作者：尋瑕小姐姐

來(lái)源：尋瑕記（ID：xunxiajun）

乍暖還寒的初春，疫情在人類(lèi)命運共同體的魔咒下蔓延，全球如夢(mèng)初醒。

大國小城，被困于蝸居中人們已經(jīng)開(kāi)始熱望，一如十七年前，疫情解除的那一個(gè)盛夏。

#01

2003年開(kāi)年，猝不及防的非典疫情，一度導致售樓中心門(mén)可羅雀，樓市成交量幾乎直線(xiàn)下跌歸零。

2003年2月，國土資源部發(fā)布了《緊急調控土地市場(chǎng)的通知》、《進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作方案》，土地出讓供應顯著(zhù)減少。

疫情結束后的8月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》,史稱(chēng)18號文。第一條開(kāi)宗明義：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。

當時(shí)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛剛完成深蹲，準備開(kāi)啟一段曠日持久的高速奔跑。

非典之后，隨著(zhù)各地開(kāi)始降低首付比例，最低低至2成，一輪購房熱潮在全國席卷，同樣在全國席卷的，還有以溫州人為代表的炒房團。

溫州，杭州，上海，深圳，溫州人所到之處，房?jì)r(jià)一路狂飆。

2003年9月23日，上?！稏|方早報》刊文《溫州千億民資全國炒樓》，稱(chēng)“10萬(wàn)溫州人在全國各地炒樓，動(dòng)用民間資本約1000億元。

兩個(gè)月后，溫州炒房團包三架飛機看房，深圳新龍崗商業(yè)中心二期的商鋪開(kāi)售當天，被溫州人包攬上百套?！皻g迎溫州老板”的橫幅，掛遍了全國的售樓處。

12月8日，北京國際飯店二層會(huì )議廳，北京第一次土地拍賣(mài)會(huì )。當年叫板王石，如今叱咤風(fēng)云的孫宏斌，執掌天津順馳以高出起拍價(jià)4.75億元，9.05億元的天價(jià)中標，改寫(xiě)了北京土地市場(chǎng)價(jià)格標準。

中國紀錄在冊的第一個(gè)地王，就此誕生。

融創(chuàng )、融信、海亮、保利置業(yè)、榮盛發(fā)展、上實(shí)發(fā)展...那是1992年的初創(chuàng )潮之后，最后一批房企創(chuàng )立大潮。

在鼓勵存量住房入市交易的暖風(fēng)吹拂下，“二手房”概念悄然而生，到了2003年，35個(gè)大中城市的二級市場(chǎng)已經(jīng)全部開(kāi)放，“通過(guò)賣(mài)小房，買(mǎi)大房；賣(mài)舊房，買(mǎi)新房；賣(mài)次房，買(mǎi)好房?！?/p>

國家統計局公示，2003年住宅投資達到10153.8億元，首破萬(wàn)億大關(guān)，房企井噴，激增至37123家。

#02

十七年過(guò)去，房地產(chǎn)已成為一只龐然巨獸，同時(shí)背負壓艙石的重任，和夜壺的罵名。

2019年商品房銷(xiāo)售面積達17.2億平方米，是2003年的5.1倍，銷(xiāo)售金額是2003年的20倍。

與2003年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額破萬(wàn)億相比，2019年開(kāi)發(fā)投資額突破13萬(wàn)億，行業(yè)規模見(jiàn)頂，調控壓力空前。

當年的小甜甜，已成了牛夫人。

如今，處于史上最嚴厲政策周期，頂著(zhù)“房住不炒”緊箍咒的房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅冰上出現些許裂痕。

供給端：天津、杭州、西安、無(wú)錫、上海、南昌、合肥、福州、沈陽(yáng)、蘇州等多個(gè)高能級城市密集出臺房地產(chǎn)供給端支持政策。

供給端的舉措多帶有“紓困”色彩，包括緩繳土地出讓金、降土地保證金比例、引導信貸合理適度增長(cháng)、預售資金監管放松、商品房預售條件放寬等。

需求端：衡陽(yáng)、駐馬店、防城港、南寧、東莞、馬鞍山、宜賓等多個(gè)低能級城市接力推出了房地產(chǎn)需求端支持政策。

需求端顯得更為“剛需友好”，包括實(shí)施購房契稅補貼、人才補貼、降低首套房公積金貸款首付比例降至20%，提升公積金貸款額度，放寬公積金異地貸款。

信貸端：非限購城市的首套和二套首付比例出現試探性下調。

2月24日，浙商銀行下發(fā)調整個(gè)人貸款通知，將非“限購”城市居民家庭購買(mǎi)首套個(gè)人住房的首付貸款比例從原來(lái)的30%調降至20%。用足了央行關(guān)于“非限購”城市，個(gè)人首套住房貸款最低首付比例可從25%下浮5%的政策空間。

2月25日，工商銀行紹興分行目前僅針對新房?jì)?yōu)質(zhì)客戶(hù)，將非“限購”城市居民家庭購買(mǎi)個(gè)人住房的二套房首付貸款比例從原來(lái)的6成下調至3成。這一“新政”旋即被紹興工行辟謠“現有政策不變”。

融資端：開(kāi)年頭兩個(gè)月，結構性資產(chǎn)荒和債券注冊制下催生的融資窗口期，萬(wàn)科、恒大、碧桂園、龍湖、金地、富力等頭部房企都發(fā)布了公司債、美元債融資計劃和受理進(jìn)度。撕開(kāi)融資松動(dòng)的口子，搶占規模額度的先機。

營(yíng)銷(xiāo)端：房企們擺出微商的流量套路，耍出花式賣(mài)房的十八般武藝?！爸鄙龣C撒幣”撩撥剛需客的心火。

“理財式購房”“全國75折”“無(wú)理由退房”、定金一路從5000降到3000，2000，1000，8.8元抵萬(wàn)元，6.6元誠意金享98折。剛需們還散發(fā)著(zhù)韭菜氣息，賣(mài)房的已賣(mài)出了白菜架勢。

高層的口風(fēng)依舊嚴防死守：

2月17日，央行下場(chǎng)打臉路邊社，“市場(chǎng)有關(guān)央行擬調整宏觀(guān)審慎評估（MPA)中房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標的說(shuō)法不屬實(shí)?！钡禺a(chǎn)信貸政策傾斜的預期落空。

2月20日，2月LPR報價(jià)出爐，1年期品種下調10bp，5年期以上品種下調5bp。即便疫情當前，市場(chǎng)一片寬松之聲，央行依舊秉承定力，進(jìn)行長(cháng)短期非對稱(chēng)降息，期待中的地產(chǎn)邊際寬松，尚未出現。

2月25日，銀保監會(huì )召開(kāi)的媒體通氣會(huì )上，肖遠企說(shuō)，房地產(chǎn)金融政策沒(méi)有調整和改變，仍遵循一城一策原則。

3月4日，央行再次重申房住不炒和不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性、穩定性。

#03

堅冰之下，是一城一策、因城分化的千姿百態(tài)，地方政策從未如此扭捏搖擺。

一線(xiàn)城市土拍喜迎小陽(yáng)春。

北京2月放出了12宗不限價(jià)的土地大禮包，其中不乏海淀四季青、海淀西北旺等優(yōu)質(zhì)地塊，央企國企領(lǐng)銜點(diǎn)燃開(kāi)年土拍大戲，上海2月共22宗地塊出讓?zhuān)靺R濱江310億新地王誕生，潛伏已久的香港置地拔得頭籌。

二三線(xiàn)城市全力紓困房企，各項政策瘋狂試探寬松底線(xiàn)。

2月，共有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調控政策，指向紓困房企、緩解現金流壓力、支撐剛需、延緩公積金月供。

廣州突破限購和最小分割面積的公寓新政經(jīng)歷了上線(xiàn)-下線(xiàn)-又上線(xiàn)的反復。

駐馬店率先發(fā)布公積金貸款買(mǎi)房首付2成政策，被省政府約談后，火速撤回了降首付等17條穩樓市舉措。

廟堂堅如磐石，江湖風(fēng)波告急。

從非典到新冠的17年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策已持續了10年。

夜壺仿佛還是那個(gè)夜壺，只是連開(kāi)滴滴的專(zhuān)車(chē)司機和炒股票的上海老阿姨，都會(huì )念叨兩句“房住不炒”了。

從2003年的高速發(fā)展起步階段，到當前規模發(fā)展的高位平臺期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段變了。

從國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)到不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，房地產(chǎn)政策的導向變了。

從2003年城鎮化率40.53%到2019年的60.6%，人口紅利幾近消失，城鎮化節奏變了。

從緊湊的小戶(hù)型剛需，到plus+++的客廳空間和家宅小院的向往，居住的需求變了。

對于開(kāi)發(fā)商而言，從增量到存量的模式切換，過(guò)去十年搭乘電梯飛升上天的幻覺(jué)都可能破滅，未來(lái)十年所有的生意都值得重新做一遍。

挑戰是，銷(xiāo)售停擺，融資受阻，現金流就是血液和命脈。高層咬定銀根不放松，償債和業(yè)績(jì)的雙重壓力之下，降杠桿，調結構，抓回款勢在必行。

機遇是，疫情只是暫時(shí)延后了購房需求，但不會(huì )消滅購房需求，而且還暴露了“租住不一定同權”的現實(shí)，催生了住房改善的剛需，詩(shī)和遠方固然美好，風(fēng)雨中的屋檐更加重要。對社區服務(wù)的耕耘、對住宅功能的升級，對產(chǎn)品定位的進(jìn)階，持久戰在所難免。

對于地方政府而言，供給端扶持政策的著(zhù)眼點(diǎn)，更多的是幫助疫情下的企業(yè)渡過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)，通過(guò)允許延遲繳納土地出讓金等方式，緩解地方房企的經(jīng)營(yíng)困難尤其是短期流動(dòng)性緊張。需求端扶持政策的重點(diǎn)，則更多在于鼓勵剛需上車(chē)，三四五線(xiàn)城市棚改舊改造城運動(dòng)之后留下的天量庫存，返鄉置業(yè)潮和小陽(yáng)春的接連落空，牽一發(fā)而動(dòng)全身的是地方財政、就業(yè)、稅收的大局。

對于高層而言，穩地價(jià)，穩房?jì)r(jià)，穩預期，穩字當頭。限購、限貸、限售、限價(jià)“四限”政策鎖定交易流動(dòng)性，讓虛妄的泡沫無(wú)法迅速變現，房?jì)r(jià)無(wú)法大漲也不能大跌，只能在高位盤(pán)亙。地方救市可以，松綁刺激不行；剛需上車(chē)可以，投機炒作不行。

#04

最近十年，全球最堅硬的兩大資產(chǎn)泡沫，一個(gè)是中國樓市，一個(gè)是美國股市。一路高歌猛進(jìn)中，打爆了無(wú)數空頭，做空美股的墳頭長(cháng)草，看空樓市的無(wú)處落腳。

中房美股，皆是夜壺。

如今，美聯(lián)儲緊急盤(pán)中降息，美債收益率跌破1%，全球大寬松呼之欲出，坊間戲稱(chēng)鮑威爾的職業(yè)生涯還有100bp。

這邊廂，新基建的大旗獵獵飛舞，但是大部分房?jì)r(jià)泡沫化的城市并不具備科技制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎和人才儲備，7省份推25萬(wàn)億重點(diǎn)基建項目，地方債務(wù)一波未平一波又起，鐵公基的水漫金山，最后難免流進(jìn)夜壺的沉疴里。

喜提夜壺，痛快放水的老路太好走了，好走得讓人心生畏懼，怕前方萬(wàn)丈深淵。

如果土地財政依然是地方經(jīng)濟的錢(qián)袋子，如果沒(méi)有新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)取代房地產(chǎn)的支柱地位，如果房地產(chǎn)依然是承接天量資金的蓄水池，房?jì)r(jià)的漲跌就依然在大小周期里一次次輪回，在長(cháng)短期政策博弈中左右搖擺。

剛需客輾轉反側，投機者躍躍欲試，想買(mǎi)房的和想賣(mài)房的幾乎同步陷入的糾結，縈繞多年的“上不上車(chē)？”有了更鮮活誘人的表達：

“一直抱怨錯過(guò)了上車(chē)機會(huì )，現在車(chē)停下來(lái)接你了，你敢上嗎？

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 房地產(chǎn)調控松綁：口嫌體正直？