觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
若以一期每平方米1.5萬(wàn)元、去化六成估算，項目今年的銷(xiāo)售收益已經(jīng)完全可以覆蓋當前賬面的虧損。忽略項目?jì)r(jià)格變化，以9：1的商住比例粗略測算，項目貨值超85億元。
5月5日晚間，深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)（集團）股份有限公司發(fā)布收購廣東建邦集團（惠陽(yáng)）實(shí)業(yè)有限公司51%股權的公告。
于2021年4月30日，深深房召開(kāi)了第七屆董事會(huì )第六十二次會(huì )議，決定以自有資金購買(mǎi)廣州博琵企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司持有的廣東建邦集團（惠陽(yáng)）實(shí)業(yè)有限公司51%股權。
公告顯示，此次股權交易價(jià)格4.5億元。交易完成后，深深房和廣州博琵按股權比例向廣東建邦提供股東借款，用于其支付在建項目應補地價(jià)款、配套費等，合計約6.56億元，其中深深房提供約3.35億元，廣州博琵提供約3.21億元。
交易完成后，廣東建邦由深深房形成實(shí)際控制。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，廣東建邦集團目前由廣州博琵企業(yè)管理咨詢(xún)全資持有，后者則由恒大地產(chǎn)集團珠三角房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司控股，持股比例51%。
廣東建邦的資產(chǎn)評估報告顯示，該公司起先由曾宇、楊東榮于1993年9月13日共同出資設立的企業(yè)，并于此后2017年4月27日兩人將所持有股權轉讓予恒大地產(chǎn)集團珠三角房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，轉讓后恒大地產(chǎn)珠三角公司出資280萬(wàn)元占注冊資本的100.00%。
2019年6月18日，恒大地產(chǎn)集團珠三角再將所持有廣東建邦的股權轉讓予廣州博琵。
入袋恒大手中，再轉至與恒大有千絲萬(wàn)縷關(guān)系的深深房名下，這家引起關(guān)注的公司背后，則是惠州市惠陽(yáng)區超五十萬(wàn)平方米建面的土儲。
據悉，廣東建邦持有林溪郡項目全部權益，林溪郡項目位于惠州市惠陽(yáng)區新圩鎮長(cháng)布村，查詢(xún)獲悉項目此前多以“恒大林溪郡”進(jìn)行一些宣傳。
資料稱(chēng)該項目臨近深圳市龍崗區，項目占地面積19.87萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為商住，容積率2.0，商住比例為1:9，限高100米。項目規劃總建筑面積55.72萬(wàn)平方米，計容建面39.74萬(wàn)平方米。
從評估報告看，截止至2021年3月15日，通過(guò)林溪郡項目施工現場(chǎng)勘查，項目一期的大部分樓棟開(kāi)始主體建設，其中有6棟高層住宅已出地面；此外二期的基坑已經(jīng)開(kāi)挖到一定深度，剩余地塊已基本完成土地平整。
可以看出，若以恒大一向拿地、建樓、銷(xiāo)售的周轉速度，項目在下半年進(jìn)行銷(xiāo)售應該沒(méi)太大問(wèn)題。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項目原先計劃分四期開(kāi)發(fā)，建設周期為5年，其中一期可售住宅14.3萬(wàn)平方米，商業(yè)1.5萬(wàn)平方米。
“整個(gè)項目會(huì )有一個(gè)中心園林，人工湖、噴泉都有，另外還有一個(gè)鉑金會(huì )所，以及幼兒園、中小學(xué)配備?！敝劣趦r(jià)格，其則稱(chēng)現在還未收到通知。
該中介稱(chēng)，項目主打一線(xiàn)臨深的地段優(yōu)勢，周?chē)鷥r(jià)格目前已持續漲高?！皟r(jià)格預計得在1.7萬(wàn)（每平）以上?！绷?yè)樵?xún)貝殼等平臺獲悉，目前惠州市惠陽(yáng)區新圩鎮板塊的新房在每平方米1.2萬(wàn)至2萬(wàn)不等。
若以一期每平方米1.5萬(wàn)元、去化六成估算，項目今年的銷(xiāo)售收益已經(jīng)完全可以覆蓋當前賬面的虧損。忽略項目?jì)r(jià)格變化，以9：1的商住比例粗略測算，項目貨值超85億元。
項目即將開(kāi)盤(pán)進(jìn)行豐收期，且據公告獲悉廣州博琵還提供了業(yè)績(jì)承諾，承諾廣東建邦2021-2025年累計實(shí)現凈利潤不低于12.5億元，交易對價(jià)4.5億元——看起來(lái)似乎是一筆穩賺不賠的交易。
若以雙方的需求來(lái)看，目前恒大正處于控制土地規模的降杠桿時(shí)期，借出售項目股權快速回籠現金并不難理解。
而從受讓方深深房來(lái)說(shuō)，這樣一個(gè)項目對其來(lái)說(shuō)則重要得多。據悉，受從2016年開(kāi)始的重大資產(chǎn)重組影響，深深房近幾年來(lái)幾乎都未拿地。
此前披露的年報顯示，截至2020年底，深深房的土地儲備僅有汕頭新峰大廈項目，總占地面積0.59萬(wàn)平方米，總建筑面積2.66萬(wàn)平方米，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積2.66萬(wàn)平方米。
而在售的零星項目中，位于深圳的傳麒東湖名苑項目已在2019年底竣工并開(kāi)始辦理交付，累計銷(xiāo)售率約80%翠林苑項目銷(xiāo)售率約95%；汕頭地區的天悅灣項目二期工程于2020年6月底實(shí)現各棟主體封頂，公共部位裝修基本完成，一期累計銷(xiāo)售約70%。
困境之下，恒大的出手或將使得其可售貨源得到顯著(zhù)增長(cháng)。深深房便表示，本次收購將有效增加公司的土地儲備資源，有利于公司未來(lái)持續發(fā)展，對公司未來(lái)的財務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生積極影響。
2016年3月，恒大2016年正式宣布重組深深房，計劃將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入深深房完成A股上市平臺的搭建。利用回A為前提，恒大集團引入三輪戰投合共1300億元。恒大曾對外表示回歸A股一事進(jìn)行得“非常順利”，與相關(guān)監管部門(mén)溝通也“非常暢通”。
彼時(shí)外界將這一舉動(dòng)視為恒大回A之路的徹底斷絕，且用此換取了其他多元化業(yè)務(wù)上市的暢通。然而也有聲音認為，A股市場(chǎng)的高估值仍舊巨有吸引力，于恒大而言終止上市是暫時(shí)性的。
雖目前來(lái)看，借助深深房回A這條路已希望渺茫，但或許在恒大的眼中，其正規劃一條以注入資產(chǎn)為開(kāi)端的曲線(xiàn)之路。
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