作者| 小債看市

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“閩系房企”正榮美元債付息延期，今年前4個(gè)月銷(xiāo)售大幅下滑七成。

5月31日，正榮地產(chǎn)（HK6158）公告稱(chēng)，受上海疫情影響，原計劃不遲于2022年5月31日支付的2020年五月票據、2021年六月票據、2020年九月票據、2020年六月票據及2020年一月票據的各自利息，不得不再次延期。

美元債付息延期公告

公告稱(chēng)，過(guò)去數月，正榮地產(chǎn)為解決流動(dòng)性問(wèn)題采取各種措施，包括獲得境外貸款人及五批境內資產(chǎn)支持證券持有人延長(cháng)資本市場(chǎng)融資、保持項目建設及運營(yíng)穩定性、尋求處置資產(chǎn)以及加快銷(xiāo)售和現金回收速度。

但自2022年3月底以來(lái)，受新冠確診病例急增及上海和其他城市就此實(shí)施封控所影響，正榮集團的運營(yíng)受到顯著(zhù)影響，銷(xiāo)售及資產(chǎn)處置的進(jìn)度亦有所推遲。

正榮地產(chǎn)宣告，預計于2022年6月5日寬限期截止前，無(wú)法支付2019年十一月票據利息1372.5萬(wàn)美元，將在相關(guān)寬限期屆滿(mǎn)時(shí)構成違約事件，該票據將于6月1日起暫停交易。

《小債看市》統計，目前正榮地產(chǎn)存續14只美元債，存續規模35.72億美元，其中將有近半債券在一年內到期，公司面臨集中兌付壓力較大。

存續美元債

在岸債券方面，主要由正榮地產(chǎn)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“正榮控股”）發(fā)行，目前存續債券11只，存續規模56.83億元，一年內到期規模有13.64億元。

存續債券到期分布

今年3月29日，正榮地產(chǎn)完成了由其擔保的4300萬(wàn)美元ZhenAn票據、1.966億美元2022年4月票據、15.9億元人民幣2021年7月票據、2.7億美元2019年10月票據及2.19億美元2021年9月票據的交換。

正榮地產(chǎn)將美元票據合并為7.28623億美元的新美元票據，利率為8%，于2023年3月6日到期，同時(shí)發(fā)行了15.8998億元人民幣的新票據，利率為8%，于2023年3月6日到期。

隨后，惠譽(yù)將正榮地產(chǎn)長(cháng)期發(fā)行人違約評級從“C”下調至“RD”（限制性違約），并確認其高級無(wú)抵押評級為“C”，回收率評級為由“RR4”下調至“RR5”。

據官網(wǎng)介紹，正榮地產(chǎn)是一家中國大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)以及開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。

2018年，正榮地產(chǎn)在香港聯(lián)交所掛牌上市，正榮控股是其在境內的業(yè)務(wù)運營(yíng)主體。

正榮地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權結構看，自然人歐宗榮、歐國強和歐國偉分別間接持有正榮地產(chǎn)54.6%、4.99%和4.97%的股份，且歐國偉、歐國強均為歐宗榮之子，三人為一致行動(dòng)人，是公司的實(shí)際控制人。

近年來(lái)，正榮地產(chǎn)規模增長(cháng)迅速，從百億到千億的跨越只用了5年時(shí)間。

2016-2018年，正榮地產(chǎn)分別錄得合約銷(xiāo)售額392.92億、701.53億、1080.17億，年復合增長(cháng)率高達65.8%，2018年躋身“千億俱樂(lè )部”行列。

然而，2017-2019年間正榮地產(chǎn)實(shí)際效益銷(xiāo)售數據僅為351億、361億以及372億，其真實(shí)銷(xiāo)售額幾乎原地踏步，可以看出其憑借“高杠桿、低權益比”的方式?jīng)_擊規模。

2021年，正榮地產(chǎn)實(shí)現合約銷(xiāo)售1456億元，同比增長(cháng)2.6%，距離1500億年度目標還有一步之遙。

據克而瑞數據，2021年正榮地產(chǎn)以1148.3億操盤(pán)金額在房企中排名第30位；以667.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排名第32位，排名有所下滑，屬于中型房企。

克而瑞數據

2022年前4個(gè)月，正榮地產(chǎn)累計合約銷(xiāo)售額163.11億元，同比大幅減少70.2%。

在銷(xiāo)售疲軟以及融資困難的背景下，正榮地產(chǎn)面臨強大的債務(wù)壓力。

在土儲方面，2021年正榮地產(chǎn)于14個(gè)城市新增土地29幅，預計總建筑面積約430萬(wàn)平方米。以城市等級來(lái)看，90%新增土儲位于基本面良好的一、二線(xiàn)城市。

截至2021年末，正榮地產(chǎn)擁有建筑面積2595萬(wàn)平方米的土地儲備

可以看出，正榮地產(chǎn)土地儲備并不算充足，且最近兩年土儲增速明顯放緩，但大幅上升的土地成本將對其利潤率進(jìn)一步形成供給端壓力。

2021年，正榮地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)收約363.5億元，同比減少1.37%；實(shí)現歸母凈利潤8.09億元，大幅減少69.48%。

歸母凈利潤

同時(shí)，正榮地產(chǎn)毛利率也持續下滑，2021年實(shí)現毛利率14.55%，同比下降4.56個(gè)百分點(diǎn)。

一直以來(lái)，正榮地產(chǎn)利潤率低于行業(yè)平均水平，這意味著(zhù)其想通過(guò)犧牲利潤率換取規模，而“薄利多銷(xiāo)”的策略下，正榮的盈利能力處于行業(yè)低位。

毛利率水平

值得注意的是，近年來(lái)由于大手筆拿地支出增加，正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現金流持續凈流出，2018-2020年該指標分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元。

由于2021年下半年，正榮地產(chǎn)減緩拿地，其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額才得以轉正。

經(jīng)營(yíng)性現金流情況

截止2021年末，正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)為2538.42億元，總負債2128.99億元，凈資產(chǎn)409.43億元，資產(chǎn)負債率83.87%。

從“三道紅線(xiàn)”看，截至2021年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負債率為57.2%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為72.4%，現金對短債比2.2倍，踩中一道紅線(xiàn)，維持“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，正榮地產(chǎn)主要以流動(dòng)負債為主，占總負債比為81%。

截止2021年末，正榮地產(chǎn)流動(dòng)負債有1715.34億元，主要為貿易應付款項及應付票據，其一年內到期的短期債務(wù)有344.3億元。

相較于短債規模，正榮地產(chǎn)流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物為391.2億元，雖較2020年末有所下滑但還可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

另外，正榮地產(chǎn)還有非流動(dòng)負債413.66億元，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計397.09億元。

整體來(lái)看，正榮地產(chǎn)剛性債務(wù)有741.39億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為35%。

在2021半年度業(yè)績(jì)會(huì )上，正榮地產(chǎn)主動(dòng)公布的表外負債有31億元，表外貨幣資金約24億元，表外凈負債約7億元。

正榮地產(chǎn)具有閩系房企激進(jìn)的基因，高杠桿極速擴張離不開(kāi)外部融資。

在融資渠道方面，正榮地產(chǎn)融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)應收賬款、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。

從現金流上看，2021年由于大量債務(wù)到期，但正榮地產(chǎn)流入資金卻銳減，其籌資性現金流凈額首次凈流出，說(shuō)明外部融資環(huán)境惡化。

籌資性現金流

另外，由于少數股東權益增長(cháng)較快，正榮地產(chǎn)多次被外界質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。

2018年至2021年，正榮地產(chǎn)少數股東權益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及201.87億元占比過(guò)半，但少數股東損益卻變化不大占比僅兩成，少股股東權益在凈利潤中的占比嚴重不匹配。

總得來(lái)看，正榮地產(chǎn)雖是千億規模但權益銷(xiāo)售較少，被詬病“偽千億”；隨著(zhù)銷(xiāo)售疲軟，其業(yè)績(jì)大幅下滑；債務(wù)負擔較重，融資收緊再融資壓力較大。

正榮集團創(chuàng )始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家，一門(mén)三富豪，在當地坐享盛名，在國內家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。

其中，大哥歐宗金創(chuàng )建福建歐氏投資集團，老三歐宗洪執掌另一家閩系房企融信，2018年融信與正榮同時(shí)邁入千億房企行列。

莆田歐氏三兄弟

歐宗榮出身普通，16歲初中輟學(xué)后跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉江西宜春、南昌等地承接建筑工程。

1985年，歐宗榮創(chuàng )辦江西正榮市政工程有限公司，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)路橋建設。

90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開(kāi)發(fā)，負責昌北新區前期道路建設，當地政府拖欠工程款1000多萬(wàn)，將一塊地劃撥給正榮抵賬。

這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，1998年在福州成立正榮集團。

2000年，正榮在宜春的首個(gè)大型綜合開(kāi)發(fā)項目“贛西第一街”奠基，同年正榮物業(yè)管理有限公司成立。

兩年后，在歐宗榮的牽頭下，正榮投資開(kāi)發(fā)首個(gè)千畝生態(tài)復合人居標桿項目——南昌正榮·大湖之都。

2008年，正榮·時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)工，這一時(shí)代廣場(chǎng)的落成標志著(zhù)正榮商業(yè)新時(shí)代的序幕緩緩拉開(kāi)。

正榮·時(shí)代廣場(chǎng)

從2013年起，正榮深耕長(cháng)三角、環(huán)渤海、海西和中部四大經(jīng)濟區，成功啟動(dòng)全國化布局。2016年，正榮地產(chǎn)遷都上海，進(jìn)一步擴張全國化道路。

2018年，正榮成功登陸香港聯(lián)交所，市值160億港元，并在11月提前完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，跨進(jìn)千億門(mén)檻。

上市后，正榮地產(chǎn)卻出現頻繁人事動(dòng)蕩，先后有10多名高管離職。

2019年，帶領(lǐng)正榮從幾十億進(jìn)軍千億的行政總裁王本龍離職；隨后曾同任聯(lián)席行政總裁的林朝陽(yáng)、原正榮地產(chǎn)副總裁肖春和被調走，正榮地產(chǎn)的“三人行”職業(yè)經(jīng)理人天團，目前只剩下了黃仙枝一人。

2021年下半年以來(lái)，再融資渠道收緊，房地產(chǎn)行業(yè)劇震，正榮地產(chǎn)為加速回款、解決資金饑渴問(wèn)題，多個(gè)區域出現“打骨折”銷(xiāo)售。（作者微信：littlebond1）

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原標題： 受疫情拖累，又一家房企撐不住了