觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
繼深圳龍華上梅林舊改之后，深圳國際與萬(wàn)科一項新的合作浮出水面。
據此萬(wàn)科發(fā)展向前海商業(yè)公司注資9.15億元的增資款，增資完成后將持股28%。同時(shí)公告明確，深圳國際將與萬(wàn)科共同開(kāi)發(fā)深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。
上述合作在去年11月已有跡象，當時(shí)深圳國際與萬(wàn)科簽署戰略合作協(xié)議，郁亮、祝九勝、王文金、朱保全、丁立業(yè)以及南方區首孫嘉等管理層悉數為此站臺。
根據協(xié)議，兩家公司合作領(lǐng)域涉及土地開(kāi)發(fā)、EPC代建商業(yè)和物業(yè)管理、物流倉儲與服務(wù)、人才交流等。
而龍華上梅林舊改及前海項目，是深圳國際物流園轉型升級的代表項目，此番聯(lián)手也意味著(zhù)這家國企已經(jīng)與萬(wàn)科緊密捆綁在一起。借助萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，深圳國際2019年及2020年從上梅林舊改獲取收入至少在91億港元以上。
與資源方合作、做“全能冠軍”，成為現階段房企的主流舉措之一。
前海合作
實(shí)際上，深圳國際長(cháng)于物流園、物流服務(wù)、港口服務(wù)等業(yè)務(wù)，在傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域更傾向于引入房企合作。
比如2016年，深圳國際與深業(yè)集團簽署戰略合作框架協(xié)定，合資成立公司開(kāi)發(fā)前海首期項目（深國際頤灣府一期）；2017年10月，深圳國際還與萬(wàn)科舉行梅林關(guān)城市更新項目代建合同簽約儀式，正式引入萬(wàn)科作為項目代建方。
深圳國際與招商蛇口均是前?！暗刂鳌?，在過(guò)去幾年前海土地整備中實(shí)現了土地置換，并逐漸開(kāi)發(fā)成商住項目套現。其中，前海首期項目T102-0366總建面約11萬(wàn)平方米，涉及住宅5.1萬(wàn)平方米，辦公項目3.5萬(wàn)平方米，商業(yè)項目約2.5萬(wàn)平方米。
前海二期項目計容建筑面積同樣為11萬(wàn)平方米，住宅占比約9.1萬(wàn)平方米，在開(kāi)發(fā)進(jìn)度上卻出現持續延后的情況。
早在2019年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，深圳國際副總裁革非對包括觀(guān)點(diǎn)新媒體在內的人士表示，前海項目年內會(huì )交付使用，2020年底會(huì )推出第二期住宅。深圳國際在2021年半年報中則指，前海二期項目于同年3月正式開(kāi)工。
開(kāi)發(fā)進(jìn)度問(wèn)題或許也是萬(wàn)科最終介入的原因之一。
按照2月18日公告，萬(wàn)科對前海商業(yè)公司9.15億元增資款中，194萬(wàn)元將用于認購后者的新增資本，剩余約9.13億元計入后者的資本公積金。增資完成后，深圳國際、萬(wàn)科將分別持股前海商業(yè)公司72%、28%股份。
深圳國際指，通過(guò)本次增資事項，能讓集團鎖定項目地塊當前的價(jià)值及利潤。同時(shí)，引入萬(wàn)科作為前海商業(yè)公司的新增投資者，可與優(yōu)質(zhì)房企強強聯(lián)合，共同開(kāi)發(fā)集團前海二期T102-0337及T102-0338宗地并可獲取開(kāi)發(fā)后的銷(xiāo)售利潤。
萬(wàn)科可切入的服務(wù)場(chǎng)景較多：前海商業(yè)公司擁有前海首期項目T102-0366以及二期項目?jì)勺诘氐拈_(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)權，其中首期項目正開(kāi)展招商及精裝修工作，實(shí)際上印力集團早已介入該環(huán)節，落地前海媽灣片區的“前?！び±铩逼放祈椖?，計劃今年投入運營(yíng)；
二期項目則能與萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)銜接，目前正進(jìn)行前期設計，預計2023年四季度、2024年三季度達到預售條件。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體查詢(xún)，過(guò)去近四個(gè)月，深圳國際前海項目已先后獲得基坑支護與土石方工程等施工許可。
前海項目較長(cháng)的開(kāi)發(fā)周期與萬(wàn)科總體風(fēng)格有所差別，即便是與深圳國際過(guò)往合作的梅林關(guān)舊改，萬(wàn)科從獲取施工許可到入市僅用了半年時(shí)間。
這或許一方面由于前海本身處于豪宅片區，深國際頤灣府一期2019年11月開(kāi)盤(pán)均價(jià)達10.2萬(wàn)元，高端項目更注重價(jià)格增長(cháng)。
另一方面則與前海片區規劃以商辦用途居多，住宅高度稀缺，資源價(jià)值決定了開(kāi)發(fā)商普遍傾向于惜售。
另一家開(kāi)發(fā)商曾對觀(guān)點(diǎn)新媒體表示，其位于前海的項目只規劃了部分住宅產(chǎn)品，計劃與有關(guān)部門(mén)溝通，尋求增加這方面的占比。
黑鐵時(shí)代
就深圳國際前海二期項目的開(kāi)發(fā)計劃等事宜，觀(guān)點(diǎn)新媒體聯(lián)系萬(wàn)科相關(guān)人士，截止發(fā)稿并未獲得明確回應。
在介入上述項目之前，萬(wàn)科于深圳前海片區布局相對較少，比如2014年開(kāi)園的前海企業(yè)公管項目，后來(lái)打包做成了鵬華前海REIT。2019年8月底，萬(wàn)科成為南山區能源工業(yè)小區城市更新項目實(shí)施主體，此后“瑧山海家園”開(kāi)始建設，但該項目并不處于前海自貿區范圍。
萬(wàn)科2021年半年報披露的在建項目中，大本營(yíng)主要有尖崗山項目、羅湖食品大廈項目、天譽(yù)花園、萬(wàn)科大都會(huì )、萬(wàn)科西望、萬(wàn)科星城、臻山府、臻山海、瑧灣匯、自行車(chē)廠(chǎng)項目；擬開(kāi)發(fā)項目也僅有自行車(chē)廠(chǎng)項目。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體統計，2021年萬(wàn)科累計新增獲取項目152個(gè)，同比減少16個(gè)，拿地權益價(jià)達到1568.98億元，同比則增長(cháng)13.57%。按幾大區域來(lái)看，孫嘉所管理的南方區域新增23個(gè)項目，同比減少4個(gè)，僅占集團總項目個(gè)數約15%。
在這種情況下，萬(wàn)科對于一線(xiàn)城市處于“零拿地”局面，對核心城市的投資遠不及中海、保利、綠城、華潤等房企。
尤其是大本營(yíng)深圳，自2017年以來(lái)萬(wàn)科在深圳新增獲取的項目數量只有10個(gè)，低于北上廣三大城市；其中除了深圳灣超級總部基地項目、西鄉A122-0371項目（尖崗山項目），其余大多是舊改項目轉化而來(lái)。
舊改已經(jīng)成為萬(wàn)科南方區域重點(diǎn)發(fā)力的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，去年上半年廣州萬(wàn)科總經(jīng)理李升陽(yáng)調任南方區域城市更新公司總經(jīng)理，被視作又一標志性事件。根據合一城市更新統計數據，萬(wàn)科在深圳的舊改立項土儲規模近152公頃，但舊改轉化需要較長(cháng)時(shí)間。
這也使得萬(wàn)科南方區域在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)上難言出色：以去年上半年為例，該區域貢獻銷(xiāo)售721.6億元，占集團總銷(xiāo)售比例20.4%，低于上海區域與北方區域。郁亮曾對南方區域評價(jià)為“對銷(xiāo)售及回款不滿(mǎn)意”，以及“雖然做得還不夠好，但是非常努力”。
因此，最新介入深圳國際前海項目，將為萬(wàn)科南方區域增加新的可售貨值。僅按項目一期的均價(jià)10.2萬(wàn)元/平方米，以及住宅建面9.1萬(wàn)平方米計算，前海二期項目潛在貨值接近93億元。
市場(chǎng)觀(guān)察人士對觀(guān)點(diǎn)新媒體指，萬(wàn)科在深圳國際前海二期項目?jì)H持股28%，與過(guò)往梅林關(guān)舊改合作初期比例接近，不排除主要以代建方開(kāi)展業(yè)務(wù)。按梅林關(guān)舊改合作情況，深圳國際在后期逐漸套現離場(chǎng)，萬(wàn)科持股增加至近66%。
萬(wàn)科最新亦對投資者回應，公司結合自身優(yōu)勢，在部分城市開(kāi)展了代建業(yè)務(wù)。目前萬(wàn)科代建業(yè)務(wù)尚處于初期階段，在深圳、東莞、成都等城市進(jìn)行了業(yè)務(wù)開(kāi)展并取得了一定成果。
聯(lián)合第三方國企拓展項目的案例并不在少數，比如去年6月23日，萬(wàn)科聯(lián)合深業(yè)集團以總地價(jià)81.9億元競得中山馬鞍島約1003.46畝綜合用地；今年1月，合肥城改旗下觀(guān)山隱秀項目宣布引入萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科為50%權益比例支付了5.2億元代價(jià)
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