作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年最后一天，中海集團董事長(cháng)、總經(jīng)理顏建國發(fā)表了題為《致敬不確定世界中確定的力量》的新年致辭，肯定了中海在過(guò)去一年的工作，各項經(jīng)營(yíng)指標實(shí)現逆市“較快發(fā)展”，并創(chuàng )下歷史新高。

從最核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)看，2020年全年中海系列公司累計合約物業(yè)銷(xiāo)售金額為人民幣3607.23億元，同比增加12.5%。按中海制定的“十三五”達到4000億港元（折合約3335億元）的規模指引計，已經(jīng)超額完成目標。

投資層面，自2017年起中海拿地支出驟然增加，2020年新增權益投資預算更是高達1400億元，較2019年實(shí)際權益投資額增加23.5%；截至12月累計使用1318.4億元，實(shí)際并未達到上限。

即便如此，中海2020年累計新增拿地64宗，新增樓面面積1348.7萬(wàn)平方米，實(shí)際權益面積1327.9萬(wàn)平方米，依然是頭部房企中拿地最積極的企業(yè)之一。尤其在四季度，中海在昆明、香港、珠海、廣州、深圳等城市頻頻落子，多為高價(jià)地塊。

大舉拿地背后，是中海希冀規模及利潤總額能夠穩定增長(cháng)。尤其面對著(zhù)存量時(shí)代的到來(lái)，管理層仍提出在規模上“盡快進(jìn)入行業(yè)前五”的新目標，這反過(guò)來(lái)對土儲規模及質(zhì)量提出了高要求。

根據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單，中海排在第六，但較第五名保利發(fā)展相差了大約1359億元。

但拿地方式及開(kāi)工面積方面，中海不可避免被投資者認為偏保守，如何在變化的市場(chǎng)中保持質(zhì)效平衡，并尋求未來(lái)可持續發(fā)展路徑，該公司同樣要給出答案。

顏建國在新年致辭中提及，新的一年仍將面對種種不確定，而確定的力量來(lái)自“持續奮斗”。

顏建國是2016年底回歸中海，正值“十三五”的起步之年。某種程度上，中海在“十三五”規劃期間所取得的發(fā)展，幾乎就是這位新掌門(mén)人遞交的成績(jì)單。

這期間中海對銷(xiāo)售規模的重視程度愈來(lái)愈高，呼應了顏建國曾經(jīng)在業(yè)績(jì)會(huì )上所說(shuō)的：在傳承的基礎上，中海很多東西“必須要改變”。

早在2017年年報中，中國海外發(fā)展便提及一系列主要管理措施的調整，包括修訂2017-2020年戰略規劃，確定了聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)，加快發(fā)展，至2020年實(shí)現銷(xiāo)售規模超過(guò)4000億港元的目標。

同時(shí)組織架構優(yōu)化，調整戰略管控部為運營(yíng)管理部，負責項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)全流程管控；實(shí)施項目制管理，實(shí)施全景計劃、供銷(xiāo)存等數字化管理系統；加強成本管控，進(jìn)一步優(yōu)化建安費用，控制行銷(xiāo)費用、行政費用；確定了以教育、養老、物流等為重點(diǎn)的創(chuàng )新業(yè)務(wù)等。

追求銷(xiāo)售規模最直觀(guān)的變化體現在投資層面，據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，2017-2020年，中海累計新增獲取了256宗土地，對應總建筑面積5999.7萬(wàn)平方米；土地權益地價(jià)約為4316.53億元，相當于每年的拿地平均支出約1079億元，這在行業(yè)內屬于前列的水平。

其中，2017年中海累計新增拿地76宗，耗資951.16億元，新增樓面面積1741萬(wàn)平方米，超過(guò)此前兩年公開(kāi)拿地總和；2018-2019年分別新增拿地63宗、53宗，權益地價(jià)分別達1084.4億港元、1133.6億元。

2020年3月的年度業(yè)績(jì)會(huì )上，中海披露年內權益拿地預算為1400億元，同比增長(cháng)23%。顏建國對此表示，一二線(xiàn)城市的安全邊際更高，抗風(fēng)險能力會(huì )更強，中海會(huì )堅持此前的拿地策略。

這也與中海在“十三五”規劃期間的戰略相符，該公司曾表示要繼續在一二線(xiàn)城市“積極吸納土地”，持續實(shí)現“有質(zhì)量的業(yè)績(jì)增長(cháng)”。

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具體到月度投資上，受新冠肺炎疫情影響，中海的拿地節奏出現較大變化，上下半年新增土地宗數分別為21宗、43宗，權益總價(jià)分別為523億元、795.4億元，其中1-4月份僅在上海、北京、長(cháng)沙、沈陽(yáng)獲取7宗地。

進(jìn)入二三季度，受?chē)鴥攘鲃?dòng)性提高，利息下降等利好驅動(dòng)，房地產(chǎn)出現過(guò)熱的征兆，土地溢價(jià)率也開(kāi)始走高。這也是中海新增投資最多的時(shí)期，6月該公司單月權益投資額182.8億元，創(chuàng )年內新高，其中包括144.2億元競得武漢歸元片二期2宗地塊；至8月21日累計新增權益投資已達781億元，占全年預算的56%。

值得注意的是，8月底“三條紅線(xiàn)”的出臺釋放了融資明確收緊的信號，房企拿地有所收縮，土地市場(chǎng)熱度出現一定下降。不過(guò)，融資限制對“綠檔”的中海似乎未造成實(shí)質(zhì)影響，該公司甚至在部分熱點(diǎn)城市有高溢價(jià)拿地的動(dòng)作。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中海9月25日以28.56億元拿下東莞石碣鎮項目，可售樓面價(jià)25854元/平方米，刷新松山湖地價(jià)紀錄；10月23日以44.34億元奪得廣州海珠區項目，樓面價(jià)38609元/平方米刷新南洲板塊紀錄；11月25日，珠海十字門(mén)CBD地塊入市，同樣被中海以104.76億元競得，總價(jià)創(chuàng )土拍新高。

截止到12月底，中海累計已在27個(gè)一二線(xiàn)及周邊熱點(diǎn)城市獲取64宗地，對應總建筑面積1348.7萬(wàn)平方米，應占建面1327.9萬(wàn)平方米，應付土地出讓金1318.4億元；按1400億元投資目標計，僅完成94%。

其中，一線(xiàn)城市累計獲得12個(gè)項目，對應權益投資額406.22億元，土地權益比例也從2017年的52.67%升至91%，獨立開(kāi)發(fā)的勢頭已彰顯無(wú)疑。

這與2020年一線(xiàn)城市土地供應量增加不無(wú)關(guān)系，包括中海、招商蛇口、華潤置地等房企均加大投資占比，中海則是投資額最高的企業(yè)之一。

在大本營(yíng)深圳，中海也罕見(jiàn)地取得突破，共計補充2宗土地，包括11月力退14家房企，以最高限價(jià)30.85億元競得的龍華民治宅地。

此外，中海也首次進(jìn)入多個(gè)城市的新區域，包括惠州仲愷、哈爾濱香坊、沈陽(yáng)蘇家屯、沈陽(yáng)大東、濟南槐蔭和天橋等，業(yè)務(wù)觸角進(jìn)一步擴大。

按照中海的規劃，買(mǎi)地底線(xiàn)是新增貨值要超過(guò)當期銷(xiāo)售額，并通過(guò)三年滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現規模增長(cháng)。

由于中海未披露每年新增貨值，僅以面積粗略對比，中海系列公司（含中海宏洋）于2017-2019年及2020年上半年期間，除了2019年，已售面積與新增土儲的比值均小于1。

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開(kāi)工方面，中海的開(kāi)工量亦逐漸加大，項目發(fā)展進(jìn)度主要是為了增加次年的可售及可結利規模。

2017-2019年，該公司（不含中海宏洋）新開(kāi)工面積同比增幅分別為183.2%、21.5%、-9%；2020年上半年新開(kāi)工821萬(wàn)平方米，對應貨值同比增長(cháng)約30%，全年計劃新開(kāi)工2400萬(wàn)平方米。

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在可售貨值保障下，中海過(guò)去幾年銷(xiāo)售額實(shí)現快速增長(cháng)。2017-2019年間，中海系列公司（含中海宏洋）分別實(shí)現合約銷(xiāo)售額2321億港元、3012億港元、3771.7億港元，同比增幅10.21%、29.77%、25.22%，復合增速27.5%。

2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，中海管理層對過(guò)往的增長(cháng)表示肯定，并強調2018年及2019年公司的銷(xiāo)售增速在前十房企中屬于“數一數二”水平。管理層進(jìn)而表示，未來(lái)公司基本上會(huì )延續該增速，“在存量時(shí)代我們希望銷(xiāo)售規模盡快進(jìn)入前五”。

根據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的全口徑銷(xiāo)售榜單，2018年、2019年中海銷(xiāo)售排名均為第七名。2020年改用人民幣口徑，全年累計銷(xiāo)售3607.23億元，同比增加12.5%，在榜單上排行第六名；但與第五名保利相比，中海仍相差大約1359億元，要進(jìn)入前五有較大難度。

其中，華東地區成為中海增長(cháng)最迅猛的區域，銷(xiāo)售占比由2017年的9.13%提高至2020年的16.61%，2020年該公司在上海的流量銷(xiāo)售也位居全市前二。

需要指出的是，華東地區一直是中海內地土地儲備占比最低區域。以2019年及2020年上半年為例，華東土儲分別為579萬(wàn)平方米、558.4萬(wàn)平方米，其余地區土儲均在千萬(wàn)平以上。2020年3月的上?！皣鷺耸录?，某種程度上也反映了其急于擴張的心理。

積極的拿地投資策略下，截至2020年上半年，中海系列公司（含中海宏洋）總土地儲備9006萬(wàn)平方米，較年初增加83萬(wàn)平方米，對應貨值達到1.3萬(wàn)億元；按2020年全年銷(xiāo)售金額計，可滿(mǎn)足未來(lái)三到四年發(fā)展。

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從土儲結構看，一二線(xiàn)依然是中海重點(diǎn)布局的區域，2020年上半年占比約70.8%，但較顏建國上任首年已下降6.3個(gè)點(diǎn)。這主要由于三四線(xiàn)城市投資比例逐年擴大，由2017年的23%提高至29.2%。

由于集團體系下的分工需要，相對低能級的城市主要由中海宏洋負責。過(guò)去四年間，中海宏洋銷(xiāo)售額從370.68億港元增長(cháng)至人民幣647.09億元，2020年為中海系列公司貢獻了18%的銷(xiāo)售額?？紤]到中海宏洋土儲占比達三成，未來(lái)這一平臺的貢獻或有望繼續提高。

而中海過(guò)往給外界的印象是集中于公開(kāi)市場(chǎng)拿地，一二線(xiàn)土地競爭激烈容易拉高成本，這也形成了一定的挑戰。

一般來(lái)說(shuō)，業(yè)界公認的成本標準是樓面地價(jià)不超過(guò)當期房?jì)r(jià)1/3。而在實(shí)際操作層面，受地價(jià)走高影響，包括萬(wàn)科、中海在內的房企，拿地成本多占銷(xiāo)售均價(jià)40%以上。

2020年上半年，中海新增土儲樓面地價(jià)8089.87元/平方米，較2019年降6.6個(gè)點(diǎn)，但仍占銷(xiāo)售均價(jià)的43%。

數據來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數整理（新增土儲成本包含中海宏洋，單位按當前利率折算為人民幣）

與萬(wàn)科等房企不同的是，中海在拿地過(guò)程中使用的合作杠桿比例極低，近幾年來(lái)總土地儲備權益比例基本維持在81%-82%左右。

這意味著(zhù)，中海盡管可以保持品牌及管理的統一性，經(jīng)營(yíng)具有較高可控性，但投入的資金量較大，承擔的風(fēng)險同樣很高。 

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中國海外發(fā)展的境內主要平臺中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中海企業(yè)發(fā)展），在2021年1月的一份報告中也提及，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，主要為自主開(kāi)發(fā)及少量聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的合作方主要包括擁有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗大中型房企，或者項目所在當地城投公司。

從存貨轉換周期看，中海過(guò)去幾年周轉速度總體仍較低，至2020年上半年存貨轉換周期達到1241天。

有分析指，或許與中海有貨值屬于現房銷(xiāo)售有關(guān)，這種策略對周轉速度有一定影響。

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近年來(lái)，主流房企更多尋求通過(guò)非公開(kāi)或協(xié)議方式獲取土地資源，諸如城市更新、TOD、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)等，這方面中海較少披露。

2020年3月業(yè)績(jì)會(huì )上，中國海外發(fā)展新總裁張智超回應投資者提問(wèn)時(shí)也解釋?zhuān)?019年公司成立了投資拓展及產(chǎn)業(yè)合作部，采取多種渠道進(jìn)行土地獲取。

他進(jìn)而提及，2019年公司權益地價(jià)里，非公開(kāi)市場(chǎng)獲取部分大約僅占15%，有些非公開(kāi)項目可能在運營(yíng)效率、年化收益甚至回報率方面“并不一定很理想”。

至8月中期業(yè)績(jì)會(huì )，中海管理層的口風(fēng)才稍稍放松，表示截止8月完成全年權益投資額的55%，其中35%地塊數量來(lái)自非公市場(chǎng)，按金額分則有45%。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，2020年中海嘗試通過(guò)多渠道獲取大型項目，其中包括投資590億元開(kāi)發(fā)建設上海黃浦區城市更新項目，通過(guò)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)打造武漢漢陽(yáng)區137.6萬(wàn)平方米城市綜合體；以及在長(cháng)沙打造54.9萬(wàn)平方米的梅溪湖項目，在太原落地99.5萬(wàn)平方米綜改區項目等。

非公市場(chǎng)投資比重增加，或許也是中海2020年拿地成本有所下降的重要原因之一。而項目進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段后，中海成本控制優(yōu)勢才真正發(fā)揮出來(lái)。

據了解，中海開(kāi)發(fā)的項目產(chǎn)品配置“合理準確”，每個(gè)項目均有策劃管理委員會(huì )嚴格審議成本控制水平，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)監督管控，確保成本控制在合理水平。

而且早在2017年，中海便提及強化成本領(lǐng)先優(yōu)勢的措施包括加強施工工藝、產(chǎn)品設計標準化，擴大集中采購物料的品類(lèi)與采購規模；加強行銷(xiāo)費用、管理費用、財務(wù)費用等各項支出的管控，提升費效比等。

數據也顯示，中國海外發(fā)展過(guò)去幾年分銷(xiāo)費用與行政費用占收入比重呈現初步降低趨勢，從2016年的3.99%降至2020年上半年的3.00%，保持行業(yè)最低水平之一；融資成本為4.01%，同樣保持在行業(yè)最低區間。

在中海的發(fā)展理念中，財務(wù)管理需要有強健的財務(wù)狀況，適度借貸，但主要資金來(lái)源應來(lái)自銷(xiāo)售。一方面，通過(guò)銷(xiāo)售資金回流，保障銀行和其它借貸的還款和土地費用、建安費用、稅費、分銷(xiāo)、行政和財務(wù)費用。

2020上半年，中海系列公司（含中海宏洋）合約銷(xiāo)售1720.1億元，銷(xiāo)售回款增8.5%至1445.3億元，回款率84.0%；其中中國海外發(fā)展銷(xiāo)售回款927.9億元，當期資本支出（土地費用、建安開(kāi)支）為746.5億元，稅費及“三費”則共計240.9億元。

另一方面，要保持規模和利潤增長(cháng)，除了加快項目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售以加速資金流轉，也需要繼續透過(guò)每年新增凈融資以支持業(yè)務(wù)的持續發(fā)展。

2020年上半年，中國海外發(fā)展債務(wù)資金流入319.1億元，歸還到期債務(wù)164.5億元。

在現金流管理下，盡管中海積極拿地，但仍保留了較為充裕的現金為來(lái)年投資做準備。2020年上半年，中國海外發(fā)展在手現金1113.8億元，較2019年底增加159.3億元；同時(shí)凈借貸比率32.95%，較2019年底下降0.73個(gè)點(diǎn)。

同時(shí)，按照“三條紅線(xiàn)”標準，截至2020年上半年中海剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為57.8%，凈負債比率32.95%，現金短債比約為3倍。

早在2018年，顏建國領(lǐng)導的中海地產(chǎn)便訂立了“成為卓越的國際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)集團”的企業(yè)愿景。具體內涵則是，在加速發(fā)展“住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)群”主業(yè)的同時(shí)，以“城市運營(yíng)產(chǎn)業(yè)群”、“創(chuàng )意設計及現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群”為升級戰略方向。

這種邏輯和萬(wàn)科等房企類(lèi)似，均旨在鞏固提升住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)，并在此基礎上尋求業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。

由于土地競爭及住宅限價(jià)等多重限制，房地產(chǎn)銷(xiāo)售已逐漸面臨天花頂，中海同樣意識到過(guò)往凈利潤增幅20%的情況難以持續，轉而強調凈利潤總額持續增長(cháng)，維持“利潤王”地位。

2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，中國海外發(fā)展管理層對投資者表示，“十四五”戰略規劃里，公司核心目標仍是利潤總額持續增長(cháng)，對于規模則“沒(méi)有指引”。

但管理層亦表示，存量市場(chǎng)里要做到利潤總額持續增長(cháng)，規模必須得有“比較大的提高”。因此并不難理解中海對于拿地的進(jìn)取行為，實(shí)際上也是由凈利潤目標反推銷(xiāo)售規模，進(jìn)而反推投資規模的必然結果。

數據顯示，2020年上半年，中國海外發(fā)展實(shí)現股東應占溢利205.27億元，凈利率23.2%，繼續維持行業(yè)領(lǐng)先水平。顏建國回歸四年多時(shí)間，中國海外發(fā)展凈利率一直在23%以上。

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在住宅產(chǎn)業(yè)群以外，中海對于其它兩大戰略產(chǎn)業(yè)群同樣有所布局。城市運營(yíng)產(chǎn)業(yè)群主要涉及寫(xiě)字樓、購物中心、星級酒店、城市更新、地鐵上蓋、物流產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)等，其中占比較大的仍是商業(yè)地產(chǎn)。

顏建國曾對外公布中海商業(yè)地產(chǎn)的目標：至2020年商業(yè)物業(yè)總收入突破50億港元，2023年實(shí)現年收入100億港元。

2019年，中國海外發(fā)展商業(yè)物業(yè)收入為人民幣41.6億元，2020年上半年則為20.3億元，同比增長(cháng)1.1%；截至上半年，在手運營(yíng)項目73個(gè)，開(kāi)發(fā)建設項目76個(gè)。

中國海外發(fā)展管理層在2020年中期也表態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)轉型是公司“堅定不移的目標”，一方面快速推進(jìn)經(jīng)營(yíng)規模，另一方面則通過(guò)部分項目退出置換其它項目，實(shí)現優(yōu)化資產(chǎn)配置，如出售成都中海國際中心H座寫(xiě)字樓，并收購佛山怡豐城。

商業(yè)地產(chǎn)以外，中海對于其它業(yè)務(wù)諸如長(cháng)租、養老、物流、教育等，多處于培育階段。

顏建國曾表態(tài)加大長(cháng)租公寓方面投資，保證未來(lái)每年3000-5000間公寓增長(cháng)；管理層亦提及，商業(yè)未來(lái)的投入按每年8%計并做趨勢性調整，保證有10%投入到長(cháng)租、酒店等其它業(yè)務(wù)。

按中海此前披露，長(cháng)租公寓已布局10座城市，但并未提及總房源數量。

資料也顯示，中海在天津濱海新區運營(yíng)管理50多萬(wàn)平方米的中海物流科技園，2020年9月還聯(lián)合中城新產(chǎn)業(yè)探索總部基地、產(chǎn)業(yè)園區、物流園區、科技小鎮等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的合作。此外，還新設立供應鏈管理公司，以及科技公司等。

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中海物業(yè)作為創(chuàng )意設計及現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群的其中一部分，同樣存在發(fā)展緩慢的情況。

2015-2019年，中海物業(yè)管理面積復合增長(cháng)率約16%，外拓面積占比較小。2020年上半年管理面積為1.575億平方米，同比增10.2%，期內盈利升12%，低于投行預期。

從業(yè)績(jì)貢獻看，中國海外發(fā)展2020年中期錄得其它業(yè)務(wù)收入3.6億元，同比減少0.2億元，占同期總營(yíng)收的0.4%；其中有1.1億元來(lái)自酒店和其它商業(yè)物業(yè)。

無(wú)論如何，擁抱變化尋找新增長(cháng)點(diǎn)，已成為中海未來(lái)必經(jīng)之路。各業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動(dòng)，也成為發(fā)展計劃的一部分。

2020年10月投標深圳南山智慧城市建設和運營(yíng)總部項目的方案顯示，中國海外發(fā)展子公司中海企業(yè)發(fā)展，連同一二級子公司共7家公司2019年在深圳形成營(yíng)收22.61億元，形成深圳市地方財力2.35億元，承諾2020-2024年在深圳營(yíng)收450億元，形成地方財力15億元。

對此，中海企業(yè)發(fā)展闡述的五年可行性是，一是打造供應鏈集采平臺，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入220億元，貢獻地方財力約3.63億元；二是構建智慧城市建設和運營(yíng)全鏈條金融服務(wù)生態(tài)圈，金融服務(wù)實(shí)現營(yíng)收134億元，貢獻地方財力8.1億元；三是賦能智慧城市建設，實(shí)現營(yíng)收13億元，貢獻地方財力約3800萬(wàn)元。

該公司還提及，旗下三大新型實(shí)體產(chǎn)業(yè)加上現有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的83億元營(yíng)收和3億元地方財力，預計未來(lái)可實(shí)現上述承諾目標。

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原標題： 細細的紅線(xiàn)|中海土地收割