作者：宋兵甲

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

有人經(jīng)常說(shuō)，歷史總是驚人的相似。冥冥之中，似乎一切都在輪回。

先別嘲笑別人迷信，在很多經(jīng)濟學(xué)家眼里，社會(huì )的確在“輪回”。

因為經(jīng)濟是有周期的。

只是，周期長(cháng)短各有各的說(shuō)法。從近二十多年的歷史來(lái)看，似乎每接近十二年，就會(huì )爆發(fā)一場(chǎng)經(jīng)濟災難：

1997年亞洲金融危機，到2008年全球金融危機，再到今年疫情引發(fā)的經(jīng)濟壓力。

經(jīng)濟這個(gè)大機器出現故障時(shí)，許多行業(yè)都會(huì )受到?jīng)_擊，然后被重新調整進(jìn)入新?tīng)顟B(tài)。

有意思的是，每當經(jīng)濟往下走，地產(chǎn)行業(yè)的上市賽道就變得擁擠。

只是對于房企來(lái)說(shuō)，在這個(gè)賽道里需要跨過(guò)的高欄越來(lái)越多。

1991年1月19日，萬(wàn)科在深交所上市，成為內地第一家上市房企。當時(shí)，深交所還處在試營(yíng)業(yè)狀態(tài)。

深圳發(fā)力資本市場(chǎng)，海南的地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)熱氣騰騰。當年6月，嗅到市場(chǎng)氣味的萬(wàn)通六君子奔向海南：

這座人口不過(guò)655.8萬(wàn)的海島上，出現兩萬(wàn)多家地產(chǎn)公司。平均每300個(gè)人中，就有一個(gè)人“經(jīng)營(yíng)”著(zhù)一家地產(chǎn)公司。

到了1992年，內地地產(chǎn)投資同比大漲117%，其中海南更是暴增211%。

火氣旺盛，泡沫也在滋生。1993年6月，國家宣布終止房企上市。緊接著(zhù)“國16條”的推出，給地產(chǎn)市場(chǎng)潑上冷水。

當政策掐住房企的資本喉嚨時(shí)，另一場(chǎng)資本風(fēng)暴撲向了他們。

1997年，亞洲金融危機在泰國爆發(fā)。當年，內地地產(chǎn)行業(yè)直接轉入全面虧損。

一些資金鏈緊張的房企，試圖選擇上市融資回血。不過(guò)，當時(shí)內地的上市禁令還沒(méi)解除，房企只能選擇奔赴港股。

然而，香港市場(chǎng)的情況也不妙。

1997年10月，國際游資開(kāi)始瘋狂沽空港元。短短一年內，恒生指數跌去約60%，香港樓價(jià)也接近腰斬。

急切需要“補血”的內地房企，還是向著(zhù)港股闖關(guān)。

不完全統計，1997年赴港上市的房企大約有12家。這段時(shí)期上市的房企，主要為大型國企央企或者有港資背景的企業(yè)，比如華遠地產(chǎn)、大悅城等。

成功上市的房企，被注入一股活力。比如華遠在登陸港股后高歌猛進(jìn)，業(yè)內一度有“南萬(wàn)科、北華遠”的說(shuō)法。

1997年的金融危機，成為此前內地房地產(chǎn)十年蓬勃期的終點(diǎn)，也成為另一個(gè)時(shí)期的起點(diǎn)。

第二年，國家提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)”。

一個(gè)新的地產(chǎn)時(shí)代開(kāi)啟。

2

2007年，距離亞洲金融危機爆發(fā)已經(jīng)過(guò)去十年。

那時(shí)，A股正值大牛市：

2007年4月到5月，上證指數從3000點(diǎn)上漲到4200點(diǎn)，漲幅高達40％。

那一年，上市、融資、土地成為地產(chǎn)行業(yè)的熱門(mén)詞匯：

碧桂園、SOHO中國等房企先后赴港上市，上市房企一年內融資高達2485.98億元。有了錢(qián)后，房企在土地市場(chǎng)強勢出手，地王頻出。

當時(shí)尋求上市的房企，大部分青睞港股市場(chǎng)，這背后有特定的市場(chǎng)考慮。

盡管?chē)以?000年，重新放開(kāi)內地房企登陸A股的管制，但要想入場(chǎng)依然非常難。2006年，僅有北辰和保利兩家房企被批準IPO。

相比之下，港股對內地房企比較“友好”：2006年，一共有5家內地房企在香港上市。

另外，港股的融資效果也比較好。比如，碧桂園在港上市獲得68萬(wàn)投資者申購，吸引的散戶(hù)規模位列當時(shí)港股第三大。

港股投資者對房地產(chǎn)的偏好，讓內地房企赴港上市的意愿愈發(fā)強烈。

此時(shí)，誰(shuí)也沒(méi)有想到，一場(chǎng)新的金融風(fēng)暴正在醞釀。

2008年8月，雷曼兄弟倒閉，引發(fā)全球金融海嘯，中國經(jīng)濟包括地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始受到波及。

地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向的轉變，首先在土地招掛拍市場(chǎng)上顯現。2008年，全國土地招拍掛接近一半以低價(jià)成交，流拍、流標隨處可見(jiàn)。

大量房企資金鏈緊張，上市也變得舉步維艱。整個(gè)2008年，國內僅有建業(yè)等少數幾家房企在港上市，融資規模也大幅減少。

金融危機爆發(fā)后，國家需要一劑強力針，為經(jīng)濟重新注入活力。

于是，“四萬(wàn)億”計劃出臺。隨后，地產(chǎn)行業(yè)最早復蘇，大量房企開(kāi)始尋求上市，恒大、龍湖等房企在2009年先后登陸港股。

縱向來(lái)看，盡管受到金融危機波及，2006~2009年間仍是房企上市最旺盛的一段時(shí)期：

不完全統計，期間共有35家房企成功上市，其中在港上市的房企達到22家。

這輪上市潮中，一些房企成為行業(yè)里的頭部選手，比如TOP10中的碧桂園、恒大、龍湖。

3

時(shí)間來(lái)到2016年，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一波小高峰，但也再次滋生出浮躁氣息。

這一年，中央定調“房住不炒”，隨后兩年地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸收緊。

誰(shuí)也沒(méi)想到，今年年初的疫情黑天鵝，讓全球融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，股神巴菲特也忍不住感嘆：

我活了89歲，第一次見(jiàn)到這種場(chǎng)面。

一些內地房企啟動(dòng)的上市計劃，陡然增加許多不確定性。今年向港交所遞交招股書(shū)的房企有十來(lái)家，其中港龍在7月完成上市，而最近取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的有三家：

金輝已經(jīng)于10月29日在香港掛牌上市，市值達167.2億港元。另外，祥生和上坤已經(jīng)通過(guò)聆訊，將在年前完成上市。

剩下在港交所外排隊等候的內地房企，面前擺著(zhù)“內外“兩道上市難關(guān)：

內部，港交所朝向他們的上市閘門(mén)正在收窄。外部，融資環(huán)境也在收緊。

如果說(shuō)，2008年前后港交所偏好房企，那么十年后，它更加青睞那些科技企業(yè)。

由于沒(méi)能接受“同股不同權”的模式，2014年港交所與阿里巴巴失之交臂。顯然，港交所不希望歷史重演。2018年，它宣布接受“同股不同權”模式，隨后小米、美團等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)赴港上市，掀起科技股高潮。

相比較對科技企業(yè)開(kāi)“綠燈”，港交所對房企上市的審核變得更加嚴格。

縱向來(lái)看，在港成功上市的房企的數量在減少。

2018年，有7家內地房企在港上市，那時(shí)上市審核時(shí)間較短，成功率高。2019年，上市房企減少到6家，并且上市周期明顯拉長(cháng)。

在這背后，港交所對于內地房企的審批更加嚴格，許多信息都需要房企進(jìn)行完整的披露。

在嚴格的審核下，房企排隊的等待時(shí)間被拉長(cháng)，不少上市文件失效。

值得一提的是，港交所似乎對房企拆分的物業(yè)更感興趣。2018年，有5家物業(yè)公司在港上市，到2019年擴大到9家。今年上半年，有15家房企分拆物業(yè)赴港上市。

不斷加速的物業(yè)上市潮，顯露出資本對這種輕資產(chǎn)、盈利穩定的業(yè)務(wù)更抱有信心，這也給排隊等候的房企不小壓力。

4

當內部面臨著(zhù)港交所的嚴格審核時(shí)，從外部融資環(huán)境看，今年赴港上市的房企也面臨著(zhù)難題。

去年5月，銀保監會(huì )發(fā)文金融機構不得違規進(jìn)行房地產(chǎn)融資。整個(gè)2019年下半年，房企融資變得愈發(fā)艱難，紛紛在海外“找錢(qián)”。

年初的疫情，讓許多房企掀起新一波海外發(fā)債動(dòng)作：今年1月，內地房企發(fā)行美元債規模為183.25億美元。然而，海外金融環(huán)境也不妙，到了 2月這個(gè)數字銳減到36.26億美元。

通過(guò)美元債融到的資金，相當一部分流向了頭部企業(yè)。根據Wind數據顯示，今年3~4月發(fā)債的房企達70家，TOP10合計發(fā)行額占全部房企的近4成。

各家房企都在四處找錢(qián)，花式融資。投資者手上的錢(qián)就這么多，對于那些在港交所門(mén)口徘徊的房企，無(wú)疑會(huì )抱有更謹慎的態(tài)度。

在這種形勢下，資本和港交所對于房企都變得更加嚴苛。能夠順利闖關(guān)的房企，比如金輝、祥生和上坤，或許靠的還是各在市場(chǎng)上的表現。

前兩家屬于老牌房企，上坤則屬于新銳。在此前的上市潮中沒(méi)有明顯動(dòng)作。近幾年，三者開(kāi)始顯露出后勁。

金輝推出的產(chǎn)品，主要針對首置和首改，區域布局主要落在強二線(xiàn)城市。

產(chǎn)品和區域上的布局，讓金輝的規模在近三年穩步增長(cháng)：

2017年~2019年，金輝分別實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額445.1億、746.8億、888.6億。同期，金輝的排名穩定在40強。

與金輝一樣，祥生和上坤也在近幾年實(shí)現穩步增長(cháng)。

2016年，在興起的一波地產(chǎn)熱浪中，祥生采用“1+1+X”的擴張戰略，立足浙江和長(cháng)三角，向高增長(cháng)潛力城市邁進(jìn)。這一年，祥生的銷(xiāo)售額同比增長(cháng)65.14%。

到2018年，祥生銷(xiāo)售額突破千億。

上坤也聚焦于長(cháng)三角經(jīng)濟區，團隊整體穩健、高效。

在2017年和2019年，分別實(shí)現營(yíng)收12.01億元和75.35億元，三年復合增長(cháng)率達150.5%。

它的行業(yè)排名，從2019年的89位上升到今年的79位。

目前來(lái)看，祥生和上坤離上市只差臨門(mén)一腳，其他房企仍在港交所門(mén)口等候。

地產(chǎn)圈流行這樣一種說(shuō)法：

上市并不意味著(zhù)一勞永逸，但不上市肯定出局。

過(guò)去二十多年，地產(chǎn)江湖涌動(dòng)的風(fēng)云變幻，似乎印證了這種說(shuō)法。

如今，隨著(zhù)金輝成功上市以及祥生的即將上市，房企TOP40將全部踏入資本市場(chǎng)。

留給其它小房企的時(shí)間不多了。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 內地房企上市的三次闖關(guān)