杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
我第一次知道這家公司，是在廣東看到向朋友詢(xún)問(wèn)。
這個(gè)時(shí)節尚在奔向IPO的房企，且屬于再戰，杠桿地產(chǎn)不好用語(yǔ)言說(shuō)，只能恭喜這家區域特征明顯的公司可以好運。
放到今天很多房企暴雷、債務(wù)違約的背景下看，此前盲目擴張、大肆走出去未必對，但長(cháng)期偏居一隅做大做強的其實(shí)也沒(méi)幾個(gè)。
方直發(fā)展2021年4月曾遞表，失效后再接再厲。根據當時(shí)的披露，該司資本負債比率231%，招股書(shū)還披露若干不合規事件。
半年后再次沖擊，這次ok嗎？相關(guān)財務(wù)情況，又有什么變化？
01
近幾年似乎沒(méi)啥明顯發(fā)展，毛利率指標不太穩定，但總體來(lái)說(shuō)非常高
招股書(shū)介紹，主要在粵港澳大灣區，截至8月末45個(gè)項目組合，覆蓋廣東省12個(gè)城市，其中4個(gè)項目通過(guò)一家聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。
如下圖，不用杠桿地產(chǎn)介紹，方直發(fā)展確實(shí)區域特征非常顯著(zhù)。
上述土儲中，方直發(fā)展應占已規劃總建筑面積約為280萬(wàn)平米，持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的物業(yè)開(kāi)發(fā)項目中應占的估計總建筑面積約為170萬(wàn)平米。
方直發(fā)展認為，這些項目組合及地理位置優(yōu)越的土地儲備，將有助于其業(yè)務(wù)的持續增長(cháng)。
榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、上海易居及中國房地產(chǎn)測評中心認定為2021中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)百強之一，并榮獲發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所及中國指數研究院頒發(fā)的2020中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第82位，并榮獲中國指數研究院頒發(fā)的2020房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)。
到底有沒(méi)有這么厲害，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智吧，杠桿地產(chǎn)不多說(shuō)。
2020年前5個(gè)月、2021年同期，營(yíng)收分別為4.84億元、5.05億元。
總的來(lái)說(shuō)，方直發(fā)展這幾年沒(méi)怎么發(fā)展，偏居一隅，在廣東諸多列強中要成長(cháng)、做大，并不容易。
2018年、2019年、2020年，杠桿地產(chǎn)注意到，方直發(fā)展的毛利分別為8.25億元、14.09億元、11.97億元。2020年前5月、2021年同期，分別為2.96億元、2.17億元。
同期的毛利率分別為27.1%、41.9%、38.0%。以及61.1%及43.0%。
如上所述，方直發(fā)展的毛利率指標顯得不太穩定，但總體來(lái)說(shuō)非常高。如下圖。
方直發(fā)展有物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)租賃、室內裝飾服務(wù)三大類(lèi)業(yè)務(wù)，單說(shuō)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的毛利，如上圖，也呈現同上的趨勢。
有趣的是，方直發(fā)展的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售成本中，土地成本占比波動(dòng)比較大。
2020年前5月為21.1%，2021年同期增至41.9%。
這樣幅度的波動(dòng)，杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，可能和近年土地價(jià)格變動(dòng)有關(guān)系，同時(shí)和體量或許也有關(guān)系，體量不算大，個(gè)別項目土地成本變動(dòng)較大，對整個(gè)公司的影響就可能比較大。
招股書(shū)也對此進(jìn)行了一定解釋。
02
現金流指標異動(dòng)，融資成本不低
同時(shí)，方直發(fā)展近年還出現過(guò)減值，即賬面值超過(guò)其按預期售價(jià)、竣工成本及銷(xiāo)售物業(yè)成本計算得出的可變現凈值，方直?星瀾于2018年的減值虧損為6.5億元，方直?香山墅于2019年的減值虧損4.8億元。如上圖。
還不錯的是，這幾年已確認的房屋均價(jià)總體穩中有升。
現金流指標異動(dòng)還是很顯著(zhù)。
比如，招股書(shū)就說(shuō)，2020年以及2021年前5個(gè)月，錄得負經(jīng)營(yíng)現金流量。
其實(shí)不止于此。如下圖，2018年、2019年的投資活動(dòng)現金凈額，連續為負。
2018年、2019年的現金及現金等價(jià)物都是減少的。
為改善負經(jīng)營(yíng)現金流量狀況：
我們計劃通過(guò)加大營(yíng)銷(xiāo)并進(jìn)一步加強向客戶(hù)或向客戶(hù)提供按揭貸款的金融機構（如銀行）收取有關(guān)物業(yè)銷(xiāo)售及預售款項的力度，從而改善我們有關(guān)物業(yè)銷(xiāo)售及預售的現金流入情況。我們亦計劃通過(guò)協(xié)商及建立戰略關(guān)係，更好地利用施工協(xié)議項下的付款條款，從而優(yōu)化建設費用的付款時(shí)間表，以貼合我們的收取所得款項及物業(yè)銷(xiāo)售計劃。此外，于總部層面，各個(gè)部門(mén)將相互協(xié)調，根據與現有及計劃物業(yè)預售及銷(xiāo)售相關(guān)的現金流入制定我們的開(kāi)發(fā)及建設時(shí)間表及土地收購計劃，以規劃及監察我們的現金流出。
這個(gè)問(wèn)題，方直發(fā)展顯然自己也是很明白的，這樣總不是辦法。
文初杠桿地產(chǎn)提到，方直發(fā)展的資本負債比率231%，那是2020年末，到2021年5月末這個(gè)數字變?yōu)?84.9%。
2018年、2019年、2020年、2021年前5月，方直發(fā)展的資產(chǎn)總額回報率分別為0.2%、1.6%、1.3%、0.5%。
對了，招股書(shū)也解釋了，資本負債比率由截至2018年12月31日的668.3%，增加至截至2019年12月31日的738.6%，主要因為：
我們的業(yè)務(wù)擴張及運營(yíng)產(chǎn)生的融資需求，我們的銀行及其他借款增加。
同樣，2020年減少，主要因為保留盈利增加，導致權益總額增加。
接著(zhù)2021年前5月，再次提高一些，因為物業(yè)開(kāi)發(fā)項目的融資需求增加，導致銀行及其他借款增加。
自2021年6月1日起及直至最后實(shí)際可行日期，我們訂立兩項信託融資安排及兩項銀行貸款，本金總額為約人民幣1,302.5百萬(wàn)元。該等信託融資協(xié)議的年利率介乎13.0%至17.0%，而我們銀行貸款的年利率介乎4.75%至8.0%。訂立該等信託融資安排及銀行借款的目的是為我們近期所收購土地（如方直?學(xué)林春境及方直?平湖項目）的收購成本及開(kāi)發(fā)成本撥款。
其實(shí)，部分銀行貸款的利率顯得也不低。
03
不合規問(wèn)題解決了嗎？
此前第一次遞表時(shí)媒體注意到的不合規問(wèn)題，方直發(fā)展給予了回應。承認經(jīng)歷若干不合規事件，包括：
(i)未能遵守工程規劃許可證的圖紙規劃進(jìn)行物業(yè)建設及于取得規劃許可證或施工許可證前已開(kāi)始施工； (ii)錯辦納稅申報； (iii)未能完成社會(huì )保障保險及住房公積金登記以及作出足夠的社會(huì )保障保險及住房公積金供款； (iv)與預售所得款項有關(guān)的事件； (v)使用不當廣告培訓材料。
并表示，已實(shí)施多項整改措施（視適用情況而定，包括建立關(guān)的內部控制政策）以加強對持續遵守適用法律法規的內部控制。
根據有關(guān)主管監管部門(mén)發(fā)出的確認函、與有關(guān)主管監管部門(mén)的面談及根據有關(guān)中國法律法規，中國法律顧問(wèn)認為方直發(fā)展不太可能受到有關(guān)部門(mén)的任何進(jìn)一步行政處罰。
董事認為，有關(guān)不合規事件將不會(huì )對我們的業(yè)務(wù)營(yíng)運或財務(wù)狀況造成重大不利影響。很多房企這方面都存在一些問(wèn)題，杠桿地產(chǎn)客觀(guān)說(shuō)，方直發(fā)展其實(shí)只是不例外。
能否順利上市，這些問(wèn)題或許不是主要的。今天對未來(lái)的預期，在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，大概是各方最關(guān)注的。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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