觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
無(wú)論是展開(kāi)與國內投資者的深度合作，還是發(fā)展在岸基金融資，凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。
繼業(yè)務(wù)重組之后，凱德又對外披露了一筆重大交易。
6月28日，凱德集團公告稱(chēng)，向中國平安人壽保險出售位于中國的6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權，資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣，平安人壽收購其中部分股權，總投資額不超過(guò)330億元。
交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，將從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%，并繼續負責項目的運營(yíng)及資產(chǎn)管理。
“未來(lái)幾年，我們計劃在中國將旗下新經(jīng)濟資產(chǎn)的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區、物流和數據中心?！眲P德集團（中國)投資與投資組合管理首席執行官潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點(diǎn)投資數據中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)。
無(wú)論是展開(kāi)與國內投資者的深度合作，還是發(fā)展在岸基金融資，凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。
引入平安人壽，一筆雙贏(yíng)的生意
正如凱德集團首席執行官李志勤所言，與國內優(yōu)質(zhì)伙伴強強聯(lián)手，是凱德深入推行本地化運作的關(guān)鍵一步，也是對集團成熟的國際資本平臺的重要延伸和有效補充。我們希望與志同道合的國內伙伴更多合作，讓凱德的投資者基礎進(jìn)一步多元化。
這符合凱德“地產(chǎn)+基金”的運作模式。業(yè)內稱(chēng)道的“凱德模式”，就是在發(fā)展基金儲備開(kāi)發(fā)項目，通過(guò)私募基金收購進(jìn)行項目前期的開(kāi)發(fā)、收購以及培育，再通過(guò)物業(yè)成熟產(chǎn)生穩定的現金流，通過(guò)集團旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現退出，形成投融管退的完整價(jià)值閉環(huán)。
在釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，將所得資金用于再投資，不斷擴大管理資產(chǎn)規模。對凱德而言，這已經(jīng)是一個(gè)非常成熟、穩定的商業(yè)模式。
從長(cháng)遠看，也與凱德的戰略方向一致。今年4月凱德宣布業(yè)務(wù)重組，加速集團轉型。定位于輕資產(chǎn)、資本高效企業(yè)，凱德致力于成為一家以亞洲為中心的全球性房地產(chǎn)投資管理公司。截至今年一季度末，凱德集團的基金管理規模增長(cháng)到了792億新元。
此類(lèi)成熟資產(chǎn)對于平安人壽等險資來(lái)說(shuō)同樣具備吸引力。
基于現實(shí)要求，保險資金需要具備安全性、收益性以及流動(dòng)性的特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資具備可獲取穩定投資回報的特性，在某種程度與險資對長(cháng)期、穩定性的要求正好匹配，近年來(lái)險資亦投資一線(xiàn)城市商圈成熟、出租率穩定的商辦物業(yè)。
此次交易涉及的上海來(lái)福士場(chǎng)等6個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項目均屬于凱德集團“來(lái)福士”產(chǎn)品線(xiàn)，已建成并運營(yíng)成熟穩定，是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
相關(guān)資料顯示，此次交易的資產(chǎn)組合交付以來(lái)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況穩步提升，2019年全年出租率均穩定在90%以上，部分項目達到95%以上。2020年疫情期間絕大部分項目出租率仍穩定在90%以上，具有持續穩定的現金流。
平安人壽相關(guān)負責人表示，本次交易標的六個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)，是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配的原則，可以?xún)?yōu)化險資配置，并取得良好且穩定的投資回報，實(shí)現保險資金的保值增值。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后，是運營(yíng)能力保障和良好的投資回報。凱德在商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢是不言而喻的，特別是資管能力，在項目長(cháng)期運營(yíng)過(guò)程中不斷地調改、進(jìn)行資產(chǎn)提升。在凱德的商業(yè)中，以每平米為計量單位，計算每平方米的成本、管理效應、租金、產(chǎn)出是甚至是交易量。
在李志勤看來(lái)，“凱德的‘核心資產(chǎn)’是人，是專(zhuān)業(yè)團隊，是長(cháng)期積淀的項目管理與基金管理方法論，是國際國內市場(chǎng)積累的口碑。正是這些極寶貴的軟實(shí)力和無(wú)形資產(chǎn)，讓我們能夠通過(guò)專(zhuān)業(yè)運營(yíng)，讓資產(chǎn)不斷增值，為投資伙伴帶來(lái)長(cháng)期穩定回報，實(shí)現多方共贏(yíng)?！?/p>
現在，凱德已經(jīng)成為中國最大的外資房企之一，也是新加坡在華投資最大的企業(yè)。
在這27年中，凱德在加大在華投資步伐的同時(shí)，不斷對旗下資產(chǎn)進(jìn)行調整優(yōu)化，并在不同階段對自身組織架構和業(yè)務(wù)組合進(jìn)行調整升級。
從住宅到商業(yè)地產(chǎn)，大力推行綜合體戰略，同時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)配置，出售部分非核心城市購物中心，將業(yè)務(wù)布局聚焦五大核心城市群，以最大化規模優(yōu)勢和管理效率。
近幾年，凱德先后斥資35億收購了廣州樂(lè )峰廣場(chǎng)，57億收購了重慶兩江春城項目，27.52億元收購了上海浦發(fā)大廈約70%面積，200億收購上海星外灘項目，并且通過(guò)收購星橋騰飛的全部股份，將資產(chǎn)類(lèi)別擴充至產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數據中心等新經(jīng)濟領(lǐng)域。
投資版圖的進(jìn)階，印證了凱德一直看好中國市場(chǎng)，并且將繼續加大投資。
李志勤稱(chēng)，中國一直是凱德集團最大、最重要的核心市場(chǎng)。凱德將繼續在中國市場(chǎng)深耕，在既有的商業(yè)、住宅和城鎮開(kāi)發(fā)、服務(wù)公寓等核心業(yè)務(wù)基礎上，將加大對新經(jīng)濟資產(chǎn)類(lèi)別的投資，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區、數據中心和物流等。
其實(shí)，從今年為數不多的資產(chǎn)收購中，已經(jīng)能夠覺(jué)察到凱德這一側重方向。4月28日，凱德集團就斥資36.6億元收購一個(gè)位于上海市閔行區的超大規模數據中心園區，這也是凱德集團在中國的首個(gè)數據中心項目。
與此同時(shí)，凱德在新加坡、歐洲等市場(chǎng)也在同步發(fā)力。凱德集團曾表示，將依托自身在數據中心設計、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)方面的能力，加快新經(jīng)濟資產(chǎn)領(lǐng)域的拓展步伐，將數據中心發(fā)展為一項全球業(yè)務(wù)。
目前，除了中國，凱德還在新加坡?lián)碛?個(gè)數據中心，在歐洲擁有11個(gè)數據中心，同時(shí)也是韓國一個(gè)數據中心開(kāi)發(fā)項目的基金和資產(chǎn)管理方。
眼光長(cháng)遠、與時(shí)俱進(jìn)是凱德集團的基因。顯然，凱德已經(jīng)很敏銳地覺(jué)察到，在中國經(jīng)濟轉型發(fā)展的過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)園區、物流資產(chǎn)、數據中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)具備巨大的發(fā)展前景和空間。
相關(guān)數據顯示，預計到2024年，亞太地區數據中心行業(yè)將以?xún)晌粩档哪陱秃显鲩L(cháng)率快速發(fā)展。在云服務(wù)提供商和新興批發(fā)客戶(hù)的需求支持下，中國數據中心市場(chǎng)的年復合增長(cháng)率預計將達到30%。
另一方面，數據中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)也具備和資本市場(chǎng)對接的通道。近期，首發(fā)的9只基礎設施公募REITs分別在滬深交易所上市，項目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流等主流基礎設施類(lèi)型，受到投資者認可。
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