觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
這遠比招拍掛直接獲取項目困難，然而又是目前廣州萬(wàn)科不得不去走的一條路。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 王石曾笑言，廣信資產(chǎn)包是自己告別萬(wàn)科的一個(gè)大禮包。
2017年6月，告別“王石時(shí)代”的萬(wàn)科，在那場(chǎng)史詩(shī)級的拍賣(mài)中以551億的成交價(jià)，一舉獨攬沉寂了20年的廣信資產(chǎn)包。
此后三年間，項目本身并沒(méi)有太多進(jìn)展，更多是推進(jìn)訴訟解決、資產(chǎn)交割、公司改制。直到去年6月份，廣信資產(chǎn)包開(kāi)發(fā)主體萬(wàn)溪引入了以信達、綠景為首的七家戰略投資者。
至此，資產(chǎn)拆解行動(dòng)似乎才正式拉開(kāi)序幕。
2021年3月中旬，萬(wàn)溪在朋友圈投放的一張廣告顯示，萬(wàn)科喜悅里將在3月14日全線(xiàn)漲價(jià)3%。
據悉，萬(wàn)科喜悅里是由資產(chǎn)包中一宗白云三元里的地塊開(kāi)發(fā)而成，即是廣信資產(chǎn)包里首個(gè)面市的項目。
首個(gè)資產(chǎn)包項目
率先推出市場(chǎng)的正是前身為“丹桂園”的項目地塊。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項目位于廣州三元里和飛翔公園地鐵站中間，處于越秀北和白云新城的交界地點(diǎn)。
項目隸屬于三元里板塊，緊挨著(zhù)沙涌北社區，項目門(mén)前正對著(zhù)就是三元里大道和機場(chǎng)快速；成熟商區的話(huà)，3公里范圍內包括有凱德云尚、五號停機坪、萬(wàn)達廣場(chǎng)等。
從宣傳口徑中，可以看到萬(wàn)科喜悅里主打的亮點(diǎn)在于區位，即宣稱(chēng)項目介于越秀與白云之間，既可以享受白云新城規劃政策的美好，往西約200米又可以享受越秀中心城區的核心資源。
從一購房群交流信息來(lái)看，這也是吸引不少購房者的地方之一，且目前三元里僅保利閱云臺一個(gè)新盤(pán)在售，處于缺貨狀態(tài)；但同時(shí)也有購房者顧慮項目旁的高架橋噪音影響，項目銷(xiāo)售人員則安慰稱(chēng)，項目作了降噪處理，且老城區便利也正因為路網(wǎng)密集，汽車(chē)噪音無(wú)可避免。
另?yè)椖夸N(xiāo)售人員告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，產(chǎn)品也是該項目主打亮點(diǎn)，如低密度社區、容積率2.77、實(shí)用率85%左右，全部戶(hù)型為朝南向。
據悉，之所以擁有較低的容積率，也是因為整個(gè)小區占地面積9408平方米，僅規劃開(kāi)發(fā)三棟18層住宅，一字排開(kāi)，每棟2梯4戶(hù)，戶(hù)數僅在186戶(hù)。
作為萬(wàn)科資產(chǎn)包首個(gè)面市項目，效果幾何呢？
雖有一些口徑宣稱(chēng)萬(wàn)科喜悅里于3月中旬過(guò)后才首次開(kāi)售，但據了解，項目首開(kāi)應是在2021年元旦當天。
一鏈家中介表示，萬(wàn)科喜悅里在1月1日當天已開(kāi)售，項目首開(kāi)均價(jià)為每平方米超4萬(wàn)元，其中85平方米的戶(hù)型最低售價(jià)不到350萬(wàn)，計算下來(lái)約4.1萬(wàn)/平方米。但其表示并不知曉項目去化情況。
有業(yè)內人士也表示，1月份所謂的開(kāi)售可能僅是開(kāi)放小范圍的誠意登記。
另?yè)^(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，事實(shí)上萬(wàn)科喜悅里于3月8日才正式獲得編號1#2#3#棟的銷(xiāo)售許可證，預售證號為穗房預（網(wǎng)）字第20210167號，合計獲批房源共131套，主力戶(hù)型為85-10平方米三至四房。
獲得預售證之后，萬(wàn)科才于3月10日展開(kāi)大陣仗的正式開(kāi)盤(pán)，推售價(jià)格為4.5萬(wàn)元/平方米起。
隨后可以看到，除了在朋友圈投放調價(jià)3%的廣告，廣州萬(wàn)科、萬(wàn)溪相關(guān)人員也發(fā)布關(guān)于喜悅即將全線(xiàn)漲價(jià)倒計時(shí)的海報。
之所以開(kāi)盤(pán)即調價(jià)，上述鏈家中介人士則表示屬于“正?，F象”，項目后期在售肯定比前期賣(mài)得貴一些。
“房企營(yíng)銷(xiāo)都是五花八門(mén)?！币灿蟹科鬆I(yíng)銷(xiāo)人員則對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，小范圍調價(jià)居多是因為促進(jìn)成交，漲價(jià)并不是重點(diǎn)，意在傳達出貨源緊俏的感覺(jué)。
據了解，這種調價(jià)行為往往發(fā)生在市場(chǎng)相對熱銷(xiāo)、有一定市場(chǎng)客戶(hù)積累基礎的情況下，通過(guò)極小幅度的調價(jià)使得前期購房者產(chǎn)生信心，同時(shí)引導欲購未購者帶來(lái)刺激，產(chǎn)生導購欲念；而這種漲幅一般為每次3%到5%。
以3月14日作為分界線(xiàn)，在14日前，購房群里喜悅里銷(xiāo)售人員表示項目最便宜的為低樓層戶(hù)型，價(jià)格在4.5萬(wàn)元左右；14日之后則表示85方戶(hù)型在4.8萬(wàn)到5萬(wàn)多左右的價(jià)格。若忽略具體戶(hù)型、樓層粗略計算的話(huà)，或大概有6%左右的漲幅。
而從去化效果來(lái)看，據項目方表示，此次開(kāi)盤(pán)推售的兩棟18層小洋樓在開(kāi)盤(pán)當天已全部售罄，總銷(xiāo)售額近6億。同時(shí)，此次開(kāi)盤(pán)后，項目?jì)H剩2棟的樓王單位還未推售，余貨不足70套。
項目銷(xiāo)售人員則在3月14日表示，項目2棟于當日今天加推，還有最后幾十套便即將清盤(pán)。
不過(guò)有中介也表示，喜悅里這個(gè)項目前期推售的時(shí)候效果并不是很好?！皡^域其實(shí)一般，接不上白云新城規劃的邊，一個(gè)星期成交都沒(méi)有兩單?！?/p>
另?yè)占姆答亖?lái)看，產(chǎn)品的戶(hù)型、密度方面確實(shí)對買(mǎi)家有一定吸引力，但周?chē)h(huán)境較為雜亂是一些買(mǎi)家比較介意的地方，如提到附近有汽配廠(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等較多，人流密集，貨車(chē)穿行，居住環(huán)境一般。
廣州萬(wàn)科倚重
除了首面市的喜悅里，下一步廣信資產(chǎn)包里還有哪些項目得以拆解出來(lái)？
據萬(wàn)科2019年年度報告，廣信資產(chǎn)包占地面積79.97萬(wàn)平方米，規劃建筑面積達211萬(wàn)平方米。資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)包含廣州市區17個(gè)未開(kāi)發(fā)完畢的土地，涉及花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟圈、東山百貨大樓一帶、浣花路爛尾樓等。
簡(jiǎn)單梳理的話(huà)，其中有11個(gè)項目位于荔灣區，前案名分別為碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉蘭苑；有3個(gè)項目位于白云區，為丹桂園、金蘭花園、春蘭花園；另有萬(wàn)?；▓@、中山三榮華南位于越秀，獵德商住樓位于天河。
除了上述提及的喜悅里原項目“丹桂園”，目前進(jìn)展較快的還有位于荔灣區的“玉蘭苑”。
值得注意的是，玉蘭苑正是花地灣項目中的一塊土地，而花地灣近千畝閑置未開(kāi)發(fā)地塊，正是廣信資產(chǎn)包里面積最大、最核心的土地資源——坐擁地鐵上蓋，位于廣州市政府規劃建設的白鵝潭經(jīng)濟圈中心地帶，同時(shí)是“廣佛同城化”的必經(jīng)之地。
該地塊最先于1988年由廣信房產(chǎn)以2.808億元中標，樓面地價(jià)僅為218元/平方米；而據如今房企在周?chē)貕K拿地超4萬(wàn)的樓面價(jià)對比，花地灣地塊在30年間地價(jià)升值近190倍。
回到項目層面看，玉蘭苑如今正被萬(wàn)科開(kāi)發(fā)為“萬(wàn)科金域曦府”項目。
此前現場(chǎng)公示的施工圖顯示，該項目將建成13棟樓房的超高層，同時(shí)配建有醫院和幼兒園。據悉，項目目前處于誠意登記階段，并將在于年內入市銷(xiāo)售。
項目銷(xiāo)售稱(chēng)，曦府價(jià)格預計會(huì )在5.5萬(wàn)到6萬(wàn)，目前已經(jīng)在建設，預計2023年收樓。
另?yè)V州萬(wàn)科方面表示，資產(chǎn)包中位于越秀區的榮華南地塊也將在近期有新動(dòng)作，將打造為不同以往的高端豪宅項目，預計明年面市。
若將觀(guān)察視角拉至整個(gè)廣州萬(wàn)科，如今其活躍在整個(gè)市場(chǎng)視線(xiàn)的四個(gè)項目中，不管是已入市喜悅里、金域悅府、城市之光，亦或是等待入市的金域曦府，都不是通過(guò)招拍掛所得的土地資源。
其中，除了上述提及的由權屬復雜的廣信資產(chǎn)包轉換而來(lái)的兩個(gè)項目，金域悅府、城市之光則是舊改項目中的融資部分，前者為白云區田心村舊改，后者為黃埔文沖村舊改項目。
這四個(gè)項目，構成了目前萬(wàn)科在廣州主城區的核心貨源。
不管是舊改或者收購，這些項目來(lái)源更多是一種存量資產(chǎn)，部分土地歷史久遠，涉及問(wèn)題復雜，且因為未進(jìn)行開(kāi)發(fā)或屬于管理被占用，這也使得萬(wàn)科在獲得土地之后往往要進(jìn)行一些土地清收、整備等工作，才能達到熟地狀態(tài)。
這遠比招拍掛直接獲取項目困難，然而又是目前廣州萬(wàn)科不得不去走的一條路。
據悉，近幾年來(lái)廣州萬(wàn)科通過(guò)招拍掛入袋的土地屈指可數，尤其是在2019年全年在土地招拍掛市場(chǎng)無(wú)一收獲。但另一邊，轟轟烈烈的廣信資產(chǎn)包三年無(wú)果，舊改獲取與開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，這也使得廣州萬(wàn)科的銷(xiāo)售地位有所下降。
從金沙洲板塊的四季花城起步的廣州萬(wàn)科，在羊城發(fā)展的十余年間通過(guò)住宅、商業(yè)、長(cháng)租公 寓多個(gè)板塊站穩根基，也創(chuàng )造了不少高光時(shí)刻如2012年廣州萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jì)突破百億規模，2016年與保利爭奪一哥。
但在此后，萬(wàn)科在銷(xiāo)售規模上并無(wú)實(shí)現太大突破，并于2018年開(kāi)始跌出廣州前三，此后兩年間位列銷(xiāo)售第四名。
業(yè)績(jì)方面的吃力，也透射出目前萬(wàn)科在廣州的存貨現狀。據悉，目前萬(wàn)科在廣州的銷(xiāo)售來(lái)源主要是黃埔萬(wàn)科幸福譽(yù)、增城萬(wàn)科城與萬(wàn)科金色里程等近郊項目，其他諸如白云萬(wàn)科森林等項目均所剩貨量不多，接近清盤(pán)。
可以說(shuō)，廣州萬(wàn)科目前的發(fā)展倚重于廣信資產(chǎn)包、舊村改造的存量業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)。
這些業(yè)務(wù)壓力與調整也反映到公司架構上。伴隨著(zhù)萬(wàn)科的“大江大?！庇媱?，廣州萬(wàn)科的總經(jīng)理在短短兩年間幾經(jīng)輪換，從唐激楊到薛峰，再到李升陽(yáng)。
最新于3月初，這一職位再度變動(dòng)，原青島萬(wàn)科總經(jīng)理曹江巍接過(guò)廣萬(wàn)總經(jīng)理一職。而李升陽(yáng)，則任新成立的南方區域事業(yè)集團城市更新公司總經(jīng)理。
這也就印證了去年萬(wàn)科南方區域媒體會(huì )上孫嘉所透露的架構調整：在不久的將來(lái)，集團批準后，南方區域會(huì )成立繼廣州萬(wàn)溪之后第二家專(zhuān)門(mén)的城市更新平臺公司。
另?yè)^(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現，于2020年11月，廣東省三舊改造協(xié)會(huì )曾發(fā)文稱(chēng)，廣州萬(wàn)溪已正式列入協(xié)會(huì )會(huì )員名錄。
這不免令人猜想，未來(lái)廣信資產(chǎn)包拆解完成之后，經(jīng)驗豐富的萬(wàn)溪是否會(huì )轉變角色，承擔更多的存量業(yè)務(wù)改造。股東大會(huì )上祝九勝曾表示，“如果我們能和合作方一起，把這個(gè)不良資產(chǎn)包解好，就能建立起不良資產(chǎn)的盤(pán)活能力，以此提升萬(wàn)科在大型復雜交易領(lǐng)域的能力?！?/p>
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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