觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
華僑城A（000069，SZ)2021上半年營(yíng)收穩健增長(cháng)。低成本的資金優(yōu)勢、綜合的資源能力以及專(zhuān)業(yè)化的運營(yíng)能力，構建成華僑城A的護城河，成為其應對周期壓力的超強韌性。
在過(guò)去的一年多時(shí)間，隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”、“房貸集中管理”、“土地兩集中”等各種政策出臺，也隨著(zhù)疫情突然來(lái)襲，愈發(fā)不確定的商業(yè)環(huán)境為企業(yè)帶來(lái)極大的生存壓力。
其中，房地產(chǎn)行業(yè)受調控影響，雖然銷(xiāo)售規模依舊保持增長(cháng)，但是毛利率普遍在下滑。而文旅產(chǎn)業(yè)受到疫情常態(tài)化的影響，遠沒(méi)有恢復到正常水平。
不過(guò)，有這么一部分企業(yè)，在危機面前不僅能夠從容應對，甚至還能在危機中發(fā)現機會(huì )，并從中收益。背后的原因是它們搭建了獨有的經(jīng)營(yíng)系統，讓其擁有抵御不確定性的能力，在突發(fā)危機面前不會(huì )顯得不堪一擊。
這是具備“反脆弱性”的企業(yè)，它們具備了應對混亂和壓力的超強韌性。華僑城A就是這樣一家企業(yè)，不管是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是在文旅產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，其都通過(guò)不俗的業(yè)績(jì)，向外界傳達強烈的信心。
在2021年上半年，華僑城A通過(guò)自身成片綜合開(kāi)發(fā)的獨特優(yōu)勢，在市場(chǎng)環(huán)境整體承壓的情況下交出了亮眼的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。
根據8月25日晚間公告，華僑城A于上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入230.14億元，同比增長(cháng)34.41%；實(shí)現凈利潤23.66億元，同比增長(cháng)15.09%。其中旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現收入189.22億元，同比增長(cháng)89.93%；公司旗下26家景區、25家酒店、6家開(kāi)放式旅游區等共接待游客2848.2萬(wàn)人次，已恢復至2019年同期的160%。
而實(shí)現這一成績(jì)的核心因素，也是時(shí)代變換的大背景下，華僑城A的模式有別于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獨特的優(yōu)勢所在。它體現了華僑城A在規模發(fā)展的過(guò)程中，面對不管政策，疫情等不定因素的抗風(fēng)險能力。
隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”、“房貸集中管理”等一系列政策出臺，對于房企們而言，最大的風(fēng)險就是資金風(fēng)險。擁有健康的財務(wù)狀況，就擁有最大的抗風(fēng)險能力，從而在政策高壓下獲得最大的自由度。
據了解，在2020年8月，央行、住建部會(huì )同相關(guān)部門(mén)共同推出了“三道紅線(xiàn)”的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。龍頭企業(yè)將該政策點(diǎn)評為：“三道紅線(xiàn)”的出臺再次改寫(xiě)了行業(yè)規則，影響不亞于當年的土地招拍掛制度。
可以看到的現象是，不少高杠桿企業(yè)在政策出臺后，加速資產(chǎn)出售、加快銷(xiāo)售節奏并且縮減了拿地力度。在已經(jīng)過(guò)去的2020年，在不少房企財務(wù)報表中，降檔成為了主旋律。
這無(wú)疑會(huì )失去不少發(fā)展的機會(huì )。但有一批企業(yè)，在“三道紅線(xiàn)”出臺前，便始終保持經(jīng)營(yíng)的穩健，在財務(wù)上保持著(zhù)安全邊界，這也讓它們在政策出臺后擁有了最大的自由度。
華僑城A正是“綠檔”企業(yè)的一員。在2020年末，其剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為56.43%、凈負債率為73.35%，現金短債比超2倍。而最新的2021年半年報數據顯示，期內該公司持續加強財務(wù)風(fēng)險管控力度，截至期末有息負債總額1380.66億元，較年初減少33.92億元，“三條紅線(xiàn)”穩中趨好，持續保持“綠檔”水平。
良好的財務(wù)狀況，為華僑城A帶來(lái)最直觀(guān)的就是融資優(yōu)勢。
僅以華僑城A作為發(fā)債主體的融資舉例，今年4月其發(fā)行2021年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第三期）。其中，品種一發(fā)行規模為2.6億元，最終票面利率為3.55%；品種二發(fā)行規模為15億元，最終票面利率為3.95%，最終實(shí)際發(fā)行數量為17.6億元。
與之相對比的是，據觀(guān)點(diǎn)指數統計，上半年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行387只信用債，發(fā)行總額達3695.33億元，票面利率區間為2.54%-9.00%，平均利率為4.62%，中位數為4.25%。
換言之，華僑城A的融資成本極具競爭優(yōu)勢，在行業(yè)內處于領(lǐng)先水平。更低的融資利率將為利潤提供重要保障，而充足的資金也是企業(yè)規模發(fā)展的基礎。
2021年上半年，華僑城A首進(jìn)蘇州，以85億元一舉斬獲姑蘇區兩宗宅地和相城區一宗商住地。姑蘇區位于蘇州城市中心，擁有成熟的城市配套，板塊價(jià)值極高。姑蘇區兩宗宅地分別位于虎丘街道和滄浪街道，均處于姑蘇區內環(huán)的核心位置。
值得一提的是，在5月末的蘇州首次集中供地，華僑城A是當日最大的贏(yíng)家。當日最終成交總價(jià)為192.8億元，華僑城就幾乎占據了一半。
而憑借著(zhù)資金的優(yōu)勢，華僑城A僅上半年便在濟寧、鄭州、西安、肇慶、南京、寧波、蘇州、合肥等地，用資約208.06億元，奪得315.09萬(wàn)平方米的土地儲備，為后續發(fā)展儲備資源。
僅上述蘇州地塊，華僑城A表示，在長(cháng)三角一體化的背景下，華東事業(yè)部“多點(diǎn)發(fā)力、一城多點(diǎn)”的布局逐步落地，讓公司從對話(huà)無(wú)錫轉變?yōu)閷υ?huà)蘇南。從運河灣起步，以城市為根本，以文化為導向，以生態(tài)為優(yōu)先，華東事業(yè)部正向著(zhù)打造蘇南華僑城式生活方式的目標加速邁進(jìn)。
2018年至今，華僑城A在華東地區重點(diǎn)聚焦蘇南區域，在無(wú)錫的運河灣區，打造了灣區生態(tài)人居標桿作品“運河灣”；在無(wú)錫高新區，以合作模式，共同譜寫(xiě)了江南新中式詩(shī)意人居“和璽”篇章；在國家鄉村振興戰略下，以常熟沙家浜為藍本，繪就了新型城鎮化的示范作品“沙家浜時(shí)光小鎮”；在大運河文化帶國家戰略下，創(chuàng )想實(shí)踐“運河匯”文商旅項目，矢志創(chuàng )造無(wú)錫城市文化會(huì )客廳。
華東事業(yè)部的表現成為了華僑城A的縮影，即在“文化+旅游+城鎮化”的創(chuàng )新發(fā)展模式下，持續深耕城鎮化及文旅業(yè)務(wù)，在夯實(shí)主業(yè)基礎上，積極探尋以主業(yè)為基礎的新業(yè)務(wù)拓展，從而調整利潤貢獻來(lái)源，實(shí)現多元化發(fā)展。
華僑城A以文化為核心，提升旅游價(jià)值和影響力，打造高價(jià)值旅游產(chǎn)品項目，進(jìn)而提升城鎮化價(jià)值；而城鎮化能夠帶來(lái)區域的人口和產(chǎn)業(yè)集聚，反哺文旅業(yè)務(wù)，三大板塊相輔相成，協(xié)同發(fā)展。
反映在銷(xiāo)售層面，除了不斷獲取的資源，客戶(hù)對產(chǎn)品的認同也讓華僑城A經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)不斷向好。在2021年1-7月份，華僑城A便累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積
253.20萬(wàn)平方米，較上年同期增長(cháng)34%；合同銷(xiāo)售金額498.53億元，較上年同期增長(cháng)12%。
值得注意的是，華僑城A的旅游綜合業(yè)務(wù)收入依舊在穩步提升。上半年公司旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現收入189.22億元，同比增長(cháng)89.93%，持續快速增長(cháng)背后既有市場(chǎng)穩步回升的因素，也離不開(kāi)華僑城A在文旅項目上長(cháng)期深耕的經(jīng)驗和優(yōu)勢。
根據中國旅游研究院（文化和旅游部數據中心）數據，春節假期，全國國內旅游人數和收入分別恢復至疫前同期的75.3%和58.6%，清明分別恢復至疫前同期的94.5%和56.7%，五一勞動(dòng)節分別恢復至疫前同期的103.2%和77.0%，節假日國內旅游人數已恢復至疫前同期水平，收入已恢復至疫前同期八成左右。同時(shí)，預計上半年國內旅游人次和旅游收入將分別達到23.55億人次和1.95萬(wàn)億元，分別恢復至2019年同期的77%和70%。
疫情防控常態(tài)化條件下，國內旅游市場(chǎng)穩步回升。但無(wú)需贅言，疫情確實(shí)對旅游市場(chǎng)造成了不小沖擊。在這樣的大背景下，華僑城A通過(guò)自身在旅游產(chǎn)品的多樣性，高品質(zhì)，規模優(yōu)勢等，實(shí)現經(jīng)營(yíng)的快速恢復。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，6月19日，以“繽紛歡樂(lè )游，就來(lái)華僑城”為主題的2021華僑城文化旅游節正式啟幕，超百項主題活動(dòng)和文化旅游產(chǎn)品搭建起繽紛的文旅“廊道”，將以高品質(zhì)、多元化的文旅體驗陪伴國民從盛夏走過(guò)金秋。
僅華僑城A，在7月份旗下深圳歡樂(lè )谷以“8大狂歡，激活盛夏”為主題舉行2021盛夏狂歡季活動(dòng)。緊隨而來(lái)的8月，深圳歡樂(lè )谷持續以飆水狂歡、樂(lè )游狂歡、夜游狂歡、美食狂歡為活動(dòng)亮點(diǎn)打造 2021盛夏狂歡季活動(dòng)；北京歡樂(lè )谷第七屆水槍泡泡節清涼持續在線(xiàn)，并于七夕與京東旅行合作，美妝品牌聯(lián)袂入駐；成都歡樂(lè )谷清涼水世界繼續燃炸夏日，且七夕將推出雙人套票，打造浪漫情人節，中國醫師節推出醫護免費家屬半價(jià)活動(dòng)；上海歡樂(lè )谷持續打造EV電音節主題活動(dòng)及水公園潑水電音派對……
實(shí)際上，幾乎每個(gè)月，華僑城A旗下各項目都有舉辦應節活動(dòng)，在疫情穩定之后快速應對，通過(guò)多年的實(shí)際經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗，于適當的時(shí)間推出各種品牌活動(dòng)，從而實(shí)現增收創(chuàng )效的舉措。
數據顯示，華僑城A旗下歡樂(lè )谷項目，在2021年上半年全國9家歡樂(lè )谷接待游客、營(yíng)業(yè)收入以及二次消費收入等各項指標均較2019年同期實(shí)現較大幅度增長(cháng)。從歡樂(lè )谷的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，可管窺華僑城A文旅板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的恢復能力，遠超同業(yè)平均水平。
總體而言，低成本的資金優(yōu)勢、綜合的資源能力以及專(zhuān)業(yè)化的運營(yíng)能力，構建成華僑城A的護城河，成為其應對周期壓力的超強韌性。
從另一方面來(lái)說(shuō)，這也是投資華僑城A的最大價(jià)值所在。如今的華僑城A，最近12個(gè)月的市盈率僅4.56倍，市凈率不及1倍，股息率高達5.64%，處于明顯的估值底部，而隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)韌性的激發(fā)，價(jià)值終將有所釋放。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
