觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
這次計提減值之后，中國金茂將“輕裝上陣”，未來(lái)盈利可期。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 一次計提，展現了金茂的決心。
中國金茂于3月23日披露2020年業(yè)績(jì)情況。公告顯示，期內金茂實(shí)現收入600.54億元，同比增長(cháng)39%。
期內，所有者應占溢利為38.81億元，同比有所下降。公告中，金茂將此歸因于因房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等原因，導致公司、集團部分聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)項目售價(jià)不及預期，公司需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值。
外界眼中，這是一次刮骨療傷。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在一二線(xiàn)城市走高端路線(xiàn)為主的金茂早年拿下部分高價(jià)地塊，這兩年受房地產(chǎn)調控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)慣性的“高進(jìn)高出”的模式難以為繼，2016年、2017年房企的高價(jià)地，也影響了近兩年的盈利情況。
而在這次計提減值之后，中國金茂將“輕裝上陣”，未來(lái)盈利可期。
業(yè)績(jì)目標2500億
2020年，中國金茂銷(xiāo)售成功踏上2000億門(mén)檻，全年錄得簽約銷(xiāo)售金額2311億元，同比增長(cháng)43.71%，業(yè)績(jì)目標完成率達到116%；累計簽約銷(xiāo)售建筑面積約1129萬(wàn)平方米。
數據來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數整理
其中，華東及環(huán)渤海區域銷(xiāo)售貢獻占比分別為50%及23%，北京、上海簽約銷(xiāo)售額超過(guò)200億元，南京、長(cháng)沙、蘇州、青島、溫州簽約銷(xiāo)售金額超過(guò)百億。
大型房企中，金茂無(wú)疑是近年來(lái)的黑馬，合約銷(xiāo)售額連續多年保持高增速。2018-2020年，中國金茂便接連實(shí)現千億、兩千億的跨越。
據悉，2021年中國金茂的銷(xiāo)售目標為2500億元，同比增長(cháng)約8%，2022年的銷(xiāo)售目標則為3000億元。
“中國金茂已經(jīng)走過(guò)了快速發(fā)展的階段，未來(lái)會(huì )更追求效益和管理，會(huì )保持兩位數的增長(cháng)，但不會(huì )再像以前那樣高歌猛進(jìn)?！?/p>
一位分析師在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，管理層于當日投資者會(huì )議上透露，金茂2021年貨值超3600億元，上下半年排布基本持平，去化約69%即可達成目標。
數據來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數整理
數據顯示，2020年金茂銷(xiāo)售均價(jià)約為2.05萬(wàn)元/平米。
影響均價(jià)因素繁雜，有布局城市下沉與城市運營(yíng)因素，有限價(jià)政策導致的高端去化難題，亦存在業(yè)績(jì)壓力下以?xún)r(jià)換量的舉措。
無(wú)疑，這些將對中國金茂的盈利帶來(lái)一定影響。數據顯示，2017年至2019年，中國金茂凈利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31%、23.82%。
2020年，中國金茂在計提影響之后，凈利潤為38.81億元；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項），所有者應占溢利為32.3億元。
實(shí)際上，受到土地競爭激烈導致的地價(jià)高、調控政策的價(jià)格限制等原因，房企利潤下降已經(jīng)是行業(yè)普遍面臨的難題，金茂亦不能避免。
不過(guò)，在這次計提之后，金茂將“輕裝上陣”，未來(lái)盈利可期。
上述投資者稱(chēng)，管理層對以后凈利潤達到百億有信心，早期的確拿了一些高價(jià)地，2020年進(jìn)行了一次性撥備和減值。
據透露，目前金茂已售未結為3017億元。管理層提到，金茂于2019、2020年拿的地毛利率已高于行業(yè)平均，2020年所獲取的土地平均毛利率達到23%以上，城市運營(yíng)項目毛利率接近30%。
城市運營(yíng)賦能
業(yè)內人士分析，這一商業(yè)模式對企業(yè)要求較高，既需要熟悉區域規劃、一級二級土地開(kāi)發(fā)，又需要企業(yè)能夠導入產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)運營(yíng)，而金茂正具備包括區域規劃、資本運作、產(chǎn)業(yè)資源導入、住宅開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)運營(yíng)等能力。
在這一模式中，金茂先進(jìn)行項目片區的規劃，并與政府簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，協(xié)助土地一級開(kāi)發(fā)，包括七通一平等工作；其次，公司引入眾多房企的同時(shí)，自主低價(jià)拿地，最終與其他房企共同開(kāi)發(fā)片區；之后公司引入相關(guān)資源，促進(jìn)片區產(chǎn)業(yè)升級；最后由金茂進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括住宅、酒店、 商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài)，促進(jìn)城市升級。
就目前來(lái)看，金茂城市運營(yíng)模式正逐步釋放出高增長(cháng)的內生動(dòng)力，對銷(xiāo)售及土儲的貢獻正逐年體現。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2020年，城市運營(yíng)項目所貢獻的銷(xiāo)售占比從2019年14%提升至21%。
期內，中國金茂先后落地武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城、常熟金茂智慧科學(xué)城、青島大云谷城市運營(yíng)項目、丹陽(yáng)眼鏡風(fēng)尚小鎮、溫州鰲江國際新城、金華未來(lái)科學(xué)城等等7個(gè)城市運營(yíng)項目，新增鎖定面積1080萬(wàn)平米。
至去年末，金茂所持有的城市運營(yíng)項目達到27個(gè)，并且有多個(gè)項目在洽談之中，今年，金茂預計城市運營(yíng)項目個(gè)數將達到35個(gè)。
對金茂來(lái)說(shuō)，城市運營(yíng)能夠帶來(lái)更多土儲優(yōu)勢和利潤優(yōu)勢。
2020年，金茂成功進(jìn)入太原、煙臺、石家莊和泰州4個(gè)新城市，累計進(jìn)入51城，期內共獲取59個(gè)二級項目，拿地成本約為8957元/平米，新增土儲建面1417萬(wàn)平米，城市運營(yíng)項目的貢獻由2016年不足10%升至44%。
截止2020年底，中國金茂土地儲備總面積達到9511萬(wàn)平米。在未來(lái)，金茂計劃通過(guò)城市運營(yíng)模式獲取 60%的新增土地。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2020年，金茂接連出售多個(gè)項目公司股權回籠資金，期內出售子公司收益約為15.43億元。
對此，管理層回應，金茂拿地之時(shí)就已經(jīng)約定好項目合作，根據國資委的要求，金茂所有的股權出讓都要通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行?！敖鹈恢北３珠_(kāi)放合作的態(tài)度，未來(lái)的權益比會(huì )逐漸到60%?！?/p>
“有些城市運營(yíng)項目體量很大，我們也希望通過(guò)引進(jìn)合作者達到分擔風(fēng)險、優(yōu)勢互補的目的。隨著(zhù)城市運營(yíng)項目的增加，未來(lái)合作的項目也會(huì )越來(lái)越多?！?/p>
近期，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次”的消息開(kāi)始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(cháng)春、寧波、青島和長(cháng)沙。
“兩集中是對穩地價(jià)的舉措，在控制地價(jià)的情況下增加供給，我們認為是對行業(yè)的一個(gè)重大利好?！痹谥袊鹈磥?lái)，這一舉措利好于全國性企業(yè)，尤其是第一梯隊的房企，而城市運營(yíng)是一種獲取低價(jià)土儲的重要手段和能力。
金茂管理層表示，會(huì )根據政府推地節奏合理安排，拿地金額預計與去年持平，今年完成2500億元銷(xiāo)售，回款會(huì )超過(guò)2000億元，拿地的金額大概占回款50%，能夠達到效益跟規模的平衡。
值得一提的是，金茂保持著(zhù)行業(yè)內較好的財務(wù)情況。至2020年，金茂已達標“三道紅線(xiàn)”標準，凈負債率下降至41%，融資成本保持4.42%低位。
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