好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID:haomaocaijing)
這次的現金流危機，足以讓所有投資者，認清一個(gè)殘酷事實(shí)：
房企的千億、萬(wàn)億資產(chǎn)，緊急變現是如此困難。
這當然有多方面原因，打折賣(mài)房有金融機構和監管部門(mén)對預售資金的截流，賣(mài)資產(chǎn)時(shí)有老板對“割肉”萬(wàn)般不舍，以及行業(yè)整體缺乏流動(dòng)性時(shí)，導致無(wú)人接盤(pán)。
進(jìn)一步來(lái)看，資產(chǎn)變現不僅難，而且籌集資金的規模小、效率低。
賣(mài)飛機賣(mài)房子才收幾億；賣(mài)樓盤(pán)賣(mài)土地也僅僅是減少貸款，并無(wú)太多增量現金；賣(mài)物業(yè)公司可以收幾十億元，但交易流程復雜，有收購能力的交易對手不多。
沒(méi)有王健林的魄力和運氣，賣(mài)資產(chǎn)拯救房企已然行不通。又回到了老問(wèn)題上，融資才是房企的真正的得救之道。
相比較于資產(chǎn)變現籌資難度，發(fā)行幾億幾十億的信用債，是“借新還舊”游戲繼續下去的關(guān)鍵一環(huán)。
12月以來(lái)，在央行的政策口徑放松之下，房企融資重啟。重大危機之后，這場(chǎng)游戲同樣發(fā)生了一些變化。
還是先說(shuō)殘酷事實(shí)，貓總監控10家在內地發(fā)債的房企里，6家是央企國企，只有4家是民營(yíng)房企，分別是碧桂園、龍湖、金科、濱江。
央企國企依然享受著(zhù)基準利率以下的優(yōu)惠，整體波動(dòng)不大，只有財務(wù)冒進(jìn)的珠海華發(fā)，融資利率有上行趨勢。
民營(yíng)房企的信用分化，龍湖10億元的15年項目收益票據，票面利率3.7%，凸顯資金偏好有強勁租賃現金流的房企。
與龍湖對比的是碧桂園，2+2年的10億元小公募債，票面利率回升到6.3%。僅僅三個(gè)月之前，碧桂園相同年限的債券票面利率僅為4.04%。
從期限和利率來(lái)看，市場(chǎng)對于民營(yíng)房企現金流仍然有著(zhù)擔憂(yōu)，以及其中伴隨的運營(yíng)和政策風(fēng)險。
不過(guò)，作為港股房企，碧桂園最新在銀行間市場(chǎng)首次注冊50億元中期票據，足以成為央行對房企融資放開(kāi)的信號。
有著(zhù)良好財務(wù)和運營(yíng)記錄的濱江，融資并沒(méi)有中斷，但票面利率有上行趨勢；剛剛為物業(yè)公司引入戰略投資者的金科，發(fā)債成功本身就是一個(gè)奇跡，但也必須承擔最高的利率。
還有諸如旭輝、龍光等民營(yíng)房企，發(fā)債正在進(jìn)行中。
房企融資開(kāi)閘，以及民營(yíng)房企在融資渠道上的拓展，無(wú)論怎么解讀都不為過(guò)，至少意味著(zhù)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，發(fā)債房企最有可能度過(guò)難關(guān)。
還有一個(gè)殘酷事實(shí)，10家內地發(fā)債房企里，只有金科和金融街，前三季度的籌資現金流為凈流出，特例需要更加注意，同時(shí)也再次驗證“金主爸爸只會(huì )錦上添花”。
三家特別勇敢的內房股合生創(chuàng )展、中駿、寶龍，成功發(fā)行美元債，二級市場(chǎng)收益率飆升，美元升值預期走強的情況下，這確實(shí)是一個(gè)奇跡。
當然，也側面體現了美元債市場(chǎng)的深度和廣度，擁有廣泛、需求各異的投資者，內地房企不能也不該放棄這個(gè)市場(chǎng)。
合生創(chuàng )展發(fā)行1年期的2.5億美元可換股債券，目前的股價(jià)來(lái)看，換股是永遠不會(huì )換股的，就是8%的利率略高一點(diǎn)點(diǎn)。
寶龍的接近3億美元債，期限合理，但折價(jià)發(fā)行，綜合成本接近11%。也許在寶龍看來(lái)，拿到錢(qián)確定性更高一點(diǎn)；中駿1.5億美元債，期限和利率都較合理。
這三家房企主要依賴(lài)境外融資，對游戲規則熟悉，愿意付出成本，企業(yè)本身上半年融資凈現金流均為凈流入，同時(shí)都擁有不少的租賃現金流，這可能是他們逆勢成功發(fā)債的關(guān)鍵。
結合境內外發(fā)債的13家房企來(lái)看，除了央企國企可以活下來(lái)之外，民營(yíng)房企中的頭部?jì)?yōu)秀企業(yè)，以及TOP50里杠桿不高、現金流強韌的企業(yè)，也都可以活下來(lái)。
以往，規模幾乎等同于杠桿；如今，船小好掉頭。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“好貓財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
