房產(chǎn)大象 作者：陳佩奇
來(lái)源：房產(chǎn)大象（ID：FCDX2016）
首付不夠，想找擔保過(guò)橋，或小貸公司貸款，這種套路很難行得通了。最近，官方接連重拳出擊，圍堵金融杠桿炒房。
上周（6月2日），深圳市地方金融監管局官網(wǎng)發(fā)布消息，對9家主要從事贖樓擔保業(yè)務(wù)的融資擔保公司進(jìn)行集體監管約談，同時(shí)還對對富德、企聯(lián)、金贏(yíng)信、大信、亞聯(lián)財等5家小貸公司進(jìn)行了監管約談。
這條消息，字雖少，但力度狠。
01
嚴查信貸資金炒房
一發(fā)現提前收回貸款
深圳市地方金融監管局要求小額貸款公司對照各項監管要求進(jìn)行全面自查整改，重點(diǎn)自查與房地產(chǎn)中介機構、按揭服務(wù)公司等各類(lèi)涉房地產(chǎn)中介機構的合作情況，一旦發(fā)現信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應及時(shí)采取措施，提前收回相關(guān)貸款。
如發(fā)現有公司員工違規參與或合謀提供虛假資料套取信貸資金的情況或可疑線(xiàn)索，應從嚴處理，并及時(shí)向市地方金融監管局報告。
加強貸款用途真實(shí)性審核，要求借款人嚴格按照合同約定用途使用貸款資金，不得將貸款資金用于房地產(chǎn)市場(chǎng)違規融資。
深圳市地方金融監管局表示，未來(lái)將繼續保持從嚴監管態(tài)勢，結合現場(chǎng)檢查、非現場(chǎng)監測、梳理信訪(fǎng)舉報線(xiàn)索等途徑，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違規融資行為，督促小貸公司切實(shí)回歸服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟本源，助推深圳經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
除深圳外，廣州市地方金融監管局也在近期發(fā)出通知，要求小額貸款公司不得開(kāi)展“過(guò)橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，存量盡快壓降、結清，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。
早在今年3月，銀保監會(huì )、住建部、央行聯(lián)合就曾發(fā)文嚴防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
當時(shí)提出，近期一些企業(yè)和個(gè)人違規將經(jīng)營(yíng)用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題突出，影響房地產(chǎn)調控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。
銀保監會(huì )、住建部、央行，要求加強借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核、貸款期限管理、貸款抵押物管理、貸中貸后管理、銀行內部管理、中介機構管理。
就在6月1日，銀保監會(huì )在新聞發(fā)布會(huì )上明確，將防止經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監管工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
緊接著(zhù)，深圳、廣州兩地監管部門(mén)就發(fā)文，要求小貸公司自查，嚴禁信貸資金違規流入樓市，一旦發(fā)現及時(shí)采取相關(guān)措施，收回貸款。
銀行信貸資金為何流入樓市？
銀行信貸資金違規流入樓市屢禁不絕，歸根結底是背后深藏的巨大利益誘惑。
業(yè)內人士透露，通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等方式套取房貸，已經(jīng)形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈，成為扶持中小微企業(yè)的抵押經(jīng)營(yíng)貸，以及提振消費的消費貸等信貸資金違法流向樓市的灰色渠道。
相比按揭貸款，經(jīng)營(yíng)貸存在很大的套路空間。首先，經(jīng)營(yíng)貸利率比房貸利率要低很多；其次，經(jīng)營(yíng)貸貸款期限很長(cháng)，甚至可以做到20年。
對購房者來(lái)說(shuō)，操作經(jīng)營(yíng)貸并不復雜，有貸款中介提供包括“包裝殼公司”在內的“一條龍”服務(wù)，支付1-3個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費。
一位90后粉絲向房產(chǎn)大象反應，近期參加某平臺買(mǎi)房主題線(xiàn)下講座，自己提出自己首付不夠，工作人員詢(xún)問(wèn)家庭背景、工作單位，明里暗里透露，“我們有合作機構可以提供一百萬(wàn)以?xún)鹊馁Y金支持，具體要看個(gè)人資質(zhì)。不過(guò)最近政策收緊，往后不敢保證還有沒(méi)有空間?！?/p>
5月21日，銀保監會(huì )通報5家金融機構違法違規行為，并開(kāi)出11張罰單，華夏銀行、渤海銀行、中國銀行、招商銀行、東亞銀行合計被處罰約3.66億元。
對此，銀保監會(huì )黨委委員、副主席梁濤在6月1日召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )上表示，“近期，我們對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)?！?/p>
處罰背后，暴露了部分銀行在貸款審核上的存在諸多漏洞。
是對外做做樣子，還是真刀真槍斬斷利益鏈條，還需要執行政策拿出更大決心，采取更多行動(dòng)。
02
某名校學(xué)區房猛降662萬(wàn)
深圳樓市再降溫
有網(wǎng)友調侃，今年深圳樓市和去年簡(jiǎn)直就是360°大轉變——去年有多火爆，今年就有多冷清。
剛剛過(guò)去的5月，深圳二手房共成交3027套，達到過(guò)去一年以來(lái)的最低值。
今年1-4月，深圳二手房分別成交7008套、4166套、6789套、4877套。
我們來(lái)簡(jiǎn)單回顧下2020年同期的成交數據：25867 33406
1月，成交7499套；
2月疫情最嚴重的時(shí)候，成交了1667套；
3月，成交井噴到8008套；
4月，成交7679套；
5月，成交8553套；
今年1-5月，二手房成交量比去年同期減少了7539套。
二手房交易具有周期性，從買(mǎi)賣(mài)雙方簽合同到網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)，這中間大概要一到兩個(gè)月。
今年3月，深圳官方多次公開(kāi)提及嚴查經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市，各大銀行房貸額度收緊，放款周期拉長(cháng)。過(guò)去一般一個(gè)月就能完成買(mǎi)房周期，現在可能延遲到2-4個(gè)月。
按此推算，深圳5月二手房成交數據反映的是3月業(yè)主雙方簽合同的數據，也就是了“208”政策后市場(chǎng)表現。
其實(shí)，深圳樓市的冷淡從個(gè)盤(pán)報價(jià)也能看出端倪。
某平臺上，“低于同行報價(jià)200萬(wàn)”、“接近市場(chǎng)指導價(jià)”、“業(yè)主再降25萬(wàn)”的房源信息密集刷屏。
深圳“頂級學(xué)區房國城花園價(jià)格猛降662萬(wàn)”，由于降價(jià)幅度太猛，一度登上了各大平臺熱搜榜。
在阿里拍賣(mài)網(wǎng)上，國城花園學(xué)區房以2206萬(wàn)成交，成交價(jià)與2月初同一戶(hù)型房源相比，下降662萬(wàn)。
南山后海的觀(guān)海臺，兩天內報價(jià)下調140萬(wàn)。5月7日下調110萬(wàn)，5月8日業(yè)主再下調30萬(wàn)。
據中國指數研究院數據顯示，5月深圳二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.42%。
自從“208”政策（二手房指導價(jià)）出臺以來(lái)，深圳二手房以肉眼可見(jiàn)的速度降溫。
反觀(guān)新房市場(chǎng)，一房難求的情況比去年更為常見(jiàn)。（房產(chǎn)大象4月就提醒粉絲們注意，深圳2021的日光，極可能比2020更常見(jiàn)。戳藍字回顧）
二手房指導價(jià)對大部分預算緊緊巴巴的人來(lái)說(shuō)，首付從3成變5成，從5成變7成，資金壓力巨大。而新房由于限價(jià)，相對同區域二手房更有價(jià)格優(yōu)勢，對購房者吸引力也更大。
據房產(chǎn)大象不完全統計，深圳目前在售新房中，90%以上是公寓產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品非常少，僅有的幾個(gè)也是大戶(hù)型總價(jià)高的產(chǎn)品。
最近開(kāi)盤(pán)的新房項目去化情況不錯，龍崗某項目位置較偏遠，離地鐵口也不近，開(kāi)盤(pán)也售罄。
新實(shí)施的積分買(mǎi)房規定，綜合考量名下是否有房、戶(hù)口在不在深圳、社保年限、有無(wú)小孩等多方面因素，但凡地段稍微好點(diǎn)，配套還可以的項目，基本不愁賣(mài)。
除了首付預算要夠，還要拼積分排名，競爭不是一般的激烈。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“房產(chǎn)大象”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
