房產(chǎn)大象 作者：陳佩奇
來(lái)源：房產(chǎn)大象（ID：FCDX2016）
一顆解藥來(lái)了。
不能保證百分百治本，治治標也是好的。
作為地最少的一線(xiàn)城市，只有1997平方公里的深圳，常被吐槽“房?jì)r(jià)太高，是因為沒(méi)地蓋房子”。
被diss也不是沒(méi)道理，去年深圳賣(mài)了4.5萬(wàn)套新房住宅。
面對洶涌的剛性+改善需求，深圳的新房住宅真不夠用。
根據廣發(fā)證券對深圳市官方數據測算，截至2016年底，深圳全市存量住房約為4.57億米，其中商品房只有1.29億平，而按2000萬(wàn)實(shí)際人口計算，人均只有6.5平，僅約為廣州的1/6。
工業(yè)用地改居住用地
住宅供應量緊張，剛需買(mǎi)房有苦難言。
剛剛過(guò)去的一季度，深圳新房一共預售23個(gè)樓盤(pán)，其中住宅有18個(gè)。
這些住宅新盤(pán)，除了比較偏遠的板塊，要么售罄，要么賣(mài)了大半。
一季度，深圳工業(yè)用地出讓8宗工業(yè)用地、1宗商業(yè)用地。
1月，成交2宗工業(yè)用地，面積4.4萬(wàn)㎡。
2月，成交2宗工業(yè)用地、1宗商業(yè)用地。
3月，成交4宗工業(yè)用地，面積5.5萬(wàn)㎡。
而住宅用地只出讓了1宗，還是“商業(yè)+居住”混合用地。
（2月26日，開(kāi)市客聯(lián)合星河實(shí)業(yè)，總價(jià)22.32億競得商住用地，含二類(lèi)居住用地用途）。
深圳不缺工業(yè)用地，缺的是住宅用地。
居住土地緊缺與城市發(fā)展的矛盾日益尖銳，急需有效盤(pán)活存量用地，開(kāi)拓發(fā)展空間。
經(jīng)歷了轟轟烈烈的SFL、JYD事件，深圳領(lǐng)導班子換防，小產(chǎn)權房被央視點(diǎn)名……個(gè)中深意，想必大家有所了解。
打開(kāi)深圳規自局官網(wǎng)，最近好幾份地塊規劃調整公告齊刷刷地說(shuō)了一件事——新型工業(yè)用地調整為二類(lèi)居住用地。
不吝嗇地講，這是一次創(chuàng )舉！
目前，深圳坪山、龍崗公示了地塊規劃，由新型工業(yè)用地調整為二類(lèi)居住用地，調整了13塊住宅地塊。
盡管地塊位置集中在龍崗、坪山，數量也不算多，面積也不算大。這一次調整更大的意義在于釋放用地探索與試點(diǎn)的信號，未來(lái)不排除會(huì )在其他區域試點(diǎn)。
土地用途調整早有鋪墊
如果回顧前幾年土地政策動(dòng)向，就不會(huì )認為這次用地用途調整很詫異了。
早在2019年，深圳發(fā)布《關(guān)于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整處置辦法的通知》。
當時(shí)就明確提出，為加強土地用途變更和容積率調整管理，依法妥善解決歷史遺留問(wèn)題，盤(pán)活存量土地，保障公共利益，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，根據相關(guān)法律、法規，結合我市實(shí)際，制定本辦法。辦法有效期5年。
并且提到，商服用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地等符合規定可變更為居住用地，但居住用地部分需要建可售人才房。
2020年8月初，國家自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》。
從國土空間規劃、空間用途管制、土地利用、耕地占補平衡、不動(dòng)產(chǎn)登記、土地只征不轉等九個(gè)方面提出意見(jiàn)，支持廣東進(jìn)一步提升自然資源要素市場(chǎng)化配置程度和效率，激發(fā)市場(chǎng)活力和創(chuàng )造力，推動(dòng)自然資源領(lǐng)域治理體系和治理能力現代化，助力大灣區和深圳先行示范區建設。
這份意見(jiàn)提到，深圳將率先探索國有土地使用權續期路徑、利用存量建設用地開(kāi)發(fā)建設住宅、分類(lèi)盤(pán)活利用存量工業(yè)用地等一系列改革。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是放權，允許深圳先行先試，探索分類(lèi)盤(pán)活存量工業(yè)用地。
這項舉措有利深圳將部分工業(yè)用地調整用途，轉變?yōu)樽≌玫?，建設住宅和人才房，以滿(mǎn)足市民巨大的需求。
而這也是為深圳工業(yè)用地調整為住宅用地埋下伏筆。
隨著(zhù)居住用地供應量增加，未來(lái)深圳房?jì)r(jià)會(huì )階段性穩一穩。
如果寄希望靠這顆解藥治病，恐怕沒(méi)那么容易。
今年居住用地供應363.3公頃
4月14日，深圳公共資源交易中心微信公眾號掛牌深圳首批集中出讓的6宗宅地，總建筑面積約91萬(wàn)平，起始總價(jià)約105.76億，將于5月13日集中競拍。
與廣州、北京此前公布的首批48宗、30宗地塊相比，深圳的首批掛牌土地略顯單薄。
4月25日，深圳規自局發(fā)布《深圳市2021年度建設用地供應計劃》。
今年，深圳計劃供應建設用地總量1130公頃，其中，居住用地363.3公頃，產(chǎn)業(yè)用地171.4公頃，民生設施用地543公頃，商服用地52.3公頃。
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