觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“在別人貪婪的時(shí)候恐懼，在別人恐懼的時(shí)候貪婪”。
未來(lái)充滿(mǎn)著(zhù)未知和不確定性，萬(wàn)科仍然想要繼續作出改變?！安回澙?、不恐懼”，則成為郁亮口中最新一個(gè)熱詞。
6月30日，萬(wàn)科在深圳舉行了股東周年大會(huì )。
此前突然嚴峻的疫情，不僅讓會(huì )議從鹽田更換至福田，更是因應防疫要求縮減規模。但在會(huì )議開(kāi)始前兩小時(shí)，便有股東在簽到處排隊等待，會(huì )議開(kāi)始時(shí)，現場(chǎng)百余位置已座無(wú)虛席。
股價(jià)、分紅、利潤向來(lái)是上市公司股東會(huì )上繞不開(kāi)的話(huà)題。
此次，有大股東深圳地鐵為萬(wàn)科站臺鼓勁，而萬(wàn)科回應股東們的重點(diǎn)似乎更聚焦在了“人”和“務(wù)”上。即人才、人事，以及經(jīng)營(yíng)、服務(wù)。
“不貪婪、不恐懼”
回看2014年，萬(wàn)科首次提出房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。
彼時(shí)認為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了1998年至2013年這十幾年的增長(cháng)后，進(jìn)入了一個(gè)市場(chǎng)逐漸成熟、規則逐漸清晰，但利潤開(kāi)始下滑的階段。
六年后，郁亮再次向股東表示，在十九大“房住不炒，租購并舉”的背景下，加之三道紅線(xiàn)、雙集中的政策趨緊，行業(yè)過(guò)去的高利潤時(shí)代已經(jīng)結束。
根據財報，2020年萬(wàn)科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為22.6%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。而在今年一季度報告中，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率低至16.1%，凈利率為2.07%。
“‘不貪婪、不恐懼’是我們始終把握的六個(gè)字?！庇袅吝@樣向股東闡述。
在他眼中，“不貪婪”指不貪戀過(guò)去高速增長(cháng)的利潤，還包括以前習慣只用規模速度作為衡量企業(yè)成功的標志。
實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)規模也逐漸到達天花板。統計局數據顯示，截至2020年年底，全國商品房銷(xiāo)售面積為17.61億平米。但在剛剛發(fā)布的數據中，2021年1-5月，全國商品房銷(xiāo)售面積為6.64億平方米。
而在此前，2019、2018年該項數據分別為17.15億平方米、17.17億平方米。
根據研究報告顯示，中國上市房企規模持續增長(cháng)，但增速放緩。2020年上市房企總資產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元，凈利潤均值為32.17億元。
除了利潤下滑之外，房企融資的渠道也有所限制，2020年出臺的三道紅線(xiàn)和涉房貸款上限新規，讓房企資金狀況陷入困境。近期亦有大、中、小各類(lèi)房企不斷暴雷，發(fā)生流動(dòng)性危機。
常以“危機意識”驅動(dòng)的萬(wàn)科，在當行業(yè)面臨巨大挑戰之時(shí)，又始終最堅定看好房地產(chǎn)是“永續的生意和永續的行業(yè)”。
“天下沒(méi)有做完的生意，只有沒(méi)做好的生意?！彪m行業(yè)傳統紅利不再，郁亮又指“不恐懼”。
他認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將越來(lái)越像制造業(yè)，而經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內容經(jīng)營(yíng)的服務(wù)業(yè)，未來(lái)需要“通過(guò)勞動(dòng)掙加工制造和經(jīng)營(yíng)服務(wù)的錢(qián)”。
對此，郁亮表示，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和優(yōu)秀制造業(yè)相比存在明顯差距，同時(shí)經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)向優(yōu)秀服務(wù)企業(yè)學(xué)習方面也存在很大發(fā)展空間。
差距有多大，就意味著(zhù)改進(jìn)空間有多大。
萬(wàn)科不斷思考房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯和行業(yè)邊界，曾多次提及，公司要從以開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重轉變，而且要從單一賽道轉向多元賽道。其中，商業(yè)板塊正是萬(wàn)科押注的重點(diǎn)之一。
郁亮向在場(chǎng)股東承諾：“集團之前已經(jīng)下定決心，今年特別明確，要加速轉型發(fā)展?！?/p> 所謂“管理紅利”
新任印力總裁王海武首次亮相，吸引了不少投資者的目光。
而這源于萬(wàn)科在6月23日剛剛完成一輪變動(dòng)，在組織架構方面，改組開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，區域由五個(gè)裂變成七個(gè)。人事調整方面，調整王海武、劉肖、張海三位高管，其中前者任萬(wàn)科商業(yè)板塊、印力集團總裁。
外界對王海武并不陌生，早前就賦予其“猛將”“少壯派”標簽。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，王海武執掌萬(wàn)科中西部區域時(shí)期，從2015年的345億元增長(cháng)至2019年的1506億元，從萬(wàn)科原四大區域墊底位置一躍升至第二。
根據2020年財報，印力運營(yíng)管理項目超100個(gè)，遍布全國50多個(gè)城市，資產(chǎn)規模近900億，管理面積近1000萬(wàn)平方米。但報告期內萬(wàn)科開(kāi)業(yè)商業(yè)營(yíng)收僅有63億元，同比微增4.3%。其中，印力管理的商業(yè)項目營(yíng)業(yè)收入42.2億元，同比下降了1.6%。
調任王海武至印力似乎印證了萬(wàn)科轉型的決心，而市場(chǎng)上有傳此次王海武赴任印力是主動(dòng)請纓。
此次股東會(huì )上，他證實(shí)了這一說(shuō)法：“已加入萬(wàn)科18年，一直主要是在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)展相關(guān)工作。此次是自己主動(dòng)申請去做商業(yè)業(yè)務(wù)、加入到印力團隊?！?/p>
“少壯派”開(kāi)辟新賽道，似乎符合萬(wàn)科的人才策略。
郁亮在股東會(huì )上再次談及“人才”時(shí)提到有兩種渠道，其一便是內部人才激發(fā)，即鼓勵優(yōu)秀干部、年輕人投入新的賽道，包括加大非開(kāi)發(fā)類(lèi)業(yè)務(wù)的跟投機制等一系列措施。另外一個(gè)人才渠道，則是來(lái)自外部的大江大海，即專(zhuān)業(yè)人才支持業(yè)務(wù)轉型發(fā)展。
所謂“管理紅利時(shí)代”，反映到萬(wàn)科本身，還包括區域架構的調整。
管理層對此解釋稱(chēng)，根據市場(chǎng)的接近性、客戶(hù)的相近性等因素，劃小區域作戰單元為七個(gè)區域，即縮小人員管理半徑。這七個(gè)區域管理幅度合適，有利于做好產(chǎn)品和服務(wù)、精益運營(yíng)、發(fā)揮協(xié)同效應。
郁亮強調：“近期的組織調整都是圍繞戰略而來(lái)的，不僅要基于戰略和組織的考慮，還要進(jìn)行事人匹配，根據事情來(lái)選合適的人才?！?/p>
而在萬(wàn)科傳統的開(kāi)發(fā)主業(yè)務(wù)上，似乎并沒(méi)有特別的改變。
祝九勝向股東透露，在首輪雙集中，萬(wàn)科共拿了47塊地，可售面積717.5萬(wàn)平方米，共花費558.6億元，占前6個(gè)月的總投資的40%以上。
“在別人貪婪的時(shí)候恐懼，在別人恐懼的時(shí)候貪婪”。此時(shí)，巴菲特的這句話(huà)，似乎回蕩在耳邊。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
