觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
編者按：2021年，世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個(gè)人，都深切感受到“百年未有之變局”。
有鑒于此，觀(guān)點(diǎn)新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結標桿房企過(guò)去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會(huì )所在。
同時(shí)，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家進(jìn)行了深度對話(huà)，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的前行之路。
都說(shuō)輕資產(chǎn)模式是“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最終歸宿”，因為輕資產(chǎn)模式可以避免資金沉淀，加快周轉，且盈利能力更強。以租金凈收益為主的收入構成，可以提升凈資產(chǎn)收益率。
大悅城控股在2021年也走到了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線(xiàn)的節點(diǎn)，且曾預計下半年商業(yè)輕資產(chǎn)項目進(jìn)入爆發(fā)拓展階段。
事實(shí)上也的確如此。
2021年上半年，大悅城控股已通過(guò)輕資產(chǎn)模式運營(yíng)3個(gè)大悅城項目，獲取尚未開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個(gè)。下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項目確保簽約6個(gè)，全年目標10個(gè)。
在房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性越發(fā)緊張的2021年，輕資產(chǎn)模式是商業(yè)地得以平穩發(fā)展的新法則。因為除了大悅城控股，萬(wàn)達集團已在2020年10月正式啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰略轉型，龍湖商業(yè)也在2021年3月表示全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式。
而大悅城控股在主營(yíng)業(yè)務(wù)住宅開(kāi)發(fā)上的毛利率及凈利潤率均呈現大幅下滑趨勢，尋找更穩定更持久的租金收入已成必然。
輕資產(chǎn)“出圈”，或將成為大悅城控股穿越寒冬的不二法則。
而且，由于是原中糧地產(chǎn)與大悅城兩個(gè)平臺的重組，當年大悅城控股營(yíng)業(yè)收入同比大增52.41%至337.87億元。
只是這時(shí)候與住宅業(yè)務(wù)相比，持有板塊的業(yè)務(wù)仍然很小。
據了解，重組之后，大悅城控股主營(yíng)業(yè)務(wù)包括商品房銷(xiāo)售及一級土地開(kāi)發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)及其他管理。其中，商品房銷(xiāo)售及一級土地開(kāi)發(fā)是其當前最為核心的業(yè)務(wù)，2019年時(shí)，該業(yè)務(wù)收入同比增長(cháng)64.95%至268.97億元，在公司營(yíng)業(yè)收入中的比重由2018年的73.55%提高至79.61%。此后兩年，大悅城控股在住宅業(yè)務(wù)這個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)上的銷(xiāo)售和收入表現持續攀升。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱數據，2019年全年，大悅城控股實(shí)現全口徑簽約金額710.82億元，權益口徑618.54億元，同比增長(cháng)27%。期內，該公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入337.87億元，同比增長(cháng)52.41%；毛利139億元，同比增長(cháng)36%，毛利率41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤23.78億元，同比增長(cháng)15.27%。
于2020年，大悅城控股實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額694億元，全口徑銷(xiāo)售面積312萬(wàn)平方米，實(shí)現權益銷(xiāo)售回款648.73億，同比增長(cháng)6.9%。營(yíng)業(yè)收入384.45億元，同比增長(cháng)13.76%；全年營(yíng)業(yè)收入384.45億元，同比增加13.76%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-3.87億元。
與此同時(shí)，毛利率方面表現承壓。
另一方面，合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的表現和計提減值使盈利能力降低。走到2021年上半年，大悅城控股完成全口徑銷(xiāo)售面積163.32萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)37.88%；銷(xiāo)售額359.59億元，同比增長(cháng)20.32%；實(shí)現回款340億元，回款率達到94%。營(yíng)業(yè)收入142.48億元，同比增加16.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤6.15億元，同比增加8.65%。
如今的大環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)利潤下降已是大勢所趨。但僅就大悅城控股自身而言，上半年結算項目有較多為2017年前后拿下的高地價(jià)項目。在限價(jià)政策下，這些項目也成了報告中的“低毛利項目”，并因此拉低了整體的利潤水平。
房地產(chǎn)寒冬未過(guò)，增收不增利的情況必須扭轉。為此，2021年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，針對住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，大悅城控股著(zhù)重提出“加大銷(xiāo)售業(yè)務(wù)投資及資產(chǎn)占比，提升盈利能力”。
來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數整理
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上半年10宗地塊中，除了4宗地為100%持股外，其余有5宗權益占比低于50%，而且其中4個(gè)權益占比在24.5%-32.34%之間。三季度新增5宗地塊，1宗100%持股，另4幅地塊權益占比分別為49%、51%、50%、51%。
同時(shí)，上半年10宗地塊，地價(jià)總額為215.39億元，權益金額約115.6億元，新增土地面積90萬(wàn)平方米，新增土儲計容建筑面積202萬(wàn)平方米，土地款總額215億元，平均樓面價(jià)為10666元/平方米，平均溢價(jià)率為14%。
2020年同期，該公司新增計容建面273萬(wàn)平方米，新增貨值353億元，同比增長(cháng)139%，平均樓面地價(jià)是3718元/平方米，這也意味著(zhù)，2021年上半年，大悅城控股的拿地均價(jià)上漲了186.87%。
因此，三季度5宗新項目在提升權益占比同時(shí)，也繼續執行大悅城控股管理層在中期業(yè)績(jì)會(huì )上所言：公司不僅在公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)招拍掛拿地，還通過(guò)產(chǎn)城融合、城市更新、并購合作等多元化手段拿地。并預期近期可轉二級的一級開(kāi)發(fā)及城市更新項目占地82萬(wàn)平米，計容建面300萬(wàn)平米。
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大悅城控股認為，土儲充足或有助于未來(lái)業(yè)績(jì)釋放。
數據顯示，截至2021年中期，該公司累計土地儲備總占地面積為1446萬(wàn)平方米，總計容建筑面積約3090.28萬(wàn)平方米，剩余尚未開(kāi)工計容建筑面積733.78萬(wàn)平方米?？偣部墒圬浿颠_到2465億元，可售面積1164萬(wàn)平米，下半年預計可釋放資源1107億元。
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至2021年中期，僅就凈利潤數據看，的確已有小幅回升。
全面輕資產(chǎn)
據大悅城控股2021年中期報告顯示，上半年，隨著(zhù)疫情得到有效控制，報告期公司投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入24.71億元，同比增長(cháng)21.86%。持有12個(gè)已開(kāi)業(yè)購物中心總建筑面積262.6萬(wàn)平方米，可出租面積共計91.25萬(wàn)平方米；報告期平均出租率94%，寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體出租率均為90%。
而且在銷(xiāo)售型物業(yè)毛利降至22%時(shí)，持有型物業(yè)及相關(guān)服務(wù)毛利率依然維持在65%，呈現同比增長(cháng)。
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另外，以商業(yè)地產(chǎn)為核心發(fā)展城市綜合體的平臺——大悅城地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入總額約為46.72億元，同比增長(cháng)32.5%；其中，投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入約為19.88億元，同比增長(cháng)21.9%。期內，實(shí)現公司擁有人應占溢利約為6.14億元，同比增長(cháng)435.2%。
事實(shí)上，自重組完成后，大悅城控股對商業(yè)地產(chǎn)平臺大悅城地產(chǎn)的關(guān)注并未放松，并在2020年初就明言：“大悅城控股非?？粗?07（大悅城地產(chǎn)的股份代號）商業(yè)平臺?！?/p>
大悅城控股管理層當時(shí)提到，在綜合考慮了融資便利性、融資成本、資金狀況及市場(chǎng)發(fā)展的基礎上，未來(lái)新增項目由大悅城地產(chǎn)優(yōu)先獲取，大悅城控股可選擇通過(guò)參股方式支持項目發(fā)展。
同時(shí)，在大悅城控股獲取的商業(yè)綜合體項目中，大悅城地產(chǎn)將以股權或輸出管理方式參與其持有資產(chǎn)的運營(yíng)及管理，同時(shí)由大悅城控股繼續推進(jìn)現有項目的開(kāi)發(fā)及運營(yíng)。
資料顯示，截至6月底，大悅城控股在手項目43個(gè)，已開(kāi)業(yè)15個(gè)商業(yè)體（輕資產(chǎn)開(kāi)業(yè)3家），在建12個(gè)商業(yè)體。其中，持有12個(gè)已開(kāi)業(yè)購物中心平均出租率高達94%，寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體出租率均為90%。
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重資產(chǎn)方面，截至2021年6月30日，大悅城控股持有12個(gè)已開(kāi)業(yè)購物中心，其中包括10個(gè)大悅城購物中心、1個(gè)大悅春風(fēng)里和1個(gè)祥云小鎮項目，商業(yè)面積約188萬(wàn)平方米。
期末，該公司在建擬建大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮共17個(gè)，面積約176萬(wàn)平方米。
看到輕資產(chǎn)這個(gè)新趨勢，大悅城控股還有商業(yè)地產(chǎn)的底蘊，“歷經(jīng)十余年運營(yíng)積累，公司已構建起覆蓋經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、團隊的全維度重度運營(yíng)商業(yè)管理體系，憑借公司商業(yè)核心競爭力，公司穩步推進(jìn)管理輸出（輕資產(chǎn)）業(yè)務(wù)?！?/p>
于是，大悅城控股的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面輕資產(chǎn)階段。
據稱(chēng)，“十四五”期間，大悅城控股提出將持續以輕資產(chǎn)項目拓展為重要戰略方向，以一二線(xiàn)與強三線(xiàn)城市為核心，加速輕資產(chǎn)商業(yè)項目的布局擴張。一方面通過(guò)迅速增加項目數量，形成規模效應；一方面通過(guò)輸出商業(yè)管理能力，完成自身從開(kāi)發(fā)運營(yíng)向商業(yè)管理身份的進(jìn)一步轉變，不斷增強品牌影響力。
據報告介紹，2021上半年，該公司已通過(guò)輕資產(chǎn)模式運營(yíng)3個(gè)大悅城項目，已獲取尚未開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個(gè)。期內，實(shí)現輕資產(chǎn)管理輸出收入約1.3億元，同比增長(cháng)73%。
“下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項目確保簽約6個(gè)，全年目標是10個(gè)，到2024年末，該公司預計輕資產(chǎn)規模應該不低于40個(gè)項目?！?/p>
隨后，關(guān)于大悅城輕資產(chǎn)項目的消息屢見(jiàn)報道。如7月8日，大悅城控股與紹興國周集團達成正式合作，共同打造紹興國金大悅城。由此，大悅城控股旗下全國商業(yè)項目布局達到43個(gè)，紹興國金大悅城也成為第6家輕資產(chǎn)管理輸出的大悅城購物中心。
10月19日，大悅城控股旗下第44個(gè)全國商業(yè)項目——天津西青大悅春風(fēng)里正式簽約，成為大悅城控股旗下第7個(gè)輕資產(chǎn)管理商業(yè)項目，也是首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出的“大悅春風(fēng)里”項目。
最近的消息是，2021年12月16日，大悅城控股與無(wú)錫市太湖新城發(fā)展集團正式達成合作，共同打造的新澤悅街在無(wú)錫正式落地，標志著(zhù)大悅城控股正式啟動(dòng)社區型商業(yè)的輕資產(chǎn)管理輸出。
12月17日，大悅城控股華中區域亦與武漢地鐵集團正式進(jìn)行戰略合作簽約，此前在7月31日，雙方已簽署戰略合作框架協(xié)議。
根據合作內容，大悅城控股擬與武漢地鐵就多個(gè)TOD項目探討更貼近居民需求的“街區”模式進(jìn)行探索。與無(wú)錫項目類(lèi)似，同樣是圍繞大悅城體系下的“悅街”產(chǎn)品進(jìn)行深入合作。
至此，大悅城控股表示，此前提出以一二線(xiàn)與強三線(xiàn)城市作為核心，加速輕資產(chǎn)商業(yè)項目的布局擴張。未來(lái)，大悅城控股將充分把握消費升級及國內商業(yè)發(fā)展趨勢，在大型購物中心之外，進(jìn)一步豐富輕資產(chǎn)輸出項目類(lèi)型，向社區商業(yè)、城市更新、軌交TOD、綜合文旅項目等領(lǐng)域積極拓展，在深入探索未來(lái)城市與商業(yè)發(fā)展和升級同時(shí)，不斷擴大商業(yè)布局。
因而在2021年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，大悅城控股指出，如今是現金為王，需積極拓展融資渠道。
就觀(guān)點(diǎn)新媒體查看數據，截至2021年6月底，大悅城控股負債合計1644.34億元，同比增加6.62%；但平均融資成本為5.06%，比2020年末下降0.04個(gè)百分點(diǎn)，在手銀行授信額度1372億元，可用額度522.5億元，直接融資額度50.1億元。
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從“三道紅線(xiàn)”標準來(lái)看，目前大悅城控股處于“黃檔”水平：現金短債比1.44，凈負債率95.19%，扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率71.10%，扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率即將達標。
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如已發(fā)行CMBS18億元，發(fā)行利率3.80%；已發(fā)行購房尾款ABS19億元，發(fā)行利率4.13%。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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