觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)(ID:guandianweixin)
對標目前的上市商管公司寶龍商業(yè)、華潤萬(wàn)象生活，珠海萬(wàn)達商管的市值或超4700億港元，保守的估值亦超過(guò)2000億港元。
從撤銷(xiāo)A股IPO到遞交港股上市申請，王健林僅用了211天。
10月21日晚間，萬(wàn)達集團旗下商業(yè)運營(yíng)平臺珠海萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司向香港聯(lián)交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)。
動(dòng)作如此之快，源于其長(cháng)達六年時(shí)間的上市準備，更源于商業(yè)輕資產(chǎn)的上市風(fēng)口。
事實(shí)上，如同珠海萬(wàn)達商管，這種通過(guò)委托管理帶來(lái)的商業(yè)輕資產(chǎn)運營(yíng)已經(jīng)是大勢所趨，且受到資本市場(chǎng)的熱捧。
有消息透露，經(jīng)過(guò)多輪融資后，珠海萬(wàn)達商管的融資額已由原來(lái)的31億美元翻倍至60多億美元，甚至有猜測稱(chēng)，該公司如果能夠成功上市，估值可能超過(guò)2000億元。
具體的估值情況、上市時(shí)間乃至募資金額等內容尚不能知曉，但這份近400頁(yè)的招股書(shū)，足以讓外界窺探萬(wàn)達商管變“輕”之后的情況。
發(fā)展至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達商管共計管理380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達5420萬(wàn)平方米。于2018年、2019年及2020年，其在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車(chē)位）平均出租率為98.8%。
此外，于2021年6月30日，該公司還擁有162個(gè)儲備項目，包括133個(gè)獨立第三方項目。
財務(wù)數據方面，2018年、2019年、2020年，珠海萬(wàn)達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元，2020年及2021年上半年，該公司錄得收入74.53億元、106.36億元。
珠海萬(wàn)達商管認為，收入增加主要由于公司業(yè)務(wù)擴張導致的在管商業(yè)廣場(chǎng)及在管建筑面積增加所推動(dòng)。
事實(shí)上，該公司今年上半年營(yíng)收增幅達到42.71%，固然有業(yè)務(wù)擴張帶來(lái)的收益增長(cháng)，但更主要的原因或許是，去年受新冠疫情影響，購物中心大量關(guān)店、停業(yè)所致。
具體來(lái)看，于今年上半年，珠海萬(wàn)達商管來(lái)自商業(yè)管理服務(wù)的收入為33.56億元，來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收入為45.42億元，來(lái)自增值服務(wù)的收入為27.38億元，分別占比31.55%、42.70%、25.74%。
結合過(guò)往數據發(fā)現，物業(yè)管理服務(wù)為該公司業(yè)績(jì)貢獻的“主力軍”，其次為商業(yè)管理服務(wù)。
此外，截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)中，來(lái)自母公司提供的商業(yè)廣場(chǎng)數量274個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數量72.1%，來(lái)自獨立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數量達106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數量的27.9%。
事實(shí)上，自2015年起，珠海萬(wàn)達商管開(kāi)始以輕資產(chǎn)模式管理獨立第三方商業(yè)廣場(chǎng)，因而在管獨立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數量逐年提高。
截至2018年、2019年、2020年12月31日以及2021年6月30日，該公司的在管獨立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數量分別為42個(gè)、71個(gè)、98個(gè)及106個(gè)，占在管商業(yè)廣場(chǎng)數量的15.0%、22.0%、26.6%及27.9%。
盡管珠海萬(wàn)達商管的外拓能力逐年增強，但其目前業(yè)績(jì)受母公司的影響依舊較大。
數據顯示，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個(gè)月，由母公司提供的收入分別為89.43億元、96.40億元、116.76億元及71.8億元，各占同期商業(yè)運營(yíng)服務(wù)收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。
據了解，2014年12月23日，萬(wàn)達商業(yè)（后更名為“萬(wàn)達商管”）在香港聯(lián)交所上市，但市值表現遠不如內地A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
于是上市不滿(mǎn)兩年，問(wèn)鼎中國首富的王健林難于容忍自己一手創(chuàng )造的商業(yè)帝國被資本市場(chǎng)低估，2016年9月20日，萬(wàn)達商業(yè)從港股退市，轉而踏上回A的征程。
從港股私有化退市后，萬(wàn)達商業(yè)不斷尋求機會(huì )回A上市，但排隊六年時(shí)間，上市仍舊遙遙無(wú)期。終于，今年3月24日，大連萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司宣布從A股IPO隊伍中撤退。
值得注意的是，在宣布撤銷(xiāo)A股IPO的前一天，珠海萬(wàn)達商管正式成立，并與珠海國資委合作，自此，珠海萬(wàn)達商管的股權結構基本確立，大連萬(wàn)達商管、珠海萬(wàn)贏(yíng)及銀川萬(wàn)達分別持有69.99%、30%及0.01%股權。
隨之而來(lái)的，是進(jìn)軍港股的計劃，以及珠海萬(wàn)達商管與大連萬(wàn)達商管之間的人員調配、資產(chǎn)重整。
招股書(shū)透露，自成立以來(lái)，珠海萬(wàn)達商管與大連萬(wàn)達商管之間進(jìn)行過(guò)29次股權交易，據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，上述29個(gè)項目公司，均持有重資產(chǎn)項目的大部分股權，其中包括武漢萬(wàn)達漢秀商管、南京萬(wàn)達茂樂(lè )園、上海萬(wàn)達茂樂(lè )園等。
在剝離29個(gè)商業(yè)項目后，珠海萬(wàn)達商管與大連萬(wàn)達商管會(huì )簽訂委托管理協(xié)議，同樣由珠海萬(wàn)達商管管理上述業(yè)務(wù)，而大連萬(wàn)達商管持有。
雖然暫無(wú)法獲悉29個(gè)項目的具體估值，但從珠海萬(wàn)達商管招股書(shū)披露的部分數據可以測算，輕資產(chǎn)模式大幅增強了其資產(chǎn)回報率。
數據顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2021年6月30日止六個(gè)月，珠海萬(wàn)達商管的資產(chǎn)回報率分別為9.6%、4.5%、2.8%以及3.9%。
該公司提到，資產(chǎn)回報率逐年下降主要歸因于確認為投資物業(yè)的租賃增加導致總資產(chǎn)增加，但今年上半年資產(chǎn)回報率有所增加，一方面由于運營(yíng)模式調整，投資物業(yè)減少；另一方面委托管理模式下實(shí)現運營(yíng)管理服務(wù)變現，但部分被出售附屬公司所產(chǎn)生龐大虧損所抵銷(xiāo)。
也就是說(shuō)，通過(guò)重輕資產(chǎn)的調配，珠海萬(wàn)達商管的整體持有成本下降，回報率、毛利率等實(shí)際上實(shí)現了回升。
數據顯示，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，萬(wàn)達商管的毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。
但也有人說(shuō)，此萬(wàn)達，非彼萬(wàn)達。
前者或許說(shuō)的是，珠海萬(wàn)達商管與此前的萬(wàn)達商業(yè)實(shí)控人同屬王健林；而后者說(shuō)的，或許是兩個(gè)上市平臺的資產(chǎn)包乃至估值的差異。
資產(chǎn)包方面，珠海萬(wàn)達商管是一個(gè)運營(yíng)管理服務(wù)公司，不持有重資產(chǎn)項目，而是通過(guò)輕資產(chǎn)運營(yíng)獲得收益。在輕資產(chǎn)模式下，該公司不需要投入資金進(jìn)行土地的購買(mǎi)或者零售商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，這種模式能夠大大降低企業(yè)的財務(wù)負擔，提高資金運營(yíng)的效率。
目前，市場(chǎng)上存在的輕資產(chǎn)模式主要包括租賃運營(yíng)（收益分成型）模式、租賃運營(yíng)（傳統型）模式、委托管理模式、管理輸出服務(wù)模式及品牌輸出服務(wù)模式五種。
租賃運營(yíng)（收益分成型）模式是指運營(yíng)商向業(yè)主租賃零售商業(yè)物業(yè)，然后出租給商戶(hù)，這種模式下運營(yíng)商的收入來(lái)源于與業(yè)主根據項目?jì)羰找娣殖?，而租賃運營(yíng)（傳統型）模式的收入則來(lái)自租金收入及物業(yè)管理費。
委托管理模式、管理輸出服務(wù)模式下，運營(yíng)商主要提供管理團隊及運營(yíng)人員，兩者的收入均來(lái)自運營(yíng)及管理費。品牌輸出服務(wù)主要向零售商業(yè)物業(yè)的業(yè)主授予品牌使用權，運營(yíng)商的收入主要包括品牌許可費。
對比來(lái)看，五種模式各有千秋，但租賃運營(yíng)（收益分成型）模式無(wú)最低保證租金、合約期限長(cháng)、業(yè)務(wù)營(yíng)運穩定，更具競爭力。
珠海萬(wàn)達商管的輕資產(chǎn)模式主要是租賃運營(yíng)（收益分成型）模式及委托管理模式。
其中，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，珠海萬(wàn)達商管來(lái)自委托管理模式的收入分別占總收入的87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。同期，珠海萬(wàn)達商管來(lái)自租賃運營(yíng)模式的收入分別占總收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。
從上市平臺融資和估值來(lái)看，此前，珠海萬(wàn)達商管的Pre-IPO融資當中，獲得了486億港元的融資，PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等均看好這家即將上市的輕資產(chǎn)商管公司。
有分析認為，多輪融資后，珠海萬(wàn)達商管的融資額將翻倍至60多億美元，若順利上市，將摘走華潤萬(wàn)象生活“募資王”的頭銜。
為何珠海萬(wàn)達商管能夠獲得資本市場(chǎng)的青睞？或許源于兩個(gè)方面的原因，其一，當下輕資產(chǎn)處于市場(chǎng)風(fēng)口；其二，有先來(lái)者華潤萬(wàn)象生活的市場(chǎng)估值等作為參考。
有數據統計，近年來(lái)，國內商業(yè)廣場(chǎng)的數量及總在管建筑面積不斷增長(cháng)。2015年至2020年，中國在管購物中心總數由13655家增加至20977家，復合年增長(cháng)率為9.0%。有關(guān)數字預期于2025年將達到28332家，2020年至2025年的復合年增長(cháng)率為6.2%。
中國購物中心呈指數式增長(cháng)，但運營(yíng)團隊以及中小企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力較差的當下，委托管理的輕資產(chǎn)模式存在龐大的需求量。
另一方面，在物管上市風(fēng)口的當下，寶龍商業(yè)、華潤萬(wàn)象生活等以商管為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)充當上市排頭兵，并獲得資本市場(chǎng)好評。
其中，寶龍商業(yè)上市估值以17-18倍PE推算，對標2019年的凈利潤為2.2至2.35億港元，市值大約應在40億港元左右，上市當日，該公司市值達到59.67億港元，截至2021年10月21日，該公司的市值121.03億港元。
而華潤萬(wàn)象生活彼時(shí)的上市估值預計在400億港元左右，截至2021年10月21日，其總市值達到989.46億港元。
有分析人士預計，對標目前的上市商管公司寶龍商業(yè)、華潤萬(wàn)象生活，珠海萬(wàn)達商管的市值或超4700億港元，保守的估值亦超過(guò)2000億港元。
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