01 土地成交規模延續低位運行 各城集中供地分化顯著(zhù)

截至4月27日，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地4月總成交建筑面積僅6537萬(wàn)平方米，同比降幅近六成，成交規模仍處于歷史地位水平。但是受到杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中土拍的影響，成交單價(jià)結構性上漲，平均樓板價(jià)增至4210元/平方米，環(huán)比漲幅突出，高達34%，同時(shí)也帶動(dòng)成交溢價(jià)率環(huán)比微增，較上月上漲了0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。

以本月完成首輪集中供地的6個(gè)二線(xiàn)城市來(lái)看，深圳、杭州、寧波熱度明顯更高，首輪成交平均溢價(jià)率均在5%以上，尤其是杭州，多達23宗地觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報價(jià)階段；而南京、天津等城市熱度卻較去年第三批次持續走低，其中天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍。

02 TOP10房企占據新增貨值54% 百強拿地銷(xiāo)售比提升至0.14

盡管集中供地逐漸進(jìn)入高峰，但房企投資積極性仍未大幅提升。

4月末新增貨值百強門(mén)檻達到26.7億元，環(huán)比漲幅較大，但同比依然下降52%；投資金額、建面百強門(mén)檻分別為8億和21.3萬(wàn)平方米，同比降幅分別為54%和35%。

5家房企年內新增貨值超過(guò)500億元，萬(wàn)科以797.7億元位列第一，本月萬(wàn)科在深圳競得寶安新安地塊貨值就超過(guò)百億，其次華潤、綠城、濱江和中海貨值也超過(guò)500億。

截止至4月末，百強新增貨值集中度有一定程度的下降，但仍處于高位：TOP10房企新增貨值占百強總貨值的54%，11-20強房企新增貨值集中度微漲5個(gè)百分點(diǎn)，達到18%，主要是濱江、建發(fā)在杭州、寧波積極拿地；后50強房企拿地僅占17%，未來(lái)可售貨值壓力較大。

百強房企1-4月整體拿地銷(xiāo)售比達到0.14，仍處于低位，但較上月末提升0.04，主要受到集中供地影響，尤其TOP20強房企的拿地銷(xiāo)售比在各梯隊中最高?？梢?jiàn)集中供地主要是頭部房企拿地的戰場(chǎng)，其他房企投資空間極小。

03 單月拿地金額環(huán)比增127% 但仍有三成TOP50房企未拿地

在多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開(kāi)啟之下，房企單月拿地金額略有回升。銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，但同比依舊下跌69%。整體來(lái)看，前四月，有超過(guò)三成TOP50房企未拿地，市場(chǎng)下行、資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著(zhù)部分城市土拍火熱而幅好轉。

從1-4月拿地金額靠前的企業(yè)來(lái)看：

拿地金額TO20中，超過(guò)半數是國企、央企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數民企。華潤、建發(fā)、中海等拿地金額均超過(guò)250億元。由此可見(jiàn)，當前規?；膰肫笕缛A潤、中海、保利、中交、建發(fā)等在核心城市拿地優(yōu)勢較大，尤其是部分集中供地城市”讓利“之下，優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比地塊補充可售貨值的同時(shí)，也優(yōu)化了企業(yè)土儲結構。民企中，受益于集中供地，一些區域深耕的房企表現較為突出。如濱江、大家等在杭州均收獲頗豐。其中濱江1-4月新增拿地金額233.8億元，同比增長(cháng)86%，拿地幾乎全部集中在杭州。

值得注意的是，在金額TOP10中，僅有3家企業(yè)拿地金額同比上漲，一定程度反應了當前土地市場(chǎng)低迷和企業(yè)拿地的謹慎性。即便是拿地金額TOP100中，仍是項目開(kāi)發(fā)商和地方平臺公司占多數，從去年下半年開(kāi)始的“托底”現象并未減少。

04 深圳、杭州土拍火熱 國央企+地方平臺拿地格局未變

第二季度首輪集中供地進(jìn)入了高峰期，4月就有7個(gè)城市完成了2022年的首輪集中供地，但各地熱度差異巨大：一線(xiàn)城市深圳8宗地塊全部以最高價(jià)出讓?zhuān)w溢價(jià)率達到15%，杭州也有接近半數地塊觸頂搖號，平均溢價(jià)率6.6%；但與杭州同日集中供地的天津則表現慘淡，29宗地塊只有5宗成交，流拍率高達83%。

而無(wú)論土拍市場(chǎng)是冷或者熱，大部分城市拿地格局并未出現變化，均以國企央企和地方平臺公司為主，民企拿地比例較低：土地市場(chǎng)火爆如深圳，除了萬(wàn)科、華潤兩大龍頭房企有所斬獲以外，其他拿地房企均為深業(yè)集團、深汕城投和坪山城投、人才安居等本地平臺公司；僅成交5宗地塊的天津，拿地房企有金茂和天津城投、武清城投等。

值得一提的是，杭州土拍中，民企表現相對積極：濱江、綠城、眾安、德信等多家房企均報名參拍了多宗土地，尤其是濱江在首輪供地中拿下了11幅地塊，拿地金額超過(guò)180億元，綠城也競得7宗地塊，總金額接近150億。也體現了此類(lèi)房企對于杭州市場(chǎng)前景的肯定，以及對區域深耕戰略的堅持。

05 政策暖風(fēng)頻吹 樓市回暖預期或將提升企業(yè)拿地意愿

4月末，中央政治局會(huì )議從多方面對未來(lái)的經(jīng)濟工作進(jìn)行了指導，其中房地產(chǎn)部分在堅持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展等要求。且有不少城市已經(jīng)從人才購房、公積金貸款、首付比例等多方面對樓市進(jìn)行了“松綁”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”依然可期。

在樓市回暖的預期下，預計土地市場(chǎng)也將有一定程度的回溫，但是不同城市的回溫速度將有很大差異，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷較為嚴重。對于有資金實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，當前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項目，逆市增加優(yōu)質(zhì)土儲對于企業(yè)未來(lái)發(fā)展有較大助益；而對于資金仍然偏緊的大部分民企來(lái)說(shuō)，還應該繼續尋求合適的合作機會(huì )。