觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
在規模競速方面，建業(yè)并非“焦慮型”選手，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的沖刺，他選擇了維持一定的速度，并不斷查漏與補缺，以備后續的發(fā)展。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “艱難的2020年終于過(guò)去了。雖然疫情尚存，但牛年的春意已至，大自然的暖意喚醒著(zhù)人們對新的一年種種的期待?！?/p>
《老胡文集》更新了。
今年2月初，建業(yè)地產(chǎn)在官網(wǎng)刊載了胡葆森的最新文章《擴大根據地服務(wù)大中原》，載滿(mǎn)了建業(yè)地產(chǎn)對過(guò)去的感慨與未來(lái)的憧憬。
過(guò)去一年，新冠疫情突如其來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)入“冰凍期”，開(kāi)工、推盤(pán)、銷(xiāo)售的節奏一下被打亂。但也是這一年，建業(yè)新生活成功登陸香港資本市場(chǎng)、中原建業(yè)遞交招股書(shū)、建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jì)繼續穩步提升。
3月31日晚間，建業(yè)地產(chǎn)公布2020年的業(yè)績(jì)數據，這算是一份穩健的成績(jì)單。
報告期內，該公司實(shí)現收益為433.04億元，較2019年增加40.8%；核心業(yè)務(wù)毛利為人民幣73.21億元，較2019年增加約7.0%；毛利率為19.9%。
在疫情沖擊與地產(chǎn)調控的雙重影響下，建業(yè)地產(chǎn)的成績(jì)依舊實(shí)現了穩中有增，整體來(lái)看，尚屬穩健。不過(guò)，在業(yè)績(jì)增長(cháng)之下，胡葆森顯然更看重企業(yè)的盈利能力、成本控制能力以及未來(lái)的發(fā)展潛力。
對于2021年，胡葆森提出要繼續鞏固過(guò)往成果、要走向大中原，服務(wù)大中原。
戰略鞏固期
2016年，建業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售剛剛突破200億元，而2019年，這家深耕河南的企業(yè)就跨入了千億的門(mén)檻，四年的復合增長(cháng)率達到了71.23%。
最新的數據顯示，2020年，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷(xiāo)售建筑面積1459.71萬(wàn)平方米，同比增加為1.8%；合同銷(xiāo)售總額1026.42億元，同比增加為1.5%。其中，重資產(chǎn)項目的銷(xiāo)售額為683.39億元；輕資產(chǎn)項目的銷(xiāo)售額為343.03億元，同比增加16.9%。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷(xiāo)售額占比分別達到25.83%、29.02%、33.42%，呈現逐年拉升的態(tài)勢。
有熟悉建業(yè)地產(chǎn)的資本人士告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，在4月1日上午召開(kāi)的業(yè)績(jì)投資者發(fā)布會(huì )當中提到，建業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)方面的探索已經(jīng)有五年時(shí)間了，輕資產(chǎn)主要還是為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的調整。在行業(yè)利潤下行的當下，很多中小型地產(chǎn)商在拿地之后，由于品牌美譽(yù)度不夠、操盤(pán)經(jīng)驗不夠，就容易遇到開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面的困難，而建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是以代建為主，進(jìn)行品牌輸出。
的確，依托輕資產(chǎn)，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jì)迅速增長(cháng)，但胡葆森坦言：“從200億的規?？缟狭?000億的臺階，這對我們來(lái)講是非常值得高興的一件事情，但是40年的企業(yè)管理經(jīng)驗告訴我，這種快速的增長(cháng)實(shí)際上也是一個(gè)超常規增長(cháng)速度?！?/p>
為了鞏固過(guò)往的成果，建業(yè)地產(chǎn)在2020年初就提到要把未來(lái)的2-3年稱(chēng)為“戰略鞏固期”，鞏固過(guò)去三年快速成長(cháng)的成果。
在“戰略鞏固期”當中，建業(yè)地產(chǎn)更看重的并非規模，而是要降低負債率、提高盈利能力、提高成本控制能力。因此，對于2021年的銷(xiāo)售目標方面，建業(yè)地產(chǎn)依舊選擇“以穩為主”。
投資者轉述稱(chēng)，新上任的首席執行官王俊表示，2021年公司的合約銷(xiāo)售目標是1200億元，其中重資產(chǎn)是800億元，輕資產(chǎn)是400億元?！拔覀冾A計未來(lái)三年每年保持15%的增長(cháng)，也希望到2023年的時(shí)候，河南省外的項目貢獻的合同銷(xiāo)售能占到總銷(xiāo)售額的30%左右?！?/p>
顯然，在規模競速方面，建業(yè)地產(chǎn)并非“焦慮型”選手，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的沖刺，他選擇了維持一定的速度，并不斷查漏與補缺，以備后續的發(fā)展。
此外，經(jīng)過(guò)一年的鞏固，建業(yè)地產(chǎn)在負債水平有所下降，盈利能力、成本控制能力等各方面亦有所提升。
負債水平方面，過(guò)去一年，建業(yè)地產(chǎn)的總有息負債313.04億元，同比下降0.6%；短期有息負債為152.58億元，而截至期末，該公司的現金結余為人民幣293.3億元，為短期負債的1.9倍。
截至期末，該公司的凈負債率為56.8%，較2019年末下降約7.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限現金短債比為1.48，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為85.5%，僅踩一條紅線(xiàn)。
融資方面，截至2020年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)未提取的授信額度為226億元，期末融資成本為7.1%。
大中原戰略
2019年是建業(yè)地產(chǎn)全國化擴張元年，這一年主席兼執行董事胡葆森首度公開(kāi)表示，建業(yè)地產(chǎn)以鄭州為原點(diǎn)，以300公里為半徑，以輕資產(chǎn)的模式不斷走出河南。
根據建業(yè)地產(chǎn)2020年度業(yè)績(jì)報告，該公司已通過(guò)輕資產(chǎn)模式將業(yè)務(wù)擴大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區，全年跟蹤省外意向項目62個(gè)，目前重點(diǎn)跟蹤項目14個(gè)。
新的一年，建業(yè)地產(chǎn)將其外拓的半徑繼續拉長(cháng)。
投資者轉述稱(chēng)，胡葆森在會(huì )上表示，將企業(yè)戰略根據地的半徑從300公里延長(cháng)至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。
在他看來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)自2004年就提出了“根植中原，造福百姓”的核心價(jià)值觀(guān)，如今提出服務(wù)大中原并非權宜之計，也不是心血來(lái)潮，而是累積了近20年的初心延續。
王俊也提到，建業(yè)地產(chǎn)為什么會(huì )走出河南？主要基于幾個(gè)標志性的事件，第一個(gè)是公司的總體銷(xiāo)售突破了千億，第二個(gè)是公司在河南省內104個(gè)縣、18個(gè)地級市實(shí)現了全覆蓋。
“我們要以戰略為原點(diǎn)，以能力為半徑，這時(shí)候我們的能力已經(jīng)完全覆蓋了河南省，這個(gè)能力確實(shí)是有溢出的，所以我們就會(huì )想要走出河南”，王俊強調。
資料顯示，河南省地處中國的中部，東接安徽、山東，北接河北、山西，西連陜西，南臨湖北，總面積16.7萬(wàn)平方千米。
按照胡葆森兩年前的設想，即管理半徑設置在300公里左右，實(shí)際上能夠完全覆蓋到河南最遠的縣市。如今其將半徑延長(cháng)至500公里，該公司可覆蓋的城市將擴展至包括河南在內的八個(gè)省，共83個(gè)地級市，將近300個(gè)縣級市。
這就意味著(zhù)，未來(lái)建業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規模、客群規模將在原本基礎上實(shí)現飛躍，從而為其后續的業(yè)績(jì)提升打下基礎。
土地是房企的生命線(xiàn)，在“大中原戰略”下，未來(lái)建業(yè)地產(chǎn)在拿地策略方面也將有所調整。
據悉，2020年，建業(yè)地產(chǎn)通過(guò)招拍掛和股權合作獲取土地約303萬(wàn)平方米，新增儲備建筑面積約918萬(wàn)平方米。截至2020年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5411萬(wàn)平方米，其中權益建筑面積約4029萬(wàn)平方米。
據上述投資者介紹，未來(lái)建業(yè)地產(chǎn)在拿地方面，首先還是要在河南省內保持競爭力，尤其在地級市場(chǎng)的拿地占比未來(lái)還是會(huì )比較高；其次，該公司也持續在大中原區域的城市進(jìn)行落地。
但該公司管理層也提到，“走出河南對我們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)全新的開(kāi)始，我覺(jué)得我們在剛開(kāi)始階段必須要非常謹慎，要小心地調研我們進(jìn)入的城市，充分地做好市場(chǎng)的研判，擇機進(jìn)入?！?/p>
此外，在土儲的類(lèi)型方面，建業(yè)地產(chǎn)68.5%的土地儲備為住宅地塊，8.2%為商業(yè)用地，而用于酒店或其他類(lèi)型的地塊分別為0.2%和23.1%。
建業(yè)地產(chǎn)管理層明確，未來(lái)三年在不動(dòng)產(chǎn)的投資，包括主題公園、商場(chǎng)、酒店等等，會(huì )比較謹慎，會(huì )嚴控這方面的投資。
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