作者：好貓

來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

作為第一家發(fā)布2020年年報的千億A股房企，招商蛇口罕見(jiàn)披露了表外負債：

未并表住宅地產(chǎn)項目有息負債288億元，其中公司提供擔保對應融資27.87億元；

并表住宅地產(chǎn)項目合作方股東投入凈額 303.08 億元，其中股權出資 338.54 億元；

參股未并表住宅地產(chǎn)項目合作方股東投入凈額 818.96 億元，其中股權出資 555.35 億元。

只有第二點(diǎn)能在招商蛇口的資產(chǎn)負債表中體現，并表項目合作方投入體現為“少數股東權益”，部分投入體現為“其他應付款”。

從2019年開(kāi)始，招商蛇口少數股東權益激增，2020年底已高達1520億元，占總權益的60%左右。

這個(gè)結果大部分來(lái)自于巨量土地產(chǎn)權落地，招商蛇口在深圳前海的土地與深圳市政府談判落定，雙方成立合資公司共同開(kāi)發(fā)。

未并表項目是“明股實(shí)債”高發(fā)區。

因此第一點(diǎn)和第三點(diǎn)應該結合起來(lái)看，未并表項目合作方股東股權出資555.35億元，招商蛇口出資對應資產(chǎn)負債表中“長(cháng)期股權投資”401.2億元。

表外項目有息負債288億元，招商蛇口擔保融資27.87億元，理論上這部分負債應該計入招商蛇口負債中。

由于招商蛇口沒(méi)有公布合作方為有息負債的擔保額，因此并不能準確計算招商蛇口所需承擔的表外有息負債。

整體來(lái)看表外項目，有息負債288億元，合作方股東投入凈額818.96億元，如果不考慮其中部分股東投入為有息負債，那招商蛇口參與的表外項目總資產(chǎn)將超過(guò)千億。

這其中財務(wù)騰挪的空間巨大。

去年8月開(kāi)始，監管部門(mén)開(kāi)始對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“三道紅線(xiàn)”負債管理的試點(diǎn)，最開(kāi)始為12家房企，后來(lái)逐漸擴圍到前20強房企，以及部分前20強至前30強房企。

根據監管要求，招商蛇口公布了截至2020年底的“三道紅線(xiàn)”指標：

剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率58.84%；凈負債率28.81%；現金短債比1.23。

從2017年開(kāi)始，招商蛇口憑借深圳房?jì)r(jià)暴漲、出售項目、以及永續債、少數股東權益增長(cháng)，將凈負債率從60%降至目前水平。

2020年上半年，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入243.2億元，歸屬于上市公司股東凈利潤僅9.1億元，同比暴跌81.35%。

到年底時(shí)能夠扭轉乾坤，依賴(lài)于深圳。

上半年的時(shí)候，招商蛇口來(lái)自深圳區域的營(yíng)業(yè)收入占總收入比例為15.49%，到了年底，來(lái)自深圳區域的營(yíng)業(yè)收入占比已上升至21.56%。

同時(shí)還要考慮到，深圳區域的業(yè)務(wù)毛利率高達37.42%，接近第二名毛利率的兩倍，是最低毛利率地區的四倍。

招商蛇口在深圳區域實(shí)現了152億元的毛利潤，而整個(gè)招商蛇口的銷(xiāo)售、財務(wù)、管理費用總計約72億元，歸屬于上市公司的扣非經(jīng)常性損益凈利潤僅為90.8億元。

一句話(huà)解釋?zhuān)钲谝粋€(gè)城市，養活了號稱(chēng)布局了70多個(gè)城市的招商蛇口。

小股東持有招商蛇口的僅存念想，是其超過(guò)40%的分紅率，招商局集團持有招商蛇口約63%的股份。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 房企年報開(kāi)始披露表外負債