)施范圍從地塊擴大到了片區，而且在實(shí)施目標與實(shí)施周期上有了非常大的變化：
實(shí)施目標從單一的“拆舊建新”變成了根據實(shí)際情況，完善城市功能、提升公共服務(wù)、引導地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展；
實(shí)施周期從簡(jiǎn)單的拆除-新建的3-5年延伸到生態(tài)環(huán)境提升、公共服務(wù)穩定運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)培育與發(fā)展的5-20年。
這兩項的根本改變，也意味著(zhù)城市更新實(shí)施必須“因地制宜、一城一策”；既要考慮現實(shí)情況，又要考慮實(shí)施目標，更要考慮實(shí)施過(guò)程中的資金平衡。各地的城市更新項目雖然都開(kāi)始冒頭涌動(dòng)，但要讓項目成熟、達到實(shí)施條件，依然需要很長(cháng)的一段時(shí)間。
城市更新的時(shí)代來(lái)了，城市更新貸款落地了，但各地方政府準備好了嗎？
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