地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：內幕君的牌友遷延
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
世上三百六十行，行行都有一個(gè)江湖，江湖雖有不同，但多數江湖有一個(gè)共通點(diǎn)：
行業(yè)標桿產(chǎn)品往往出自江湖大佬之手。
因為在江湖歷練已久的大佬們，論技術(shù)，論經(jīng)驗，論品牌力，隨便一樣，他們都能吊打武林小白。
假如有小白初入江湖便走向巔峰，你信嗎？一定有人會(huì )說(shuō)：
“怎么可能？除了龍霸天類(lèi)型的網(wǎng)絡(luò )爽文，現實(shí)世界不會(huì )有這種劇情?！?/p>
人生處處是驚喜，地產(chǎn)江湖真有這樣的傳奇。
在改革開(kāi)放第一縷春風(fēng)吹過(guò)的地方，出了一個(gè)國內頂豪標桿項目，名叫“深圳灣1號”，價(jià)格秒殺湯臣一品，恒大許老板是它的業(yè)主，巔峰時(shí)項目最高售價(jià)每平38萬(wàn)。不過(guò)那會(huì )深圳規土委辟謠說(shuō)，網(wǎng)傳是胡扯，人家沒(méi)賣(mài)這么貴。
可以肯定的是肯定不便宜，目前240平的戶(hù)型，二手房掛牌價(jià)5000萬(wàn)。
這項目就出自一個(gè)地產(chǎn)小白之手，開(kāi)發(fā)商叫鵬瑞，99.99%的地產(chǎn)人沒(méi)聽(tīng)過(guò)它的名號。因為在搞地產(chǎn)之前，鵬瑞老板徐航是搞醫療的。
深圳灣1號光設計費就花了1.2億，跨界而來(lái)的徐老板現身說(shuō)法，只要舍得花錢(qián)，即便是行業(yè)零基礎的新手開(kāi)發(fā)商，也不妨礙造出地產(chǎn)標桿。
都說(shuō)有錢(qián)能使鬼推磨。
似乎，房地產(chǎn)從零基礎到標桿，差的也只是錢(qián)？
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鵬瑞地產(chǎn)和它的老板徐航，在風(fēng)云人物輩出的地產(chǎn)江湖，段位上只是一個(gè)小咖。但這個(gè)名字在醫療圈卻是如雷貫耳。
身價(jià)598億，2019福布斯中國富豪榜上排29位的徐航，是醫療器械霸主邁瑞的創(chuàng )始人，而邁瑞素有醫療界的華為之稱(chēng)，是國內醫療界的龍頭，主要產(chǎn)品覆蓋三大領(lǐng)域：生命信息與支持、體外診斷以及醫學(xué)影像。
2018年10月邁瑞醫療從美股回A股上市，市值一度突破2400億，目前市值在2300億邊緣徘徊。不過(guò)在股價(jià)一路上漲的過(guò)程中，有控股股東不斷質(zhì)押與減持套現，飽受詬病。
據不完全統計，2019年第三季度邁瑞醫療前十大流通股東中，有7家進(jìn)行了減持。
恒大造汽車(chē)，碧桂園造機器人，地產(chǎn)跨界搞科技這幾年成為潮流，但像徐航這樣，在科技領(lǐng)域風(fēng)生水起的大佬拋下主業(yè)跨界搞地產(chǎn)的，并不多見(jiàn)。
在深圳灣拿地時(shí)，徐老板說(shuō)自己只是蓋一棟樓“隨便玩玩”，沒(méi)想到會(huì )拿下一大塊地皮。
聽(tīng)到這句話(huà)時(shí)，街頭賣(mài)涼皮的小哥內心的天秤一下就失衡了：
我什么時(shí)候能買(mǎi)一套房隨便玩玩？
10年前拿地時(shí)，徐老板有過(guò)猶豫，他的好友，原華僑城董事長(cháng)陳劍為他鼓勁：這是風(fēng)水寶地啊，沒(méi)有經(jīng)驗也可以大膽拿下，我愿意提供支援。
風(fēng)水寶地的真香定律改變了徐老板玩票的初衷。徐老板對地產(chǎn)的熱情尤甚創(chuàng )業(yè)發(fā)家的醫療行業(yè)，一向不怎么為邁瑞站臺的他，對深圳灣1號不余遺力，連買(mǎi)材料這種采購干的事，他都要披掛上陣。
2012年時(shí)徐航一度辭任邁瑞聯(lián)席CEO，專(zhuān)職擔任董事長(cháng)，那邊在邁瑞做起了甩手掌柜，這頭卻為地產(chǎn)項目干起采購員的活。
有一回，在德國廚衛展上，徐老板撇下采購團隊，獨自躺在浴缸里做深度體驗，走時(shí)把浴缸搬回了深圳灣1號的樣板房。
首富親身“試躺”把關(guān)，一定比設計師紙上談兵更懂富豪們的心。
不枉徐老板的全情投入，成立不久的鵬瑞地產(chǎn)在業(yè)績(jì)上后發(fā)先至，即便是首個(gè)項目深圳灣1號在2017年的利潤也已超過(guò)邁瑞醫療。
邁瑞醫療A股上市的招股書(shū)顯示，股東徐航所控制的公司鵬瑞地產(chǎn)，2017年總資產(chǎn)104億、凈利38億。邁瑞醫療當時(shí)1500億的市值，2017年凈利不到26億。
同為三座大山之一的醫療行業(yè)向來(lái)也是以高利潤著(zhù)稱(chēng)，可27年的醫療行業(yè)龍頭，它的盈利還是抵不上一個(gè)深圳灣1號。
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當初拿下深圳灣1號的時(shí)候，徐航一度對外聲稱(chēng)，今后將不會(huì )深耕房地產(chǎn)行業(yè)，他深情款款地說(shuō)：
“深圳灣1號將是我給自己的人生留下的一筆紀念。待三年以后項目走上正軌，我將開(kāi)始另一個(gè)夢(mèng)想?！?。
不過(guò)在深圳灣1號成功之后，徐航覺(jué)得地產(chǎn)還是有搞頭的。
嘴上說(shuō)不身體卻實(shí)誠，徐老板以行動(dòng)證明，“隨便玩玩”其實(shí)是“隨便說(shuō)著(zhù)玩玩”。
2018年以來(lái)，鵬瑞開(kāi)始飆車(chē)模式，先后通過(guò)入股、城市更新、拍地等方式在粵港澳大灣區的深圳、廣州、珠海、東莞、佛山和清遠多個(gè)城市布局了十多個(gè)項目。
鵬瑞地產(chǎn)首入廣州的項目，是一塊位于南沙萬(wàn)頃沙的18萬(wàn)平方米宅地?？偞鷥r(jià)為87797萬(wàn)元+900平配建。此地塊要求100%自持，且自持時(shí)間不低于10年。
進(jìn)入2019年，鵬瑞更是猛踩油門(mén)，在土拍市場(chǎng)連夜飆車(chē)。
5月份，鵬瑞以樓面價(jià)21712元/㎡拿下東莞南城雅園地塊。在拍地當晚，鵬瑞盡顯“神操作”，8分鐘內連續出價(jià)29輪，最終以最高價(jià)“23.6億元+自持面積100%”提前鎖定了地塊。
大灣區的土地市場(chǎng)上，拿地黑馬鵬瑞聲名鵲起，既不惜重金掃地，又不怕長(cháng)期自持，勇往直前。
據鵬瑞地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)布的信息顯示，鵬瑞要繼續深耕大灣區。未來(lái)鵬瑞將啟動(dòng)“區域深耕，全國發(fā)展”的戰略布局，三年內拓展新項目土地面積300-600萬(wàn)㎡。
此刻樓市秋意正濃，江湖大佬們都謹慎地跨越著(zhù)周期，從醫療行業(yè)拍馬趕來(lái)的徐老板倒是無(wú)所畏懼。
有業(yè)內人士就說(shuō)了，初生牛犢的鵬瑞這么猛，恰恰證明徐老板本質(zhì)仍是跨界地產(chǎn)的初級玩家。
有錢(qián)又有膽的大佬玩跨界的時(shí)候，基本都是這副模樣。
當初老孫被賈會(huì )計收割百億“學(xué)費”，也是想通過(guò)跨界科技領(lǐng)域干票大的，尋找融創(chuàng )第二春。
3
江山代有才人出，一代新人換舊人。
深圳灣1號后來(lái)居上，二手房?jì)r(jià)超越了湯臣一品。
首個(gè)項目一落地便成為“頂豪”代言人，徐航這個(gè)地產(chǎn)界菜鳥(niǎo)為什么能夠成功？有人歸因于他有錢(qián)，有人說(shuō)他搞地產(chǎn)還算認真。
不全對。
他出手即顛峰的最大原因，用老祖宗的話(huà)說(shuō)就是，天時(shí)地利也。
在過(guò)去的十年，整個(gè)深圳都在迅速崛起，超一線(xiàn)的同義詞 “京滬”被鵬城實(shí)力改寫(xiě)成“京滬深”。
深圳樓市蒸蒸日上，深圳灣1號這樣的深圳名片自然也是扶搖直上九萬(wàn)里。此乃順應天時(shí)。
而地利也是絕佳，深圳灣1號位于黃金地段，矗立在深圳后海西岸，與香港隔海相望，在富貴階層眼中，此乃環(huán)境優(yōu)越的風(fēng)水寶地也。
李嘉誠投資秘訣有一條：地段地段還是地段。這一點(diǎn)徐老板肯定懂。
深圳灣是深圳的好地段，深圳是中國的好地段，在對的地方打造一個(gè)合格的產(chǎn)品，只要舍得花錢(qián)包裝一番，自有名望金錢(qián)滾滾來(lái)。
當然，在自身硬件條件上，深圳灣1號也是逼格滿(mǎn)滿(mǎn)，電影《大腕》里精神病人的房產(chǎn)狂想在這里全部實(shí)現：
電梯直接入戶(hù)，戶(hù)型最小也得四百平米，樓上邊有花園，樓里邊有游泳池。
樓子里站一個(gè)英國管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，業(yè)主一進(jìn)門(mén)，甭管有事沒(méi)事，都得跟人家說(shuō)May I help you， sir？一口地道的英國倫敦腔，倍兒有面子！
稍有區別的是，電影的想象力受時(shí)代局限，歷經(jīng)兩個(gè)十年，地產(chǎn)江湖已經(jīng)出新招式了：
深圳灣1號不僅是管家，連門(mén)童都是外籍。
2017年底，深圳業(yè)內傳出深圳灣1號38萬(wàn)/平米，總價(jià)6.5億的物業(yè)，震動(dòng)地產(chǎn)圈。毋庸置疑，深圳灣1號是深圳樓市天花板。
不過(guò)曲高不等于和寡，頂豪產(chǎn)品不缺買(mǎi)家。
前腳許家印以2個(gè)億拿下2層樓，后腳馬云清場(chǎng)看房，香港富豪也頻繁過(guò)來(lái)湊熱鬧。這些消息后來(lái)成了地產(chǎn)圈營(yíng)銷(xiāo)達人——中介的賣(mài)房利器。
每賣(mài)一次深圳灣1號的房源，中介小哥都會(huì )跟客戶(hù)強調：買(mǎi)這的房子，可以跟馬云做鄰居。
4
總而言之，單論一個(gè)項目，運氣也許大于努力，天時(shí)和地利可以彌補經(jīng)驗。
但搞地產(chǎn)的都知道好地段可遇難求，也越來(lái)越稀缺，如果搶不到絕世好地，房企的品牌溢價(jià)力、產(chǎn)品力甚至團隊文化都會(huì )變得尤為關(guān)鍵。沒(méi)有經(jīng)驗和沉淀的江湖小白，很難復刻逆襲軌跡。
另一方面，房企對市場(chǎng)風(fēng)向的判斷和拿地節奏的張弛，也需要行業(yè)經(jīng)驗的沉淀，這關(guān)系到房企在地產(chǎn)周期中的生死存亡。
因為占盡天時(shí)地利，深圳灣1號成了傳奇，如今江湖秋風(fēng)蕭瑟，徐老板領(lǐng)著(zhù)鵬瑞繼續高歌猛進(jìn)，此乃眾人恐懼我貪婪。
不過(guò)，這個(gè)醫療巨頭還能再書(shū)寫(xiě)地產(chǎn)傳奇嗎？
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