丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
中國的城市群發(fā)展格局，哪個(gè)更有優(yōu)勢？
現在的城市發(fā)展要一枝獨秀非常困難，因為中國實(shí)在太大、人口太多。比如說(shuō)成渝、廣深、北京天津、上海及上海周邊，城市群中有諸多城市能夠共同發(fā)展到一定的高度是有必要的。
“陽(yáng)侃的茶室”的發(fā)起者與主辦人，金地集團副總裁、華東區域地產(chǎn)公司董事長(cháng)、總經(jīng)理陽(yáng)侃在與我們的交流中曾表示：“應該用國家戰略維度來(lái)推動(dòng)核心都市圈發(fā)展，一旦戰略上思想統一，中國制度優(yōu)勢就能發(fā)揮，能夠通過(guò)更多的宏觀(guān)和頂層資源來(lái)發(fā)展?！?/p>
從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，在京津冀、長(cháng)三角、粵港澳三大城市群中，不少房企選擇把長(cháng)三角作為“保險箱”。這一方面是因為，2020年新冠疫情黑天鵝影響下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)停擺，長(cháng)三角是率先全面復蘇的區域。緊接著(zhù)“三條紅線(xiàn)”來(lái)了，投融資端受限，市場(chǎng)調控趨嚴，在2021年初“雙集中”土拍政策出來(lái)后長(cháng)三角城市群“高光不斷”。
然而，隨著(zhù)調控趨嚴，近期長(cháng)三角區域多個(gè)熱點(diǎn)城市政策加碼，如，杭州、金華、紹興等，若未來(lái)調控力度繼續趨嚴，“高光”的長(cháng)三角市場(chǎng)是否仍會(huì )是房企的“避險”選擇？如何投資拿地，才能真正的做到“避險”？
在“陽(yáng)侃的茶室”與金地集團華東區域的業(yè)界同行，以金地在華東近二十年的思考與實(shí)踐為起點(diǎn)，圍繞當下乃至未來(lái)的行業(yè)趨勢討論中，看到了一個(gè)在行業(yè)內顯得特別且充滿(mǎn)理性的投資邏輯。
立足長(cháng)三角經(jīng)濟圈，單城銷(xiāo)售破200億
縱觀(guān)2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場(chǎng)受疫情影響曾一度停擺多時(shí)，之后復蘇超預期帶動(dòng)全年行業(yè)規模創(chuàng )下新高，而過(guò)程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現差異化，核心一二線(xiàn)城市以及一些經(jīng)濟基本面扎實(shí)的強三線(xiàn)城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來(lái)一波交易熱潮。
長(cháng)三角城市群在樓市中表現高光不斷，成交表現尤為堅挺，憑一己之力帶動(dòng)樓市復蘇潮。
2020年金地集團業(yè)績(jì)量?jì)r(jià)齊升，全年實(shí)現合約銷(xiāo)售金額2426.8億元，銷(xiāo)售面積1194.8萬(wàn)平方米，分別同比增長(cháng)15.2%和10.7%。
圖：2016-2020年金地集團合約銷(xiāo)售情況
數據來(lái)源：企業(yè)公告，CRIC整理
在這其中，受前期重點(diǎn)深耕布局利好，華東區域的貢獻相對亮眼，南京和上海的單城銷(xiāo)售雙雙突破200億，分別位列克而瑞城市銷(xiāo)售榜單第1和第6位。其中，南京都會(huì )四季項目實(shí)現熱銷(xiāo)，單盤(pán)銷(xiāo)售超50億元，在克而瑞2020年全國單項目金額榜上排名第65位。
從時(shí)間上看，金地對于長(cháng)三角的布局，啟動(dòng)的時(shí)間較早，2016年時(shí)，金地拿地區域主要集中在上海、南京、杭州等一二線(xiàn)城市，而2017年開(kāi)始把投資區域擴大到了金華、紹興、蘇州縣市等三四線(xiàn)城市。
2018年下半年起，金地開(kāi)始有計劃的布局都市圈，當年成立了合肥公司，2019年拓展蕪湖、揚州，為了實(shí)現規模持續擴大，并且分散投資風(fēng)險，2020年還拓展了蘇北片區，2021年在以往的基礎上繼續拓展了無(wú)錫、南通、常州片區，并均在當年實(shí)現了項目落地。截止2021年8月17日，金地華東區域已實(shí)現轄內38個(gè)城市覆蓋。
總體來(lái)看，2020年金地集團新增土儲建面在一二線(xiàn)城市的占比合計約63% ，依舊為企業(yè)主力布局區域。2020年金地加大了一線(xiàn)城市的投資力度，這部分投資額占比較2019年提升29個(gè)百分點(diǎn)，達到39%，單是6月華東區域在上海就拿下三幅住宅用塊，拿地金額達94億元，計容建面約34萬(wàn)方。
圖：金地集團2015-2020年
新增土地情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC整理
圖：金地集團2016-2020年
新增土地投資額分布情況（全口徑）
數據來(lái)源：CRIC整理
金地積極且充足的土儲，足以支持企業(yè)未來(lái)3-5年業(yè)績(jì)發(fā)展需要，這也是在市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)能夠成功站上風(fēng)口的重要原因之一。
率先踩準拿地節奏，同時(shí)保持“全綠檔”
進(jìn)一步分析發(fā)現，2020年，金地南京和上海的單城銷(xiāo)售雙雙突破200億并非偶然。早在2018年起，金地便經(jīng)常在正確的時(shí)間點(diǎn)出擊，率先踩準市場(chǎng)節點(diǎn)。
2018年，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)轉冷的大背景下，開(kāi)發(fā)商大多囿于年中財報節點(diǎn)，對投資決策猶豫不決，金地華東預測一二線(xiàn)核心城市土地市場(chǎng)存在階段性下調的趨勢，在集團母公司的支持下果斷出手，在6月28日重倉南京，獲取了G04、G26、G27地塊。
12月27日，在2018年度最后一次公開(kāi)市場(chǎng)的角逐中，金地連中兩元，一日間斬獲上海徐匯與南京江寧兩幅地塊?；貧w上海、補倉南京，充分體現金地華東回歸一二線(xiàn)主戰場(chǎng)的決心。
進(jìn)入2019年，金地華東前后拿下17塊地塊，分別位于上海、南京、蘇州、揚州、合肥等熱點(diǎn)城市。
2020年上半年，整體市場(chǎng)還受疫情影響并不明朗之時(shí)，金地華東就已從公開(kāi)市場(chǎng)獲取10幅地塊，尤其是6月，金地華東連續競得位于上海與南京的7幅優(yōu)質(zhì)地塊。
6月9日金地以25.2億元總價(jià)一舉包攬了當天出讓的南京市江北新區4幅地塊，包括2幅宅地與2幅教育用地。6月11日，上海青浦區西虹橋聯(lián)淶路北側09-15地塊公布競買(mǎi)結果，最終由金地以總價(jià)29.02億元拿下該地塊；6月16日，金地以總價(jià)24.73億元競得上海馬陸戩浜社區16-06地塊；6月19日，金地以總價(jià)40.24億元競得上海嘉定新城菊園社區JDC1-0402單元05-02地塊。
在“金地三連”之后，6月底7月初，土拍市場(chǎng)熱度急劇上升，土地市場(chǎng)溢價(jià)率出現上漲，例如7月2日上海拍出的虹口區嘉興路地塊，就經(jīng)歷了2個(gè)半小時(shí)共187輪的激烈爭奪，溢價(jià)率到達了28.4%，成交樓板價(jià)突破8.1萬(wàn)元/平方米。
現在回頭復盤(pán)可以發(fā)現，疫情期間，許多城市轉變供地策略，優(yōu)先供應條件較好的土地，以刺激企業(yè)拿地積極性，穩定整體市場(chǎng)。然而從成交情況來(lái)看，在土拍恢復的初期，不少企業(yè)并未意識到這波看漲行情，錯失了不少優(yōu)質(zhì)地塊。
而在此之后，2020年8月底“三條紅線(xiàn)”的出臺，使得之前不惜高杠桿搶地的企業(yè)被打了個(gè)措手不及?！凹t”、“橙”兩檔房企的投資力度均出現大幅下滑，整體投資進(jìn)入低位。
與此同時(shí)，2020年底金地集團現金短債比為1.21；凈負債率為62.53%，低于行業(yè)平均水平；剔除預收款的資產(chǎn)負債率為68.51%，也在監管認定的合理范圍內，三線(xiàn)均達標，保持“全綠檔”。
數據顯示，在“三條紅線(xiàn)”落地之時(shí)，76家上市房企中，未踩線(xiàn)的綠檔房企僅7家，金地便是其中之一。不僅如此，從近5年的數據來(lái)看，金地連續五年“三條紅線(xiàn)”都是“綠檔”，整體財務(wù)指標穩健。由此看出，金地集團一直以來(lái)都保持著(zhù)“審慎”和“穩健”的投資和經(jīng)營(yíng)管理模式，在這樣的經(jīng)營(yíng)模式下，金地及金地華東區域一直都保持著(zhù)理性的投資判斷。
表：2017-2020年金地集團財務(wù)指標
注：股東權益回報率=歸母凈利潤/按報告期平均的歸屬于母公司股東權益；
銷(xiāo)管費用率=銷(xiāo)售及管理費用/報告期內操盤(pán)銷(xiāo)售金額；資產(chǎn)杠桿率=總資產(chǎn)/所有者權益合計
數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報、CRIC整理
投資健康度先行，投資、運營(yíng)新邏輯
2021年初“集中供地”新政來(lái)襲，作為2021年房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的運行邏輯。22個(gè)試點(diǎn)城市由此進(jìn)入了土地市場(chǎng)的發(fā)展新階段，企業(yè)拿地邏輯、策略、競爭格局也由此改變。
從上半年22個(gè)城市首批集中供地情況來(lái)看，部分重點(diǎn)城市首輪土拍熱度較高，在激烈的地塊競爭下，部分房企出現了不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊的現象。
如杭州首輪集中拍地的最大贏(yíng)家之一，某杭州房企就集中拍地下獲取的5宗地塊的盈利問(wèn)題回答投資者問(wèn)時(shí)坦言“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。
不止杭州，土拍市場(chǎng)越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價(jià)，或更為嚴苛的競拍規則，在行業(yè)整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門(mén)地塊競爭加劇，高地價(jià)、高自持、限售價(jià)成交的背后意味著(zhù)，房企對于招拍掛項目的利潤預期降低，并呈現“舍利求地”的趨勢。
從2021年上半年首批集中供地的拿地情況來(lái)看，金地華東區域基本放過(guò)了長(cháng)三角競爭激烈的高價(jià)地塊，把重點(diǎn)放在了6月上海的首批集中供地之中。
而從上海的首批集中供地規則來(lái)看，雖然首輪31宗涉宅地塊成交達773億，但房企仍有利潤空間。
這主要是由于上海首批集中供地的環(huán)節設置中止價(jià)、最高報價(jià)和一次性書(shū)面報價(jià)，由于最終是以最接近一次書(shū)面報價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人，使得房企盲目報高價(jià)的意義被削弱，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，因此，此次上海集中供地的地價(jià)得到了有效控制，平均溢價(jià)率僅為5.8%。
最終，金地華東區域在上海成功斬獲3塊，分別為松江區車(chē)墩鎮SJC10022單元07-07、08-01號地塊、嘉定區嘉定新城（馬陸鎮）馬陸社區43-05B、51-01地塊、嘉定區嘉定工業(yè)區南門(mén)社區JDC1-0801單元62-03地塊，地房比分別為0.46、0.48、0.46，在上海首輪集中供地中處于利潤空間相對較大區間。
表：上海首輪集中供地中典型地塊地房比
數據來(lái)源：企業(yè)年報、CRIC
據了解，金地華東區域之所以這么做的原因，主要依賴(lài)于他們的城市投資健康度模型，即“安全性、流動(dòng)性、盈利性”三角模型?！叭悄Ｐ汀敝?，金地華東區域分別評價(jià)三個(gè)不同考察點(diǎn)，如安全性方面，做到不拿錯地，也不盲目追求熱門(mén)地塊；流動(dòng)性則需要開(kāi)發(fā)完成后可以較快清盤(pán)，做到不囤積，盈利性則是在通過(guò)對市場(chǎng)的測算后保證利潤的前提下拿地。三個(gè)不同考察點(diǎn)各有側重，完成度越高，投資價(jià)值越高，這也是金地華東區域至今投資、運營(yíng)一直立于不敗之地的原因之一。
城市投資的健康度模型圖
以上海金山新城項目為例，2019年5月和7月，金地華東區域分別拍得金山區金山新城JSC1-0401單元1-13A-01地塊及金山區金山新城JSC1-0401單元1-01-01地塊。
2019年上海金山區全年成交面積和成交金額為23.13萬(wàn)方和51.7億元。2020年鉑翠廷與金玥灣上市，兩個(gè)項目一年銷(xiāo)售40多個(gè)億，接近2019年全年水平，占2020年金山全年去化的三分之一，帶動(dòng)了金山區全年的銷(xiāo)售。
表：2019年至今上海金山區成交情況
資料來(lái)源：CRIC
一直以來(lái)金山雖然位于上海，但主要依賴(lài)金山本地內生市場(chǎng)，金山新城作為金山的核心地段較為符合城市投資的健康度模型中安全性及盈利性特征，經(jīng)過(guò)金地華東區域調研分析后，果斷選擇入手，最終果然取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。這兩個(gè)項目也成為了金山區域的熱門(mén)項目，帶動(dòng)了該區域的發(fā)展。
據金地華東區域透露，金地集團華東區域公司的內部管理要求“投運一體化”，投資與經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是“投資為始，經(jīng)營(yíng)為終，以終為始”，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的投資改善經(jīng)營(yíng)指標，良好的經(jīng)營(yíng)結果同時(shí)也能繼續支持投資的信息，拉通投資和運營(yíng)之間的關(guān)系，做到投資標準與歷史經(jīng)營(yíng)表現一體化、投資假設與經(jīng)營(yíng)結果一體化、投資假設與經(jīng)營(yíng)考核一體化。
這樣一來(lái)可以極大程度避免因為拿錯地而造成的資金沉淀、流動(dòng)性差的問(wèn)題，同時(shí)通過(guò)合理的戰略布局、合理的項目結轉時(shí)間及貨地比，高效運轉下，才能有機會(huì )連續踩上土地和市場(chǎng)窗口的實(shí)力。
此次金地華東區域在首輪集中拍地中把重點(diǎn)放在上海，并成功拍得相對利潤空間較高的三幅地塊，也是受“投運一體化”，投資與經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)的影響。
投運一體圖
從結果來(lái)看，金地華東區域近幾年的投資和經(jīng)營(yíng)表現都較為亮眼，無(wú)論是2018年時(shí)的出手果斷，還是2020年疫情期間對節奏的把控，或是在2021年集中供地后拒絕盲目跟風(fēng)高價(jià)地塊，都很好的詮釋了其自身的經(jīng)營(yíng)管理理念。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)起落頻繁的變動(dòng)中，取得了很好的成績(jì)。
隨著(zhù)第二輪集中供地的到來(lái)，目前已經(jīng)有多個(gè)城市終止或延遲其土地供應，網(wǎng)傳是由于二批次重點(diǎn)城市土地出讓政策調整，通過(guò)對單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過(guò)15%等政策限制，對抬高地價(jià)的各項舉措進(jìn)行全面堵漏。隨著(zhù)未來(lái)地價(jià)及溢價(jià)率的走低，沒(méi)有盲目跟風(fēng)爭搶高價(jià)地塊的金地華東區域或將有更多的機會(huì )拿到較為優(yōu)質(zhì)的土地。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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