觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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如果三個(gè)項目真的同時(shí)入市，那意味著(zhù)購房者需要在三者之間作出抉擇。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 如果要盤(pán)點(diǎn)杭州2021年里最受關(guān)注的新開(kāi)熱門(mén)樓盤(pán)，被稱(chēng)為是“亞運村三兄弟”的綠城桂冠東方、華潤亞奧城、萬(wàn)科日耀之城大概率榜上有名。
距離杭州亞運會(huì )的開(kāi)幕還剩下一年半，隨著(zhù)日程將近，關(guān)于亞運村三個(gè)項目何時(shí)入市的猜測甚囂塵上。
其中，“三兄弟”中由華潤開(kāi)發(fā)的亞奧城早在今年1月下旬時(shí)就已經(jīng)領(lǐng)出了兩張預售證，一張是其項目西區的大面積寫(xiě)字樓，共計123套，另一張則是南區8幢小戶(hù)型酒店式公寓，共計1052套。
看來(lái)先一步入市的是商辦和公寓部分，其住宅部分的房源則和另外兩個(gè)項目一樣，仍在排隊申領(lǐng)預售證中。
有市場(chǎng)猜測稱(chēng)，該三個(gè)項目或將會(huì )在3月份集中開(kāi)盤(pán)。也有另一個(gè)說(shuō)法指出，可能有一些住宅房源最晚要到今年6月份才入市。
情況究竟如何還有待進(jìn)一步考證。但購房者們的熱情顯然已被“撩撥”起來(lái)，甚至有相關(guān)人士預測，這三個(gè)項目最終的中簽率有可能都在10%以下。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，對于這三個(gè)項目的入市安排，坊間多數認為集中開(kāi)盤(pán)的概率較大。而同時(shí)入市，也就意味著(zhù)在亞運村這個(gè)片區不日將上演一場(chǎng)“擂臺賽”，打擂的主角便是由綠城、萬(wàn)科和華潤。
盡管市場(chǎng)的關(guān)注度頗高，但“不愁賣(mài)”僅是一方面，從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，除了銷(xiāo)售額之外，項目的利潤表現等同樣重要。而各家項目類(lèi)型的不同，意味著(zhù)各自的收益情況也會(huì )不盡相同，熱鬧喧囂之后，誰(shuí)又會(huì )成為真正的“贏(yíng)家”？
當然，這場(chǎng)“擂臺賽”也絕不僅是企業(yè)之間的暗自比拼，對于購房者而言，同時(shí)入市的三個(gè)新樓盤(pán)要怎么選擇，最終又是否能夠“搶到”心儀的房源，同樣存在挑戰。
“入住”亞運村
2015年9月16日下午，亞奧理事會(huì )主席艾哈邁德親王在土庫曼斯坦首都，阿什哈巴德舉行的第34屆亞奧理事會(huì )代表大會(huì )上宣布：“中國杭州獲得2022年亞運會(huì )舉辦權?！?/p>
至此，杭州成為了繼北京和廣州之后，第三個(gè)舉辦亞運會(huì )的中國城市，也引出了后續的諸多故事。
2018年2月7日，杭州市亞運村建設指揮部發(fā)布公告，征集開(kāi)發(fā)建設單位參與亞運村建設。亞運村具體包括三部分：運動(dòng)員村、技術(shù)官員村和媒體村。按照規劃，整個(gè)亞運村可容納10000余名運動(dòng)員和隨隊官員、約5000名媒體人員和近4000名裁判員。
資本的嗅覺(jué)總是靈敏的，此消息一出，房企們紛紛聞風(fēng)而動(dòng)。據彼時(shí)消息，在競標房企提交方案截止日當天，共有十余家房企去到了現場(chǎng)。其中包括了萬(wàn)科、恒大、保利、融創(chuàng )、招商、中海、華潤等外來(lái)企業(yè)，以及杭州本土的濱江、綠城等。
各家對于這一次競標的重視程度已經(jīng)無(wú)需贅述，當時(shí)還有消息稱(chēng)，綠城所提交的標書(shū)加上模型，重量甚至已經(jīng)超過(guò)了一噸。
一番激烈競爭后，最終成功“入駐”亞運村的是綠城、萬(wàn)科和華潤。在當年9月，萬(wàn)科、綠城、華潤分別成立了開(kāi)發(fā)杭州亞運村的項目公司，注冊資本分別為10億元、46億元和30億元。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至今年2月底，綠城桂冠東方、華潤亞奧城、萬(wàn)科日耀之城三個(gè)項目均已結頂。
從規劃上來(lái)看，華潤亞奧城包含了住宅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公樓等多種業(yè)態(tài)，項目總占地約13.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約74萬(wàn)方，是亞運村中體量最大的項目。而萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的日耀之城，則是三個(gè)項目中體量最小的一個(gè)項目，規劃中同樣包含了住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)。
至于綠城桂冠東方，則是三個(gè)項目中唯一一個(gè)純住宅項目。
由于同屬亞運村版塊，所以市場(chǎng)對于這幾個(gè)項目的住宅部分預估均價(jià)基本一致。其中，綠城桂冠東方規劃戶(hù)型面積段約100-220平方米，預估均價(jià)約4.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)或在600-800萬(wàn)元間，還有部分住宅總價(jià)或可達到千萬(wàn)元。
萬(wàn)科日耀之城的戶(hù)型面積約為105-249平方米，其中主力戶(hù)型105平方米、125平方米和144平方米，預估均價(jià)同樣在4.7萬(wàn)元/平方米。
至于華潤亞奧城，項目規劃了12幢高層住宅，面積約123平方米、145平方米、164平方米和182平方米。有消息稱(chēng)，其住宅房源暫不開(kāi)售，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定。而已經(jīng)在售的400套公寓房源，戶(hù)型面積分別為42平方米、52平方米和82平方米，均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。
以此計算，有購房意愿的客戶(hù)或許可以用不到150萬(wàn)元的總價(jià)拿到一張入住亞運村的“門(mén)票”。
“三兄弟”打擂
雖然確切的入市時(shí)間還未落定，但對于這三個(gè)項目最終的銷(xiāo)售情況，坊間已經(jīng)是傾向于低中簽率的出現。這一點(diǎn)，或許能夠在華潤亞奧城不久前的公寓“試水”中表現一二。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，華潤亞奧城公寓部分在1月領(lǐng)出預售證后，1、4幢共400套房源已經(jīng)于3月初上線(xiàn)開(kāi)售。據相關(guān)人士介紹，該400套公寓房源在開(kāi)出線(xiàn)上選房后，僅1分鐘便宣告售罄。
“總價(jià)低是這批公寓房源的重要優(yōu)勢之一?！笔袌?chǎng)人士如是說(shuō)。
按照3.5萬(wàn)元/平方米來(lái)計算，該批房源的總價(jià)最低僅為147萬(wàn)元左右。相關(guān)人士指出，在杭州公寓市場(chǎng)，這個(gè)價(jià)位是比較符合投資者心理預期的。加上亞運村版塊的區位優(yōu)勢，和該項目是亞運村項目中唯一一個(gè)TOD項目，市場(chǎng)對其未來(lái)的租金回報是整體看漲的。
不過(guò)，雖然華潤亞奧城的項目總體量最大，但如果單看住宅部分的話(huà)，由綠城打造的綠城桂冠東方數量要遠遠更多。
按照規劃，綠城桂冠東方的住宅房源套數是“三兄弟”中最多的。數據顯示，桂冠東方規劃建造2700多套純住宅房源，其次，華潤亞奧城計劃打造942套住宅房源，最少的是萬(wàn)科日耀之城，只有約744套住宅房源。
由于住宅體量較大，綠城桂冠東方擬分三期推盤(pán)，預計一期推出約900多套房源，而華潤亞奧城和萬(wàn)科日耀之城則是一次性推出全部住宅房源。
從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，住宅項目的變現周期是遠快于商辦項目的，如果站在企業(yè)開(kāi)發(fā)和回款的角度看，綠城無(wú)疑要比華潤和萬(wàn)科“省事”得多，這意味著(zhù)綠城或許是最早從亞運村項目“脫身”出來(lái)的人。
短期而言，綠城桂冠東方或許將成為三個(gè)項目中“反哺”公司最有力的一個(gè)。但反過(guò)來(lái)看，華潤和萬(wàn)科的項目由于有商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，后續將能夠源源不斷地為公司帶來(lái)租金收入，這是綠城桂冠東方所沒(méi)有的。
有消息指出，華潤亞奧城將在項目中引入萬(wàn)象天地。體量最小的萬(wàn)科日耀之城，則是規劃打造1幢超甲級寫(xiě)字樓、4幢獨立辦公樓以及一個(gè)濱水商業(yè)街區。
相比之下，萬(wàn)科日耀之城住宅部分的體量比另外兩個(gè)項目要小，但根據亞運會(huì )賽時(shí)的位置安排來(lái)看，萬(wàn)科這個(gè)項目主要是提供餐飲等服務(wù)功能，住宅部分無(wú)人居住，而其余兩個(gè)項目在亞運會(huì )期間都需要承擔相應參會(huì )人員的居住功能。
這也就意味著(zhù)，萬(wàn)科日耀之城的住宅部分省去了相當一部分裝修改造的時(shí)間。據估計，該項目將會(huì )是“亞運村三兄弟”中交付時(shí)間最早的一個(gè)，具體交付時(shí)間預計在2023年初。值得一提的是，該項目也是三個(gè)項目中唯一一個(gè)濱水項目，其南面便是亞運河。
總而言之，如果三個(gè)項目真的同時(shí)入市，那意味著(zhù)購房者需要在三者之間作出抉擇?？纯們r(jià)、看商業(yè)配套還是看交付速度？于購房者而言，這道選擇題并不好做。目前，三個(gè)項目的售樓部均已開(kāi)出，據相關(guān)人士介紹，三家售樓處每日人流量都不小，停車(chē)位常會(huì )出現爆滿(mǎn)的情況。
于綠城、萬(wàn)科和華潤，亞運村項目無(wú)疑均是其內部的重頭項目之一，銷(xiāo)售上似乎已經(jīng)不需要過(guò)多擔心，至于最終能為公司提供多少利潤，還需靜待項目開(kāi)盤(pán)后才能給出答案。
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