觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
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“太古里”要落地西安。
這是港資開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)，自2004前后進(jìn)軍內地市場(chǎng)以來(lái)，即將慢火熬出的第四座“里系列”產(chǎn)品。從北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、上海前灘太古里再到西安，四個(gè)項目時(shí)間跨度長(cháng)達二十余年。
但太古地產(chǎn)從來(lái)相信歷久彌新。2008年投入運營(yíng)的三里屯太古里，作為太古在中國內地首個(gè)落成的商業(yè)綜合體項目，至今仍是皇城根下的潮中之潮。
從不受理解到火出圈，三里屯太古里為北京留下了極強的城市文化烙印。成都項目和上海項目亦是如此。
2008年開(kāi)業(yè)的三里屯太古里是“里系列”的定調之作，如今行業(yè)內普遍公認的太古里相關(guān)標簽，如“開(kāi)放型街區”“首店經(jīng)濟”甚至“潮”，均從這里開(kāi)始。
進(jìn)入中國內地市場(chǎng)以來(lái)，太古地產(chǎn)先后打造了太古匯、太古里和頤堤港三條產(chǎn)品線(xiàn)。
其中頤堤港是偏社區、家庭客戶(hù)定位。項目引入的品牌屬中等檔次，例如北京頤堤港打造得比較有特色的商鋪是家居類(lèi)和輕餐飲的。
太古匯的定位是頂奢購物點(diǎn)，屬于盒子式的購物中心。而太古里的定位是部分頂奢加潮流的開(kāi)放型、低密度街區形態(tài)購物中心。品牌傾向時(shí)尚零售、美食餐飲、文化品牌。
但這可能并非從一開(kāi)始便有如此超前的規劃理念。至少市場(chǎng)并不這樣想。
相較于其他項目，從獲取、規劃、建設、開(kāi)業(yè)直到成熟全程主持，三里屯太古里是太古地產(chǎn)從原業(yè)主北京國峰置業(yè)手上買(mǎi)下的存量項目，原名為“新三里屯”。太古地產(chǎn)介入時(shí)，項目已經(jīng)進(jìn)行到招商階段。
雖然后續太古對該項目進(jìn)行過(guò)不小規模的改造修繕，卻也基本保留了由19棟獨立建筑組成的空間框架，從而定下了開(kāi)放型商業(yè)街區的基調。
但當時(shí)業(yè)界普遍認為開(kāi)放型街區的購物中心，可能在氣候較為寒冷的北方水土不服，因此并不看好太古地產(chǎn)的這種嘗試。不過(guò)后來(lái)事實(shí)證明，年青的潮流一代似乎不太在乎冷不冷的問(wèn)題。
資料顯示，三里屯太古里占地面積5.3萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積17.2萬(wàn)平方米，整個(gè)項目分南北兩個(gè)區域。在最初的5年，項目以“三里屯VILLAGE”為品牌打入市場(chǎng)，首期引入了蘋(píng)果、星巴克、阿迪達斯、優(yōu)衣庫等流量品牌旗艦店，再搭配同樣能聚集人氣的電影院、超市等業(yè)態(tài)。
2013年4月，項目更名“三里屯太古里”并將品牌升級為“Let's play fasion”，潮流定位正式確立。從此以后，項目的招商亦更傾向于與輕奢潮流定位掛鉤的小眾品牌或首店。如2017年讓人大排長(cháng)龍的喜茶北京首店。
曾任太古地產(chǎn)（中國）投資有限公司常務(wù)總裁的安格里（Gordon Ongley）曾稱(chēng)，三里屯太古里作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，已經(jīng)成為一個(gè)極具商業(yè)價(jià)值的IP和旅游景點(diǎn)，而后續遠洋太古里項目的大獲成功，則進(jìn)一步深化了年輕消費群體心中“太古里=低密度高品質(zhì)開(kāi)放式商業(yè)”的印象。
成都遠洋太古里自2015年開(kāi)業(yè)以來(lái)，熱度居高不下。該項目是太古地產(chǎn)一種新型的商業(yè)嘗試，它是基于成都錦江區大慈寺歷史片區的保護性開(kāi)發(fā)理念下的商業(yè)產(chǎn)物，歷史建筑與現代商業(yè)相融合是其重要特點(diǎn)之一。
據了解，除位于商街中央的大慈寺外，項目?jì)冗€包含廣東會(huì )館、欣廬、馬家巷居士禪院、章華里7號院8號院、筆帖式街15號院等5座歷史建筑。
太古地產(chǎn)對它們進(jìn)行了最大程度的利用。除大慈寺維持不變外，其余5棟建筑均全部重新利用。包括章華里7、8號院及筆帖式街15號院被改造成為博舍精品酒店。
成都遠洋太古里項目以大慈寺為中心，構建快慢商業(yè)線(xiàn)，項目定位“快耍慢活”，配合成都的特色引入大量潮流店鋪和創(chuàng )意文化生活品牌。但建筑風(fēng)格上，則保留了古老街巷與歷史建筑的風(fēng)味，大量沿用了當地特色川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵。
2021年第四季度開(kāi)業(yè)的前灘太古里，是目前最新落成的太古里項目。其同樣采用開(kāi)放型、里巷交錯的建筑布局，但也引入更多自然元素，天空跑道、花園市集等融入其中。前灘太古里已成為上海新晉的商業(yè)地標。
而在三亞、?？?、深圳、廣州、上海、武漢、成都、西安及北京等諸多城市轉了一圈，太古最終選擇了西安落地。而隨著(zhù)3月4日一則拿地消息的傳出，就讓外界能一窺西安太古里的初步輪廓。
當日，小雁塔歷史文化片區綜合改造友誼路以南、體育場(chǎng)北路以北、長(cháng)安路以西、朱雀大街以東，一幅面積11.99萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，由騰運有限公司與西安城桓文化投資發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合體競得，代價(jià)25.75億元。
其中，騰運有限公司是太古地產(chǎn)旗下企業(yè)，而西安城桓文化投資發(fā)展有限公司由西安曲江新區管理委員會(huì )持有98%股權。按照約定，地塊由太古地產(chǎn)持有70%股權，后者持有30%。
小雁塔位于西安碑林區，是這座歷史文化名城的一個(gè)重要文化遺產(chǎn)。它是一座中式方形密檐式磚塔，與靜謐寧靜的公園相得益彰，但其周邊卻是熱鬧繁華的商業(yè)區。
按規劃，西安太古里總投資達到100億元，是小雁塔歷史文化片區改造項目的其中一個(gè)部分。其將發(fā)展成以零售為主導的項目，繼續采用太古里獨特的開(kāi)放型、低密度街區式模式，整體項目包含購物中心、文化設施、酒店、服務(wù)式公寓和商業(yè)公寓等業(yè)態(tài)。
項目預計2025年底建成，總建筑面積超26.92萬(wàn)平方米。
強調“在地經(jīng)營(yíng)”、“本地文化”，完善遺址保護并為之引入新的商業(yè)內涵，增強區域經(jīng)濟活力，是太古里系列的傳統優(yōu)勢，亦與目前多數城市老城區的復興升級需求相迎合。太古地產(chǎn)的加入，也將填補西安當地長(cháng)期缺乏港資開(kāi)發(fā)商涉足的遺憾。
從項目股權安排上看，西安太古里將是太古地產(chǎn)旗下中國內地物業(yè)里，持股比例較多的項目。據了解，對北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業(yè)太古匯以及上海前灘太古里，太古地產(chǎn)均僅持有50%股權。
超過(guò)50%股權的持股，此前則只有北京三里屯太古里和廣州太古匯有如此待遇。其中太古地產(chǎn)在北京三里屯太古里、廣州太古匯匯坊持有100%權益，而廣州太古匯主體則持股97%。
同時(shí)，西安太古里超過(guò)10萬(wàn)平方米的占地面積，比過(guò)往3個(gè)同系列項目都要龐大。資料顯示，北京三里屯太古里面積5.72萬(wàn)平方米，成都遠洋太古里面積7.08萬(wàn)平方米，上海前灘太古里占地6萬(wàn)平方米。體量大、投資高，西安太古里自然被寄寓了更大的商業(yè)期望。
貼上潮流、文化地標標簽，太古里系列項目從來(lái)都是人氣聚集地。
來(lái)自成都遠洋太古里的數據顯示，該項目工作日平均客流量能達到11萬(wàn)人次左右，而周末更能到13-15萬(wàn)人次。
另?yè)ツ甑臄祿?，開(kāi)業(yè)不足一個(gè)月的前灘太古里，其日均客流量已超10萬(wàn)。這個(gè)太古地產(chǎn)最新落地的項目共吸引約250個(gè)品牌入駐，其中超20%為首次在上海亮相。
截至2021年上半年，兩個(gè)運營(yíng)成熟的項目中，北京三里屯太古里出租率達100%，零售銷(xiāo)售額上升85%；成都遠洋太古里零售銷(xiāo)售額上升66%，總出租率達95%。
至此，或許還不能全面了解太古里系列的歷史發(fā)展、定位打點(diǎn)背后的商業(yè)邏輯……但也無(wú)需太過(guò)認真糾結，太古里項目絕對能給你帶來(lái)最強烈最直觀(guān)的感受，因為它足夠吸引眼球，足夠好玩。
開(kāi)放型街區，雕塑藝術(shù)品，潮人、潮店、潮玩是它的外在，濃厚的城市文化又形成其內涵。
而西安，從來(lái)都不缺歷史文化景點(diǎn)。這座十三朝古都的太古里，將能帶來(lái)怎么不一樣的感覺(jué)？
這是市場(chǎng)拭目以待的。
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原標題： 秦磚漢瓦 太古里第四城的金石策略
