扒財經(jīng) 作者：陳文莉
繼蘇州土拍落幕，今年已經(jīng)有北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、濟南、青島、合肥、廈門(mén)、福州、重慶、武漢、太原、寧波等15座城市完成了集中土拍。
鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊統計發(fā)現，截至5月11日發(fā)稿，2022年1-5月拿地金額及面積前十的房企幾乎都是國資企業(yè)，主要分類(lèi)兩類(lèi)——
第一類(lèi)是頭部國企，如綠城、中海、華潤、建發(fā)、保利等，其中綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)和華潤置地的拿地金額超過(guò)200億。
第二類(lèi)是區域國企，如上海地產(chǎn)、廣州地鐵、大家房產(chǎn)（杭州城建）、武漢城建、蘇高新、陜建地產(chǎn)等，紛紛在金額榜和面積榜上涌進(jìn)TOP行列。
這表面上看是一場(chǎng)“國企的盛宴”，但仔細分析此次拿地的國企情況，回顧2021年三批次集中土拍拿地后的開(kāi)發(fā)現狀，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊發(fā)現，從兜底再分配，到風(fēng)險共擔、利益共享，這也是房地產(chǎn)合作模式和市場(chǎng)資源分配機制的“一場(chǎng)大變革”。
01 買(mǎi)地再分工 國企“兜底后變身”
2022年的第一批次集中土拍中，地方城投、區域國企的存在依舊強勢。
大冶新銅都城市發(fā)展投資集團、徐州新城區國有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、菏澤菏發(fā)城市建設、豐縣城市投資發(fā)展集團等極其小眾的區縣級城投平臺公司，也能名列前茅，甚至部分挺進(jìn)了全國拿地面積TOP10。
但諸葛找房分析師認為，城投、城建類(lèi)公司的開(kāi)發(fā)操盤(pán)等能力有待觀(guān)察，大規模拿地開(kāi)發(fā)本身就存在壓力，如果無(wú)法保證項目順利去化，則會(huì )激化成為風(fēng)險。所以地方平臺公司普遍會(huì )與優(yōu)質(zhì)房企合作，取長(cháng)補短，共同開(kāi)發(fā)。
的確，風(fēng)財訊注意到，不少在2021年集中土拍中拿地的地方國企和城投公司，正在對外招標，引入各類(lèi)房企合作。
例如杭州地鐵集團，其在2021年以29.82億元的底價(jià)競得“杭州地鐵4號線(xiàn)二期工程勾莊車(chē)輛段上地塊”。近日，越秀地產(chǎn)以17億元取得項目公司杭州北匯置業(yè)51%股權，獲得該地塊上蓋物業(yè)項目，也由此開(kāi)啟了TOD全國化戰略布局。
另外，風(fēng)財訊獲悉，4月13日，天津泰達城投集團啟動(dòng)了“優(yōu)質(zhì)項目招商推介”，包含片區開(kāi)發(fā)項目、軌道及TOD項目、城市更新項目、不動(dòng)產(chǎn)項目及土地出讓五大板塊。
其中，推介項目所涉的多個(gè)地塊是泰達城投在集中土拍中所獲。
例如，天津的郁江道、中新生態(tài)城等地塊，均是泰達城投在2021年天津第三批集中供地中所拿。
此外，風(fēng)財訊觀(guān)察到，部分城投地方平臺也存在“融資壓力”，這是倒逼其對外合作的直接原因。
Wind數據顯示，2022年1-4月城投債發(fā)行1.93萬(wàn)億，相比上年同期下降11%。
同時(shí)，市場(chǎng)早有傳聞，城投債發(fā)行收緊，至少有5家國有銀行增加了弱勢地方融資平臺的貸款限制，據傳部分主體只準借新還舊。
城投的日子沒(méi)有以前那么“富?！绷?，無(wú)疑要引入更多類(lèi)型的合作企業(yè)分攤資金壓力。
02 地主變服務(wù)商 開(kāi)發(fā)商“身份轉換”
反過(guò)來(lái)，“城投兜底，再對外合作”，這種格局的出現，使得一些頭部房企即使不參與土拍，也有地可開(kāi)、有項目可做。
風(fēng)財訊注意到，萬(wàn)科盡管缺席了今年5月4日的廣州市首輪集中供地，但它仍可能是這輪土拍中，收獲最多的房企。
5月9日，廣州市政府與萬(wàn)科簽署戰略合作框架協(xié)議，雙方將在城市更新、城市物業(yè)智能服務(wù)、養老服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強合作，并建立常態(tài)化溝通聯(lián)絡(luò )機制，推動(dòng)合作事項落實(shí)。
業(yè)內人士告訴風(fēng)財訊，本輪土拍中廣州市政和地鐵集團都拿了多塊地，通常情況下，這類(lèi)國資平臺在拿地后，會(huì )引入專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。而和廣州市政府有戰略合作的萬(wàn)科，會(huì )有一定的競爭優(yōu)勢。
同樣，上海地產(chǎn)集團在今年1-4月斥資135億元拿地，位列全國第六，其也是2021年上海最大的地主。
目前，中華企業(yè)、上實(shí)集團、申能集團等企業(yè)均有項目，源自上海地產(chǎn)集團所獲土地。
2021年上海最大規模的城市更新工程，上海地產(chǎn)集團則引入了萬(wàn)科、招商蛇口、中交集團、保利發(fā)展等開(kāi)發(fā)企業(yè)合作。
實(shí)際上，對于地方城投平臺而言，開(kāi)發(fā)建設并非其主業(yè)，也并非其訴求，它們要做的是為地方財政托底，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，合理分配資源，實(shí)現價(jià)值最大化。
而這就是優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)和國資開(kāi)發(fā)商的機會(huì )，隨之開(kāi)發(fā)商也需要逐漸適應從“地主”變身“服務(wù)商”的轉換。
03 國企烘托氛圍 民企抱團求生
回顧近兩年的集中土拍，拿地主力幾乎都是國企，民營(yíng)房企拿地率雖不高，但也有自己的參與方式。
例如，2月的北京首輪土拍中，唯一一家拿地的民營(yíng)房企旭輝控股。
風(fēng)財訊注意到，這是旭輝自2021年11月以來(lái)，第一次在公開(kāi)土拍中獨立拿地。而在過(guò)去的半年時(shí)間里，旭輝的普遍做法是聯(lián)合拿地，參股合作。
據悉，旭輝參與的[北京密云區水源路南側 MY00-0104-6016地塊]中，實(shí)際持股僅10%。
該地塊由“首開(kāi)+住總+密云城投+旭輝”聯(lián)合體以 20.7億元競得，項目開(kāi)發(fā)公司北京祥之源置業(yè)，則由北京住總集團全資子公司聯(lián)合北京旭科、北京密云城投共同成立。
按照股權結構，北京住總持股70%，其余三家均持股10%，其中旭輝主要發(fā)揮在建設運營(yíng)和操盤(pán)上的優(yōu)勢。而這也是旭輝在近年拿地開(kāi)發(fā)時(shí)的“策略”，即攜手國資、參股合作。
而在長(cháng)沙2022年第一批次土拍中，旭輝則選擇了和長(cháng)沙德奧聯(lián)合拿地。
實(shí)際上，“聯(lián)合拿地、聯(lián)合融資、分工聯(lián)合”已經(jīng)成為房企獲地的主要方式之一。
例如在民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達的杭州，今年集中成交的59宗地塊中，34宗被國資企業(yè)攬去，濱江、眾安、融信、德信、金帝等企業(yè)則撐起了民企的存在感，此場(chǎng)景一如2021年的第一次集中土拍，彼時(shí)尚有濱江、融信等民企積極參與。
而和當時(shí)情況相似的是，本輪杭州土拍中多個(gè)地塊競得人為聯(lián)合體。其中，濱江和融信、金帝聯(lián)手拿下了多個(gè)地塊，而德信則選擇了杭州城投作為此次蕭山拿地的小伙伴。
一位房企人士就透露，三四家聯(lián)合談一個(gè)項目的情況很常見(jiàn)，“要合作”本身不存在爭議，無(wú)非就是糾結誰(shuí)操盤(pán)、誰(shuí)并表、出多少錢(qián)，畢竟這個(gè)市場(chǎng)很少人能吃獨食。
在IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來(lái)，一些地方國企和平臺公司在土拍中扮演著(zhù)“烘托市場(chǎng)氛圍”的角色，其付出的地價(jià)款往往就是財政空轉的產(chǎn)物。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際主力還是具有經(jīng)驗和能力的房企，只不過(guò)當前情況下房企發(fā)展壓力較大，需要抱團而生。
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